7p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Történelmi mélypontra került az irodaházakba, raktárakba, bevásárlóközpontokba vagy hotelekbe tett pénz az Egyesült Államokban. A nagy alapok kezdhetnek aggódni, mert a globális piacot figyelő intézményi befektetők közül többen is a jobb hozamokat produkáló arab, európai, azon belül akár a közép-európai piacok felé fordulhatnak. Egyes amerikai szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (REIT) már tavaly ősszel elkezdték kongatni a vészharangot, de akkor senki sem hallgatott rájuk.

A globális ingatlanbefektetési óriások gyakorlatilag kivonultak az amerikai piacról és a helyi szakértők szerint nem várható, hogy rövid távon visszatérjenek. Tavaly mindössze 3,4 százalékkal képviseltették magukat az amerikai adásvételekben, ami 2008 óta a legalacsonyabb arány - írta az MSCI Real Assets kutató cégre utalva a Bisnow ingatlanos szakportál.

A Times Square Manhattanben. Itt is olcsóbbak lettek az irodaházak. Fotó: Privátbankár/K. Zs.
A Times Square Manhattanben. Itt is olcsóbbak lettek az irodaházak. Fotó: Privátbankár/K. Zs.

A külföldiek tavaly az első negyedévben 15 milliárd dollárért vettek különféle kereskedelmi ingatlanokat, a szeptemberrel zárult következő fél éves időszakban csak 10 milliárd dollárt költöttek, utoljára 2020 azonos időszakában mértek ilyen alacsony forgalmat.

"Még mindig óvatosság és egyfajta félelem jellemzi a befektetőket. Hiába gondolják sokan, hogy Amerika a világ más tájaihoz képest nyugalmasabb és biztonságosabb piac, ez mostanában nem igaz, így a befektetők szépen otthon maradnak" - vélekedett Jim Costello, a kutató vállalat vezetője.

Az egyik globális ingatlantancsadó, a JLL szerint a külföldiek befektetési hajlandósága 56 százalékot esett a tavalyi harmadik negyedévben, ennyivel kevesebb értékban zajlottak tranzakciók 2022 harmadik negyedévéhez képest. A teljes, tehát a hazai szereplőket is beszámító befektetési volumen 50 százalékkal maradt el 2022-höz viszonyítva.

A szakportál megjegyezte: a vonakodás mögött az áll, hogy magasak a kamatok, a bankok szinte nem akarnak finanszírozni ingatlanos projekteket és az infláció is csak lassan csökken a magas tartományokból. Ezek a körülmények még azokat az alapokat is fékezésre ösztönözték, amelyek általában főleg készpénzért vásárolnak nagyértékű ingatlanokat. S bár manapság csábító, hogy egyre olcsóbbak ezek az ingatlanok, az óvatosság számottevő, felülírja a pénzéhséget.

Ingatlanbefektetési értékek az USA-ban, milliárd dollárban. Forrás: CBRE, MSCI
Ingatlanbefektetési értékek az USA-ban, milliárd dollárban. Forrás: CBRE, MSCI

A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó tőkepiaci részlegének egyik vezetője szerint tavaly rengeteg tárgyalást folytattak, érdeklődés tehát van, de sokszor a végén inkább vagy további gondolkodási időt kértek az ügyfelek vagy elálltak a vételtől a bizonytalan gazdasági környezetre hivatkozva. 

Az MSCI-nek a teljes 2023-as évre vonatkozó, előzetes adatai szerint a legaktívabb külföldi befektetők Szingapúrból, Kanadából és Japánból érkeztek. A szingapúriak vezetik a mezőnyt a maguk 10 milliárd dollárjával, ami 34 százalékot hasít ki a külföldiek által elkültött összegből. A japánok 3,7 milliárd dollárért vettek ingatlanokat, ez 2016 óta a legtöbb pénz, amit a távol-keleti szigetországból jött befektetők ilyen célra költöttek az USA-ban. Figyelemre méltó, hogy az olaszok feljöttek a 2022-es 24. helyről a hetedikre, ez annak köszönhető, hogy a Prada család két nagyobb áruházat is megvett a Fifth Avenuen összesen 835 millió dollárért.

A világ legnagyobb ingatlantanácsadó cége, a CBRE előrejelzése szerint a mélypont valamikor az idei első félévben lesz az USA-ban. Az ingatlanok értéke 5-15 százalék közötti értékben csökkenhet, miután további 25-50 bázisponttal emelkedik az úgynevezett kapitalizációs ráta (az ingatlan értékéhez mért cash-flow). Főszerephez juthatnak a kizárólag készpénzből vásárló gazdasági szervezetek, mint például a szuverén alapok és a nyugdíj alapok.

Nem beszéltünk még az arabokról, akik Magyarországon is jelen szeretnének lenni. (Erről a Klasszis Médiához tartozó Mfor legutóbb így számolt be). Adam Omar Al-Shanti üzletember a szaudi és dubai ingatlapiacon fektet be nagyobb arab magánbefektetők igényei szerint. Úgy nyilatkozott a szakportálnak, hogy kedvezőbbek ott a hozamok, mint az USA-ban, ezért jobban megéri hoteleket és lakótornyokat vásárolni, amiket aztán bérbe tudnak adni. Az olaj és az állami megrendelések kiválóan segítik ott a piacot, nem beszélve arról, hogy a pénzes fiatal oroszok és ukránok is nagy kedvvel vásárolnak ott ingatlanokat. Az arab szakember hozzáfűzte: Amerikában idén 115 milliárd dollárnyi projekthitelt kell visszafizetni, amire sok irodaháztulajdonos nem lesz képes, ezért biztos piacra dobja ingatlanát, méghozzá alacsonyabb áron, mint eredetileg gondolta, szóval még érdemes kivárni.

A globális befektetők tehát ódzkodnak Amerikától, akárcsak Európa egyes országaitól is. Az európai gazdaságok ugyanakkor összességében mégis vonzóak lehetnek. Bár a térség jobban ki van téve a regionális feszültségeknek és az ellátási láncok sérülékenységének, a kereskedelmi ingatlanok értékcsökkenése előbb fejeződhet be, mint a tengerentúlon. Ennek következtében előtérbe kerülhet az a szempont, hogy jobb most, a mélyponton vásárolni, mint mondjuk 8-10 hónap múlva, amikor már nagyobb tempóra kapcsolnak ezek a gazadaságok és megint drágulásnak indulnak az ingatlanok.

Az alábbi, 2021-es grafikonon látszik, hogy nagyon vezet az ipari-logisztikai szegmens a befektetések között, s ez az arány nem sokat változott azóta, csak pár százalékkal lehetett kevesebb 2023-ban és a többi terület is nagyjából hasonló értékeket mutathat. Tavasszal lehetnek pontos adatok ezekről.

Mi a helyzet nálunk? A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint az elmúlt egy évben tapasztalt hozamemelkedések mértéke a 2008-as recesszió első évi hozamemelkedéseinek mintegy harmada–kétharmada között mozgott az egyes szegmensekben. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, az emelkedő hozamok és magas finanszírozási költségek továbbra is kiváró állásponton tartják a befektetőket, ami 2023 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre – ezt egyébként az összes nagy nemzetközi ingatlan tanácsadó is megerősítette. Végleges adat csak február környékén lesz a teljes ingatlanbefektetési piacról, de biztos, hogy egymilliárd euró alatt leszünk, ami sokéves mélypont, a bezuhant ingatlanértékek viszont beszállásra ösztönözhetnek sokakat.

Az irodaházak vagy a kiskereskedelmi ingatlanok tulajdonosai nálunk is kivártak az elmúlt két évben. Idén a gazdaság stabilizálódására számíthatnak, ami még inkább tartásra ösztönözheti őket, ugyanakkor lehetnek olyanok köztük, akik a jelentős hitelnyomás miatt inkább kiszállnának a piacról és máshová csoportosítanák át vagyonuk egy részét. Ők jelenhetnek meg az eladói oldalon.

Térségünkben általánosan jellemző, hogy a tulajdonosok igyekeznek tisztítani portfóliójukat, így szeretnének megszabadulni a nem jól teljesítő vagy nem egészen odaillő eszközöktől. A legaktívabbak ezen a téren az osztrák befektetők, ezeknek egyszerre több közép-és kelet-európai országban vannak kereskedelmi ingatlanai. A cégek főleg az irodaházaiktól válnának meg mostanában, de egyes üzletközpontokat is kitettek a piacra. Ám ezek a cégek sem távoznak a térségből, sőt, mivel helyismeretük jobb, mint az itt próbálkozó tengerentúliaké, nagyobb eséllyel tudnak megszerezni jónak tűnő ingatlanokat. Az ázsiai és amerikai befektetők egyébként főleg a hotelpiacon igyekeznek bevásárolni, kevésbé izgatja őket az irodapiac vagy a raktárak.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG