A globális ingatlanbefektetési óriások gyakorlatilag kivonultak az amerikai piacról és a helyi szakértők szerint nem várható, hogy rövid távon visszatérjenek. Tavaly mindössze 3,4 százalékkal képviseltették magukat az amerikai adásvételekben, ami 2008 óta a legalacsonyabb arány - írta az MSCI Real Assets kutató cégre utalva a Bisnow ingatlanos szakportál.

A külföldiek tavaly az első negyedévben 15 milliárd dollárért vettek különféle kereskedelmi ingatlanokat, a szeptemberrel zárult következő fél éves időszakban csak 10 milliárd dollárt költöttek, utoljára 2020 azonos időszakában mértek ilyen alacsony forgalmat.

"Még mindig óvatosság és egyfajta félelem jellemzi a befektetőket. Hiába gondolják sokan, hogy Amerika a világ más tájaihoz képest nyugalmasabb és biztonságosabb piac, ez mostanában nem igaz, így a befektetők szépen otthon maradnak" - vélekedett Jim Costello, a kutató vállalat vezetője.

Az egyik globális ingatlantancsadó, a JLL szerint a külföldiek befektetési hajlandósága 56 százalékot esett a tavalyi harmadik negyedévben, ennyivel kevesebb értékban zajlottak tranzakciók 2022 harmadik negyedévéhez képest. A teljes, tehát a hazai szereplőket is beszámító befektetési volumen 50 százalékkal maradt el 2022-höz viszonyítva.

A szakportál megjegyezte: a vonakodás mögött az áll, hogy magasak a kamatok, a bankok szinte nem akarnak finanszírozni ingatlanos projekteket és az infláció is csak lassan csökken a magas tartományokból. Ezek a körülmények még azokat az alapokat is fékezésre ösztönözték, amelyek általában főleg készpénzért vásárolnak nagyértékű ingatlanokat. S bár manapság csábító, hogy egyre olcsóbbak ezek az ingatlanok, az óvatosság számottevő, felülírja a pénzéhséget.

A Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó tőkepiaci részlegének egyik vezetője szerint tavaly rengeteg tárgyalást folytattak, érdeklődés tehát van, de sokszor a végén inkább vagy további gondolkodási időt kértek az ügyfelek vagy elálltak a vételtől a bizonytalan gazdasági környezetre hivatkozva. 

Az MSCI-nek a teljes 2023-as évre vonatkozó, előzetes adatai szerint a legaktívabb külföldi befektetők Szingapúrból, Kanadából és Japánból érkeztek. A szingapúriak vezetik a mezőnyt a maguk 10 milliárd dollárjával, ami 34 százalékot hasít ki a külföldiek által elkültött összegből. A japánok 3,7 milliárd dollárért vettek ingatlanokat, ez 2016 óta a legtöbb pénz, amit a távol-keleti szigetországból jött befektetők ilyen célra költöttek az USA-ban. Figyelemre méltó, hogy az olaszok feljöttek a 2022-es 24. helyről a hetedikre, ez annak köszönhető, hogy a Prada család két nagyobb áruházat is megvett a Fifth Avenuen összesen 835 millió dollárért.

A világ legnagyobb ingatlantanácsadó cége, a CBRE előrejelzése szerint a mélypont valamikor az idei első félévben lesz az USA-ban. Az ingatlanok értéke 5-15 százalék közötti értékben csökkenhet, miután további 25-50 bázisponttal emelkedik az úgynevezett kapitalizációs ráta (az ingatlan értékéhez mért cash-flow). Főszerephez juthatnak a kizárólag készpénzből vásárló gazdasági szervezetek, mint például a szuverén alapok és a nyugdíj alapok.

Nem beszéltünk még az arabokról, akik Magyarországon is jelen szeretnének lenni. (Erről a Klasszis Médiához tartozó Mfor legutóbb így számolt be). Adam Omar Al-Shanti üzletember a szaudi és dubai ingatlapiacon fektet be nagyobb arab magánbefektetők igényei szerint. Úgy nyilatkozott a szakportálnak, hogy kedvezőbbek ott a hozamok, mint az USA-ban, ezért jobban megéri hoteleket és lakótornyokat vásárolni, amiket aztán bérbe tudnak adni. Az olaj és az állami megrendelések kiválóan segítik ott a piacot, nem beszélve arról, hogy a pénzes fiatal oroszok és ukránok is nagy kedvvel vásárolnak ott ingatlanokat. Az arab szakember hozzáfűzte: Amerikában idén 115 milliárd dollárnyi projekthitelt kell visszafizetni, amire sok irodaháztulajdonos nem lesz képes, ezért biztos piacra dobja ingatlanát, méghozzá alacsonyabb áron, mint eredetileg gondolta, szóval még érdemes kivárni.

A globális befektetők tehát ódzkodnak Amerikától, akárcsak Európa egyes országaitól is. Az európai gazdaságok ugyanakkor összességében mégis vonzóak lehetnek. Bár a térség jobban ki van téve a regionális feszültségeknek és az ellátási láncok sérülékenységének, a kereskedelmi ingatlanok értékcsökkenése előbb fejeződhet be, mint a tengerentúlon. Ennek következtében előtérbe kerülhet az a szempont, hogy jobb most, a mélyponton vásárolni, mint mondjuk 8-10 hónap múlva, amikor már nagyobb tempóra kapcsolnak ezek a gazadaságok és megint drágulásnak indulnak az ingatlanok.

Az alábbi, 2021-es grafikonon látszik, hogy nagyon vezet az ipari-logisztikai szegmens a befektetések között, s ez az arány nem sokat változott azóta, csak pár százalékkal lehetett kevesebb 2023-ban és a többi terület is nagyjából hasonló értékeket mutathat. Tavasszal lehetnek pontos adatok ezekről.

Mi a helyzet nálunk? A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint az elmúlt egy évben tapasztalt hozamemelkedések mértéke a 2008-as recesszió első évi hozamemelkedéseinek mintegy harmada–kétharmada között mozgott az egyes szegmensekben. A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, az emelkedő hozamok és magas finanszírozási költségek továbbra is kiváró állásponton tartják a befektetőket, ami 2023 egészére is alacsony befektetési forgalmat vetít előre – ezt egyébként az összes nagy nemzetközi ingatlan tanácsadó is megerősítette. Végleges adat csak február környékén lesz a teljes ingatlanbefektetési piacról, de biztos, hogy egymilliárd euró alatt leszünk, ami sokéves mélypont, a bezuhant ingatlanértékek viszont beszállásra ösztönözhetnek sokakat.

Az irodaházak vagy a kiskereskedelmi ingatlanok tulajdonosai nálunk is kivártak az elmúlt két évben. Idén a gazdaság stabilizálódására számíthatnak, ami még inkább tartásra ösztönözheti őket, ugyanakkor lehetnek olyanok köztük, akik a jelentős hitelnyomás miatt inkább kiszállnának a piacról és máshová csoportosítanák át vagyonuk egy részét. Ők jelenhetnek meg az eladói oldalon.

Térségünkben általánosan jellemző, hogy a tulajdonosok igyekeznek tisztítani portfóliójukat, így szeretnének megszabadulni a nem jól teljesítő vagy nem egészen odaillő eszközöktől. A legaktívabbak ezen a téren az osztrák befektetők, ezeknek egyszerre több közép-és kelet-európai országban vannak kereskedelmi ingatlanai. A cégek főleg az irodaházaiktól válnának meg mostanában, de egyes üzletközpontokat is kitettek a piacra. Ám ezek a cégek sem távoznak a térségből, sőt, mivel helyismeretük jobb, mint az itt próbálkozó tengerentúliaké, nagyobb eséllyel tudnak megszerezni jónak tűnő ingatlanokat. Az ázsiai és amerikai befektetők egyébként főleg a hotelpiacon igyekeznek bevásárolni, kevésbé izgatja őket az irodapiac vagy a raktárak.