Egyre drágább a magyar föld: hányat lép a ló?

Az Egyesült Államok „nem elsőrendű” jelzálogpiacán kirobbant válság kitörése utáni ötödik évben sem látszik pontosan, hogy mik azok az eszközök, amelyek lesznek annyira megbízhatóak, hogy ellen tudnak állni a Lehman-csőd utórengéseinek, és az azóta az európai szuverén államkötvény piacokon kicsúcsosodó adósságválságnak. A forró talajról menekülő tőke évek óta hol egyik, hol másik – biztosnak vélt – terméket fújja fel, így nehéz hosszú távra előre látni a kockázatokat. Magyarországon hosszú évek óta tartja magát az a nézet, hogy a hazai mezőgazdaság kiaknázatlan kincsünk és biztos befektetés. Ez az elvárás szépen húzza is felfelé a földek árát, miközben a besorolási rendszer a szakértők szerint elavult, a tulajdonosi rendszer pedig sokszor teljesen átláthatatlan.

Hányat lép a ló, avagy mit mutat az aranykorona?

Az általunk megkérdezett szakértő szerint a földek értékbesorolása elavult. Polyák László, az egyik legnagyobb hazai földbefektetésekkel foglalkozó cégnek, a Tiszacash-nek a vezérigazgató helyettese szerint a föld értékességének meghatározására használt aranykorona-érték rendszer már régóta nem mutatja a földek valódi értékét, hiszen azt 160 évvel ezelőtt alakították ki, amikor még az is nagyban növelte a birtok értékét, hogy a faluból mennyi idő alatt lehetett elérni, azaz mennyi időbe tellett a lóval kiérni oda. A régi településszerkezet viszont nagyban átalakult azóta, az autópálya és gyorsforgalmi úthálózat kiépülése szintén nagyban változtatott a képen.

Magyarországon az 1850-es Császári Pátens, majd egy 1875-ös törvény alapján bevezetett „első magyar hozadéki kataszter” lett az alapja a földek közötti különbségtételnek, és a föld minőségi mutatói megállapításának. 1900-ig forintban határozták meg a föld jövedelmezőségét, utána pedig aranykoronában. Ebben a rendszerben azt igyekeztek meghatározni, hogy a különböző minőségű és adottságú területek mekkora jövedelmet hoznak. Az 1870 -es évek óta jelentősen megváltoztak a mezőgazdasági és általában a gazdasági viszonyok, ezért az aranykorona-érték, mint tényleges jövedelemszint, elavult, de relatív értékszámként továbbra is használatban maradt. Magyarországon 1 hektár átlagos aranykorona-értéke 19. /Forrás: Wikipedia/

A települések közvetlen környezetében még ma is jellemzően drágábbak a földek, pedig azóta elképesztő mértékben javultak a technikai feltételek és a távolabbi területek elérése sem okoz többé gondot. Azóta a talajszerkezet is megváltozott, illetve a belvízvédelmi csatornarendszer kiépítése, vagy éppen elmaradása okozott változást az érintet földterület értékében. Polyák László úgy véli, hogy befektetőként nem szabad kizárólag az értékesnek besorolt földeket hajszolni. A szakember emlékeztetett, hogy a hektáronként igénybe vehető uniós támogatás független a terület besorolásától. A hektáronként kérhető 70 ezer forintot tehát ugyanúgy kérheti akinek évente 120 ezer forintot hoz egy hektár, mint akinek csak 80 ezret. A támogatás is csökkenti az értékkülönbséget.

2 millió földbirtokos országa vagyunk

Polyák László szerint nemcsak az elavult értékbesorolás okoz gondot, hanem a tulajdonosi rendszer átláthatatlansága is. A szakértő a „rendszerváltás ősbűnének” nevezte, hogy azóta sem sikerült rendezni az osztatlan közös tulajdonú földbirtok problémáját. Ennek a rendszernek a lényege, hogy a földterület nincs határozottan kiparcellázva, felosztva a tulajdonosok között, hanem minden négyzetmétere közös tulajdonban van, így az azon elért haszon is. Az elágazó örökösödés, utód nélküli kihalás nagyon gyakori, ahogy az is, hogy a kárpótlási jegyek révén tulajdonhoz jutottak sokszor követhetetlenül nagy számban részesednek egy-egy földbirtokból. A szakértő elmondta, hogy Magyarországon nagyjából kétmillió ember, azaz minden ötödik lakos nevén van földbirtok, illetve részesedés, miközben ennek nagyjából tizede lenne az indokolt. Nem ritka, hogy a papíron levő tulajdonosok egy része már nem is él.

Egy hektár egy 100×100 méteres területnek felel meg, azaz 10 ezer négyzetméter, nem tagja az SI mértékegység-rendszernek. A hektárt elterjedten használják a mezőgazdaságban, az erdőgazdálkodásban és a várostervezésben. Elterjedtségét indokolja, hogy emberi léptékekkel arányos érték, a négyzetméter és a négyzetkilométer közötti milliószoros eltérést jól kitölti.

A hazai földek nagy része jellemzően bérbe van adva, a földhaszonbérlet biztos jövedelemnek tűnik évek óta.

Tényleg csúcsminőségű a magyar föld, vagy agrárnacionalisták vagyunk?

A mezőgazdaság a magyar GDP mindössze 4-5 százalékát adja hosszú évek óta, ennek ellenére a hozzá kapcsolódó kollektív tudat szerint sokkal nagyobb potenciál van az agráriumban. Az alacsony részarány oka nagyrészt az, hogy az 1950-es évek extenzív iparosítása jelentősen eltolta az arányokat, ami a mai napig megmerevítette a hazai gazdaság szerkezetét. Magyarország gazdaságának fő húzóereje a gépipari export maradt, főleg az európai, elsősorban a német piacokra termelve. A hazai termények és haszonállatok értékesítése előtt az EU-s csatlakozással megnyílt az út, ugyanakkor a hazai piacot is elárasztották a külföldi termékek. A belföldi kereslet stabil, de kicsi és jelentősen függ az aktuális pénzügyi helyzettől, illetve a megszorításoktól.

Az 1970-es években beindult (és eltűrt) háztáji gazdálkodás a mai napig tartja magát és elsősorban vidéken nagyon fontos pillére maradt a mindennapos megélhetésnek. Az a nézet, hogy a magyar föld kiemelkedő minőségű, néhány területre nagyon is igaz, ugyanakkor a mezőgazdasághoz kapcsolódó sokszor túlzott elvárások oka elsősorban az, hogy Magyarországon kiemelkedő a mezőgazdasági területek aránya. Míg az európai átlag 20 - 25 százalék, addig nálunk ez 50 százalék körül mozog. A hazai földek és agrártermékek sztárolásáról pedig messze földön híresek vagyunk. Ki ne dicsekedett volna legalább egyszer külföldinek a magyar konyhával, csabai kolbásszal, szatmári szilvával, badacsonyi, egri, villányi borral, szegedi halászlével?

Az OTP Értéktérképe szerint 2008 és 2010 között átlagosan 13 százalékkal emelkedtek a magyar földárak. A pénzintézet szerint a gazdasági válság előtti, több helyen magasabb árakat tükröző „buborék” néhány esetben leereszteni látszik, de országos szinten a termőföldek folyamatos áremelkedése továbbra is töretlen. Ez annak is köszönhető, hogy a termőföldpiac kedvezőbben reagált a válságra más ingatlanágazatokhoz képest. A hektáronkénti árak 150 ezer és 1,5 millió között mozognak, az átlagár pedig 458 ezer forintot tesz ki. Kistérségi szinten négyszeres árkülönbségek adódtak. Hat megyében - Bács-Kiskunban, Békésben, Csongrádban, Győr-Moson-Sopronban, Tolnában és Vasban – nem volt árcsökkenés, míg a legnagyobbnak számító, 50 százalék feletti drágulást három kistérség – a szentendrei, a csengeri és gyáli - érte el.

A földárak átlag felett olyan területeken növekedtek, amelyek autópályákhoz, főbb útvonalakhoz, nagyobb városokhoz, régióközpontokhoz vagy fejlett lokális infrastruktúrájú térségekhez kötődtek. Polyák László, a Tiszacash vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a földárak két fontos tényezőre reagálnak pozitívan, a minőségre és a nyugati határ közelségére.

Magyarországon a legjobb minőségű földek a délkeleti és az északnyugati országrészben vannak, a minőség ugyanakkor egyenetlen, gondoljunk a Kiskunság homokos területeire, vagy a szinte kizárólag szőlőtermesztésre használható vulkanikus, hegyi talajokra. A szakértő szerint a minőségen kívül a nagyvárosok közelsége, illetve a nyugati határszél az, ami felveri az árat. Utóbbi természetesen a nálunk előszeretettel vásárló osztrák gazdák folyamatos kereslete miatt. Évek óta jellemzően kiemelkedő a drágulás Pest megyében, elsősorban a főváros közvetlen környezetében, de hasonló jelenség figyelhető meg a megyeközpontok és a nagyvárosok szomszédságában.

Mezőgazdasági területek régiónként (2010 május, ezer hektár)

	Szántó	Konyhakert, gyümölcsös, szőlő	Gyep	Mezőgazdasági terület	Erdő	Termőterület
Nyugat-Dunántúl	484,7	8,9	64,8	572,1	293,6	880,1
Közép-Dunántúl	491,4	12,5	79	597,7	250,4	860,4
Dél-Dunántúl	691	9,4	64,4	787,7	355,3	1155,4
Közép-Magyarország	290	10,1	59,6	376,6	169,5	558,7
Dél-Alföld	996,7	15,1	163,7	1214,8	237,6	1472
Észak-Magyarország	459,9	13,8	107,1	612,8	392,5	1008,6
Észak-Alföld	908,5	11,6	217,4	1176,6	222,8	1424,7
Összesen	4325,2	81,4	756	5338,3	1921,7	7359,9

Forrás:KSH

Akkor most vegyünk, vagy ne vegyünk földet?

A Privátbankár által megkérdezett szakértők egyetértenek abban, hogy csak akkor szabad földet venni, ha az ember tisztában van a következményekkel, és ha nem is ért a terület hasznosításához, legalább a bérbeadás lehetőségeivel tisztában van. Polyák László elmondta, nem egy olyan eset van, hogy valaki meggondolatlanul megvesz egy földet, aztán kiderül, hogy nem jó parcellát mutattak neki, ráadásul a megvett terület nem is értékes, rengeteg vele a dolog. A történet innentől tud rémálommá válni. A Tiszacash szakértője szerint a buktatók kivédésére nagyon fel kell készülni, de a legajánlatosabb szakértőt fogadni a vásárláshoz és az értékesítéshez is.

A technikai feltételek sem mellékesek termőföld vételekor, ugyanis a hagyományos GPS-ekkel sok esetben meg sem lehet találni a területeket, csak speciális műholdas keresővel. A megközelítéshez a legtöbb esetben terepjáró kell, a tulajdoni viszonyokat pedig az illetékes földhivataloknál kell tisztázni. Polyák László szerint egyébként "abszolút keresleti piacot" élünk, tehát jóval többen szeretnének földet venni, mint ahányan eladnának és ugyanez igaz a bérbeadásnál is, tehát aki bérbe akarja adni a földjét, az általában talál is bérlőt. A föld megművelése ugyanakkor szigorú szabályokhoz kötött. A területet gondozni, művelni kell. Ennek teljesítését a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Hivatal ellenőrzi, annak elmaradása esetén pedig bírságol. A Földhivatalnál nem elég csak a tulajdonost rávezetni a tulajdoni lapra, hanem egy külön földhasználati lapon azt is meg kell jelölni, hogy éppen ki műveli azt. Fontos a föld mérete is, ugyanis 2 hektár alatt nem igényelhető művelési támogatás. Nem kis gondot szokott okozni, amikor az osztatlan közös tulajdonlás miatt rendre csúsznak, bonyolódnak az olyan jogi procedúrák, mint a tulajdon értékesítése és egyéb közös döntések meghozatala.

Aki termőföldet vesz, azt elsősorban az szokta érdekelni, hogy ennyire tartja az árát az általa vett terület, milyen növekedési potenciál van benne és mennyi hasznot hajt. Polyák László szerint a földárak nem korrelálnak az ingatlanpiaci termékekkel, ahogy nem volt törés a gazdasági válság miatt hanyatló többi piaci eszközzel szemben sem. A szakértő unikumnak tartja a hazai földbefektetéseket, az árakat még mindig nyomottnak és hasonló véleményen van a szakma nagy része is. Végignézve, hogy hogyan teljesítettek az elmúlt években a nyersanyag, deviza, részvény és kötvénypiacok, a termőföld-befektetések kiemelkedően teljesítettek. A nagy kérdés továbbra is az, hogy a terjedő válság mennyi pénzt hagy a következő években a pénzintézeteknél hitelezésre, és hogy az Európai Unió milyen állapotban lesz, mekkora ereje lesz a tagországi agrártámogatások fenntartására.