5p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Több ismert vendéglátóipari egység is bedobta a törölközőt az elmúlt két–három évben. Néhányat csak nyomott áron lehetett eladni, ha egyáltalán jött érdeklődő, sok másikat még most is kínálnak. Sorozatunk újabb részében azt vizsgáljuk meg, hogy milyen üzleti környezetben kell fontos döntést hoznia a tulajdonosnak és mik határozzák meg egy ilyen speciális ingatlan értékét. 

Az éttermek esetében sem lehet általánosítani, sok függ attól, hogy mennyire bevezetett, mekkora a forgalma, melyik kategóriába tartozik, mekkora a fenntartási költség és van-e folyamatosan megfelelő munkaerő. Az viszont sokra igaz, hogy a járvány, az üzemeltetési költségek és az infláció megannyi vezetőt válaszút elé állított: eladja-e az üzemeltetési jogot vagy ha tulajdonosa is az ingatlannak, akkor magát az üzlethelyiséget vagy inkább igyekezzen valahogy túlélni.   

A bezárt vendéglátóhelyek is kaphattak támogatást, de soknak ez már későn érkezett, így el kellett adni őket. Fotó: pixabay
A bezárt vendéglátóhelyek is kaphattak támogatást, de soknak ez már későn érkezett, így el kellett adni őket. Fotó: pixabay

Álljon itt egy adat a Duna House-tól a miheztartás végett: a tavalyihoz képest 5 százalékponttal, 90 százalékra emelkedett a vendéglátóhelyüktől megválók aránya. Az inkább bérlőt keresők alig-alig vannak jelen. Ez tehát a nyilvánosságra hozott adat, de naivitás lenne azt hinni, hogy minden a nyilvános térben zajlik. A tranzakciók többsége ingatlanközvetítő bevonása nélkül történik.

A vevők között egyre több kínai, vietnámi, arab és persze és török van, a nyugat-európaiakat vagy tengerentúliakat hidegen hagyják ezek a lehetőségek. Az eladásból remélten befolyó pénzt vélhetően nem kevés tulajdonos inkább állampapírba tette, nem valószínű, hogy a mostani gazdasági válság alatt újra próbálkoznának az étteremnyitással.

Értékbefolyásoló tényezők fővárosi vendéglátóhelyeknél

  • elhelyezkedés
  • méret
  • árkategória
  • várható forgalom
  • állapot
  • bérleti díj ha nem tulajdonos
  • egyéb üzemeltetési költségek
  • energetikai besorolás
  • meglévő hitel mérete

Az éttermek egy része nem lakóövezetben (irodaházban vagy bevásárlóközpontban) található, ezek értékét másképp kell vizsgálni, mint azokét, amelyek családi házak között vagy egy bérház aljában vannak. A kereskedelmi ingatlanoknál üzemeltetési díj is van a bérleti díjon felül. Lehetnek az irodaház vagy pláza üzemeltetője által előírt, a nyitvatartást korlátozó intézkedések is, ezek befolyásolhatják a forgalmat, ugyanez persze érvényes lehet egy bérház aljában lévő vendéglátóipari egységre is. Mindez erősen hat a jövedelmezőségre.

Nézzük, miből lehet válogatni július elején az interneten elérhető felhozatalból! Budán mintegy 85 egység kelleti magát. Óriási a szórás, de az átlag úgy 400-600 ezer forintos négyzetméteráron kapható. A bel-budai körzetek a legdrágábbak, de egyes felkapott hegyvidéki egységeknél 1,2 millió forintos értéket is láttunk. 

Méretet tekintve a főváros ezen oldalán a 100-200 négyzetméteres éttermek és más vendéglátóhelyek vannak többségben, ezek fajlagos ára természetesen magasabb, mint a jóval nagyobb méretűeké akár ugyanazon a kerületrészen belül. 

Pesten 3-4-szer akkora a merítés, mint Budán. A 100 négyzetméternél kisebb alapterületű egységek aránya magasabb, ezek többsége a belső kerületekben található, sok köztük a büfé-jellegű is, de vannak egy.-egy speciális konyhára szakosodott étterem is. 

Az árakat tekintve még nagyobb az olló, akár 1,5-2 millió forintos négyzetméterárral is találkozhatunk. Ne lepődjünk meg, ha Józsefvárosban 700-800 ezer forintot kérnek egy négyzetméterért, Újlipótvárosban meg mondjuk 1,9 millió forintot. A külföldiek által látogatott V., VI. vagy VII. kerület szintén nagy számokkal „működik”, nem ritka a másfél millió forintos négyzetméterár, de a Váci utcában van 3,7 millió forintos négyzetméteráron a piacon lévő étterem is. 

Meglepően sok étterem eladó Erzsébetvárosban, kifejezetten rossz a helyzet a Nagykörúton, ahol az éttermek és büfék mellett több tucat üzlethelyiség is eladósorba került, többet már hónapok óta nem tudnak értékesíteni. A "rossz" kifejezés természetesen az eladói oldal értékmérője, egy potenciális vevő talán pont fordítva gondolja: most érdemes nyomott áron bevásárolni.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Az üzlethelyiségeknél és a vendéglátó egységeknél a hozam alapú értékelés elfogadott. Vagyis azt nézik, hogy miként alakul a vásárlási összeg és a bérbeadásból megszerezhető bevétel aránya. Természetesen az éttermeknél is vizsgálni kell az elhelyezkedést, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és az alternatív hasznosítási lehetőségeket. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG