7p

Történelmi mélypontra került az irodaházakba, raktárakba, bevásárlóközpontokba vagy hotelekbe tett pénz az Egyesült Államokban. A nagy alapok kezdhetnek aggódni, mert a globális piacot figyelő intézményi befektetők közül többen is a jobb hozamokat produkáló arab, európai, azon belül akár a közép-európai piacok felé fordulhatnak. Egyes amerikai szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (REIT) már tavaly ősszel elkezdték kongatni a vészharangot, de akkor senki sem hallgatott rájuk.

A globális ingatlanbefektetési óriások gyakorlatilag kivonultak az amerikai piacról és a helyi szakértők szerint nem várható, hogy rövid távon visszatérjenek. Tavaly mindössze 3,4 százalékkal képviseltették magukat az amerikai adásvételekben, ami 2008 óta a legalacsonyabb arány - írta az MSCI Real Assets kutató cégre utalva a Bisnow ingatlanos szakportál.

A Times Square Manhattanben. Itt is olcsóbbak lettek az irodaházak. Fotó: Privátbankár/K. Zs.
A Times Square Manhattanben. Itt is olcsóbbak lettek az irodaházak. Fotó: Privátbankár/K. Zs.

A külföldiek tavaly az első negyedévben 15 milliárd dollárért vettek különféle kereskedelmi ingatlanokat, a szeptemberrel zárult következő fél éves időszakban csak 10 milliárd dollárt költöttek, utoljára 2020 azonos időszakában mértek ilyen alacsony forgalmat.

"Még mindig óvatosság és egyfajta félelem jellemzi a befektetőket. Hiába gondolják sokan, hogy Amerika a világ más tájaihoz képest nyugalmasabb és biztonságosabb piac, ez mostanában nem igaz, így a befektetők szépen otthon maradnak" - vélekedett Jim Costello, a kutató vállalat vezetője.

Az egyik globális ingatlantancsadó, a JLL szerint a külföldiek befektetési hajlandósága 56 százalékot esett a tavalyi harmadik negyedévben, ennyivel kevesebb értékban zajlottak tranzakciók 2022 harmadik negyedévéhez képest. A teljes, tehát a hazai szereplőket is beszámító befektetési volumen 50 százalékkal maradt el 2022-höz viszonyítva.

A szakportál megjegyezte: a vonakodás mögött az áll, hogy magasak a kamatok, a bankok szinte nem akarnak finanszírozni ingatlanos projekteket és az infláció is csak lassan csökken a magas tartományokból. Ezek a körülmények még azokat az alapokat is fékezésre ösztönözték, amelyek általában főleg készpénzért vásárolnak nagyértékű ingatlanokat. S bár manapság csábító, hogy egyre olcsóbbak ezek az ingatlanok, az óvatosság számottevő, felülírja a pénzéhséget.

Ingatlanbefektetési értékek az USA-ban, milliárd dollárban. Forrás: CBRE, MSCI
Ingatlanbefektetési értékek az USA-ban, milliárd dollárban. Forrás: CBRE, MSCI

A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó tőkepiaci részlegének egyik vezetője szerint tavaly rengeteg tárgyalást folytattak, érdeklődés tehát van, de sokszor a végén inkább vagy további gondolkodási időt kértek az ügyfelek vagy elálltak a vételtől a bizonytalan gazdasági környezetre hivatkozva. 

Az MSCI-nek a teljes 2023-as évre vonatkozó, előzetes adatai szerint a legaktívabb külföldi befektetők Szingapúrból, Kanadából és Japánból érkeztek. A szingapúriak vezetik a mezőnyt a maguk 10 milliárd dollárjával, ami 34 százalékot hasít ki a külföldiek által elkültött összegből. A japánok 3,7 milliárd dollárért vettek ingatlanokat, ez 2016 óta a legtöbb pénz, amit a távol-keleti szigetországból jött befektetők ilyen célra költöttek az USA-ban. Figyelemre méltó, hogy az olaszok feljöttek a 2022-es 24. helyről a hetedikre, ez annak köszönhető, hogy a Prada család két nagyobb áruházat is megvett a Fifth Avenuen összesen 835 millió dollárért.

A világ legnagyobb ingatlantanácsadó cége, a CBRE előrejelzése szerint a mélypont valamikor az idei első félévben lesz az USA-ban. Az ingatlanok értéke 5-15 százalék közötti értékben csökkenhet, miután további 25-50 bázisponttal emelkedik az úgynevezett kapitalizációs ráta (az ingatlan értékéhez mért cash-flow). Főszerephez juthatnak a kizárólag készpénzből vásárló gazdasági szervezetek, mint például a szuverén alapok és a nyugdíj alapok.

Nem beszéltünk még az arabokról, akik Magyarországon is jelen szeretnének lenni. (Erről a Klasszis Médiához tartozó Mfor legutóbb így számolt be). Adam Omar Al-Shanti üzletember a szaudi és dubai ingatlapiacon fektet be nagyobb arab magánbefektetők igényei szerint. Úgy nyilatkozott a szakportálnak, hogy kedvezőbbek ott a hozamok, mint az USA-ban, ezért jobban megéri hoteleket és lakótornyokat vásárolni, amiket aztán bérbe tudnak adni. Az olaj és az állami megrendelések kiválóan segítik ott a piacot, nem beszélve arról, hogy a pénzes fiatal oroszok és ukránok is nagy kedvvel vásárolnak ott ingatlanokat. Az arab szakember hozzáfűzte: Amerikában idén 115 milliárd dollárnyi projekthitelt kell visszafizetni, amire sok irodaháztulajdonos nem lesz képes, ezért biztos piacra dobja ingatlanát, méghozzá alacsonyabb áron, mint eredetileg gondolta, szóval még érdemes kivárni.

A globális befektetők tehát ódzkodnak Amerikától, akárcsak Európa egyes országaitól is. Az európai gazdaságok ugyanakkor összességében mégis vonzóak lehetnek. Bár a térség jobban ki van téve a regionális feszültségeknek és az ellátási láncok sérülékenységének, a kereskedelmi ingatlanok értékcsökkenése előbb fejeződhet be, mint a tengerentúlon. Ennek következtében előtérbe kerülhet az a szempont, hogy jobb most, a mélyponton vásárolni, mint mondjuk 8-10 hónap múlva, amikor már nagyobb tempóra kapcsolnak ezek a gazadaságok és megint drágulásnak indulnak az ingatlanok.

Az alábbi, 2021-es grafikonon látszik, hogy nagyon vezet az ipari-logisztikai szegmens a befektetések között, s ez az arány nem sokat változott azóta, csak pár százalékkal lehetett kevesebb 2023-ban és a többi terület is nagyjából hasonló értékeket mutathat. Tavasszal lehetnek pontos adatok ezekről.

Mi a helyzet nálunk? A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint az elmúlt egy évben tapasztalt hozamemelkedések mértéke a 2008-as recesszió első évi hozamemelkedéseinek mintegy harmada–kétharmada között mozgott az egyes szegmensekben. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, az emelkedő hozamok és magas finanszírozási költségek továbbra is kiváró állásponton tartják a befektetőket, ami 2023 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre – ezt egyébként az összes nagy nemzetközi ingatlan tanácsadó is megerősítette. Végleges adat csak február környékén lesz a teljes ingatlanbefektetési piacról, de biztos, hogy egymilliárd euró alatt leszünk, ami sokéves mélypont, a bezuhant ingatlanértékek viszont beszállásra ösztönözhetnek sokakat.

Az irodaházak vagy a kiskereskedelmi ingatlanok tulajdonosai nálunk is kivártak az elmúlt két évben. Idén a gazdaság stabilizálódására számíthatnak, ami még inkább tartásra ösztönözheti őket, ugyanakkor lehetnek olyanok köztük, akik a jelentős hitelnyomás miatt inkább kiszállnának a piacról és máshová csoportosítanák át vagyonuk egy részét. Ők jelenhetnek meg az eladói oldalon.

Térségünkben általánosan jellemző, hogy a tulajdonosok igyekeznek tisztítani portfóliójukat, így szeretnének megszabadulni a nem jól teljesítő vagy nem egészen odaillő eszközöktől. A legaktívabbak ezen a téren az osztrák befektetők, ezeknek egyszerre több közép-és kelet-európai országban vannak kereskedelmi ingatlanai. A cégek főleg az irodaházaiktól válnának meg mostanában, de egyes üzletközpontokat is kitettek a piacra. Ám ezek a cégek sem távoznak a térségből, sőt, mivel helyismeretük jobb, mint az itt próbálkozó tengerentúliaké, nagyobb eséllyel tudnak megszerezni jónak tűnő ingatlanokat. Az ázsiai és amerikai befektetők egyébként főleg a hotelpiacon igyekeznek bevásárolni, kevésbé izgatja őket az irodapiac vagy a raktárak.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG