5p

Nagy szigetünk, melynek csak kisebb része tartozik Budapesthez, egyre vonzóbb, mióta zsúfolt lett a déli agglomeráció. Az árak itt is csak felfelé mentek, de nem olyan gyorsan, mint nagyon sok más kerületben. Az igazi értéknövelő infrastrukturális beruházások azonban még váratnak magukra. Most még érdemes nézelődni, a sok panel mellett élhető családi házas környékek is vannak az amúgy egyre jobban zöldülő északi szigetrészen, különösen a soroksári Duna-ág mentén – derül ki sorozatunk újabb darabjából.

A 2023-as adatokat tekintve Csepel - megelőzve a XX. kerületet - a legolcsóbb kerület lett idén a fővárosban. Aki csepeli otthont szeretne vásárolni 550 ezer forint/négyzetméter körüli átlagárral kalkulálhat, az átlagos ingatlanra fordított összeg az idei adatok alapján egyébként kevéssel haladta meg a 31 millió forintot.

Csak a felújított panelt keresik Csepelen is. Fotó: pixabay
Csak a felújított panelt keresik Csepelen is. Fotó: pixabay

Július végén kicsit több mint 700 eladó lakásból lehetett válogatni, ennek fele panel, negyede pedig 1981 előtt épült, vagyis felújítás hiányában kifejezetten elavult műszaki állapotú, ezért csak nyomott áron eladható. A panelek többsége a központi részen vagy a Duna soroksári ágához közeli környéken épült. A folyóhoz közelebbi tömböknél már megfigyelhető, hogy voltak panel programosok is, vagyis olyanok, amelyeknél az ablakokat kicserélték, felrakták a külső szigetelést és a gépészetet is megújították.

Értékbefolyásoló tényezők Csepelen

  • a csepeli központtól való távolság
  • a Dunától való távolság
  • családi házas övezet vagy lakótelep
  • panelprogramos-e a lakótelepi ház
  • társasházon belüli elhelyezkedés/tájolás
  • van-e tároló helyiség
  • van-e garázs vagy gk.beálló
  • belső felújítás időpontja és kiterjedtsége

Csepelen is többnyire a nagyobb házaktól szabadulnának manapság a tulajdonosok. A Királyerdő nevű környéken elég sok ilyet kínálnak viszonylag nagyobb telekkel. Általában túlméretesnek bizonyult ingatlanok ezek, amik sokszor 4-5 szobásak, nagy terasz, néha még medence is van hozzájuk, az udvaron a melléképületben 2-3 autó is elfér. Elég nagy a szórás, az ottani házakat 650-900 ezer forintos négyzetméteráron hirdetik – vélhetően elég régen, kitartóan, reménykedve, hogy nem kell 10 százaléknál többet engedni az árból.

Új társasházi beruházások nem nagyon indultak az elmúlt pár évben, így nincs mihez viszonyítani a használtakat, mint más alpiacokon. Két évvel ezelőtt viszont elkészült a Szabótelepi Revitalizációs Program, amely módosította Gubacsi hídtól nem messze található Szabótelep építési szabályzatát, így lehetővé vált magasabb, több lakásból álló társasházi épületek megvalósítása. Ez ösztönzőleg hatott a kivitelezőkre, és fokozatosan elkezdődött a városrészi ingatlanok felvásárlása. Máris több olyan telekegyüttes van, ahol rövidesen fejlesztések indulnak – közölte a polgármester.

Közvetve befolyásolja a használt ingatlanok értékét, hogy három éve felújították a Csepel Plazát és létesültek új szupermarketek is, megépült egy sportcsarnok és most júliusban átadták a Kolonics György Szabadidőközpontot. Lökést adhat a szigetnek, ha az északi csúcson valóban létrejön az a hatalmas szabadidőpark, amit évek óta ígérget a kormány.

A Duna soroksári ága felőli oldalon még évekkel ezelőtt kikapcsolódásra alkalmas sétányt adtak át. A Budafokkal szemközti oldal fejlesztése azonban várat magára, a középtávú tervek között szerepel egy rév kialakítása, így a sziget megközelítése fejlődhet. És végül növelné a jólétet és az ingatlanok értékét, ha gyorsabban és korszerűbb HÉV-szerelvényeken lehetne bejutni a belvárosba, de erre pár évig még biztos nem kerül sor, mert a mostani megszorítások eleve minden ilyen jellegű fejlesztést több évvel eltoltak.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG