Egy készülő ház Debrecenben. (Kép forrása: MTI)

A lakáspiac két oldalról kap „támogatást”: a pörgő piacot a kínálati oldalán az új lakások, 2019 végéig érvényes kedvezményes, 5 százalékos áfája támogatja. Ha ezután újra 27 százalékos mértékű lesz az  áfa mértéke, az a bruttó lakásárakat 22 százalékkal növeli. Ez rövid távon mindenképpen vissza fogja vetni az építkezéseket; főleg a vidéki társasház építések, illetve a fővárosi, kedvezőbb árfekvésű, külső kerületi projektek lassulása, illetve a tervezett projektek elhalasztása várható, ami 2019-2020-ban az éves átadásokat akár 20-30 százalékkal is csökkentheti.

A piacot kereslet oldaláról pedig többek között a hitelek rekord alacsony kamatszintje fűti. Fokozatosan nő a lakásvásárlást hitelből finanszírozók aránya. „Míg 2017-ben csak minden ötödik az Otthon Centrumnál lakást vásárló igényelt hitelt, idén a vevők 25 százaléka, az új építésű projekteknél közel 40 százalék vett fel bankhitelt és az átlagos hitelösszeg is 9-ről 10,5 millió forintra nőtt.” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center vezetője. A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján a háztartások összesen 650 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket 2017-ben.

Háztartások új lakáscélú hiteleinek volumene (Forrás: MNB)

Jelenleg forint alapon, kamatperiódus függvényében 2,06 – 8,67 százalék a teljes hiteldíj mutató. Forint alapú hitel mellett nincs árfolyamkockázat, de nem szabad elfeledkezni a kamatkockázatról sem.   A jelenlegi rekord alacsony kamatszint fenntartása rövid távon reális, azonban aki 10-15 éves futamidejű lakáshitelt vesz fel szembesülni fog a világgazdaság lassulásával, akár egy újabb recesszióval is.

Alternatív megoldást a hosszabb távon fix kamatperiódus jelentheti, ami a törlesztő részletet csak kis mértékben növeli meg (például 10 éves futamidő esetén egy 10 millió ft összegű hitel esetében a kb. 1,6  százalékos különbség mindössze 11 ezer forinttal növeli a havi törlesztőt), amivel kivédhető egy kedvezőtlen kamatemelés hatása.

„Az ingatlan vásárlását célzó jelzáloghitel optimalizálható lakástakarék-pénztár (LTP) szerződések megkötésével" – mondta Bánfalvi László, aki szerint célszerű a magasabb biztonságot jelentő 5 vagy 10 éves kamatperiódusokat választani, amely mellé 5 vagy 10 éves, a kamatperiódushoz igazodó magtakarítási időszakú LTP köthető. Úgy, hogy az LTP-k lakáscélra fordítható megtakarításának összege, az állami támogatással és a kamattal együtt megegyezhet az 5, illetve 10 év múlva fennálló tartozás összegével. Ez esetben a felvett hitel az eredeti futamidő lejárta előtt végtörleszthető.

Az új háztartási hitelek kamatfelára (Forrás: MNB)

Mit jelent ez a gyakorlatban?

10 millió ft hitelfelvétel esetén, 20 éves futamidővel, 10 éves kamatperiódus mellett 2 db havi 20 ezer ft-os, 10 éves magtakarítási időszakú LTP megkötésével az eredetileg 20 éves futamidő 10 évre csökken havi 105.000 Ft fizetési kötelezettség teljesítésével (a törlesztő részlet 65 ezer ft, az LTP 40 ezer  ft). A 20 éves futamidő alatt kifizetett teljes összeghez képest a 10 éves futamidővel mintegy 3 millió forinttal kevesebbet fizet az ügyfél a banknak. Ettől eltérő esetben az LTP lejártakor a lakáscélra fordítható megtakarítás összegével a hiteltörlesztés 5., illetve 10. évében csökkenthető a tőke nagysága, így alacsonyabb törlesztő részlet fizethető a további futamidőben.

Ha a kamatperiódus fordulóján a következő időszakban jelentősen magasabb kamatkörnyezetben lenne kénytelen az ügyfél a hitelét tovább fizetni lényegesen magasabb törlesztő részlettel, abban az esetben is lehetősége van a tőke csökkentésével egy időben az LTP szerződés megkötésekor rögzített kamatfeltételek mellett az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozását kiváltani. Ezzel megakadályozni a havi fizetési kötelezettség nagyarányú növekedését. Ennek a konstrukciónak az alapfeltétele, hogy az LTP megkötésekor a szerződéses összegnek meg kell egyeznie az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozás összegével.

Elszállhatnak az árak

A pörgő lakáspiacot a kínálati oldalán az új lakások, 2019 végéig érvényes kedvezményes, 5 százalékos áfája támogatja. Ezután – ha nem születik más döntés –, akár 27 százalékos mértékre nőhet újra az áfa mértéke, ami a bruttó árakat 22 százalékkal növeli majd tovább szűk két év múlva.