Mennyit ér az ingatlanom? Étterem Budapesten

Az éttermek esetében sem lehet általánosítani, sok függ attól, hogy mennyire bevezetett, mekkora a forgalma, melyik kategóriába tartozik, mekkora a fenntartási költség és van-e folyamatosan megfelelő munkaerő. Az viszont sokra igaz, hogy a járvány, az üzemeltetési költségek és az infláció megannyi vezetőt válaszút elé állított: eladja-e az üzemeltetési jogot vagy ha tulajdonosa is az ingatlannak, akkor magát az üzlethelyiséget vagy inkább igyekezzen valahogy túlélni.   

Álljon itt egy adat a Duna House-tól a miheztartás végett: a tavalyihoz képest 5 százalékponttal, 90 százalékra emelkedett a vendéglátóhelyüktől megválók aránya. Az inkább bérlőt keresők alig-alig vannak jelen. Ez tehát a nyilvánosságra hozott adat, de naivitás lenne azt hinni, hogy minden a nyilvános térben zajlik. A tranzakciók többsége ingatlanközvetítő bevonása nélkül történik.

A vevők között egyre több kínai, vietnámi, arab és persze és török van, a nyugat-európaiakat vagy tengerentúliakat hidegen hagyják ezek a lehetőségek. Az eladásból remélten befolyó pénzt vélhetően nem kevés tulajdonos inkább állampapírba tette, nem valószínű, hogy a mostani gazdasági válság alatt újra próbálkoznának az étteremnyitással.

Értékbefolyásoló tényezők fővárosi vendéglátóhelyeknél

• elhelyezkedés
• méret
• árkategória
• várható forgalom
• állapot
• bérleti díj ha nem tulajdonos
• egyéb üzemeltetési költségek
• energetikai besorolás
• meglévő hitel mérete

Az éttermek egy része nem lakóövezetben (irodaházban vagy bevásárlóközpontban) található, ezek értékét másképp kell vizsgálni, mint azokét, amelyek családi házak között vagy egy bérház aljában vannak. A kereskedelmi ingatlanoknál üzemeltetési díj is van a bérleti díjon felül. Lehetnek az irodaház vagy pláza üzemeltetője által előírt, a nyitvatartást korlátozó intézkedések is, ezek befolyásolhatják a forgalmat, ugyanez persze érvényes lehet egy bérház aljában lévő vendéglátóipari egységre is. Mindez erősen hat a jövedelmezőségre.

Nézzük, miből lehet válogatni július elején az interneten elérhető felhozatalból! Budán mintegy 85 egység kelleti magát. Óriási a szórás, de az átlag úgy 400-600 ezer forintos négyzetméteráron kapható. A bel-budai körzetek a legdrágábbak, de egyes felkapott hegyvidéki egységeknél 1,2 millió forintos értéket is láttunk. 

Méretet tekintve a főváros ezen oldalán a 100-200 négyzetméteres éttermek és más vendéglátóhelyek vannak többségben, ezek fajlagos ára természetesen magasabb, mint a jóval nagyobb méretűeké akár ugyanazon a kerületrészen belül. 

Pesten 3-4-szer akkora a merítés, mint Budán. A 100 négyzetméternél kisebb alapterületű egységek aránya magasabb, ezek többsége a belső kerületekben található, sok köztük a büfé-jellegű is, de vannak egy.-egy speciális konyhára szakosodott étterem is. 

Az árakat tekintve még nagyobb az olló, akár 1,5-2 millió forintos négyzetméterárral is találkozhatunk. Ne lepődjünk meg, ha Józsefvárosban 700-800 ezer forintot kérnek egy négyzetméterért, Újlipótvárosban meg mondjuk 1,9 millió forintot. A külföldiek által látogatott V., VI. vagy VII. kerület szintén nagy számokkal „működik”, nem ritka a másfél millió forintos négyzetméterár, de a Váci utcában van 3,7 millió forintos négyzetméteráron a piacon lévő étterem is. 

Meglepően sok étterem eladó Erzsébetvárosban, kifejezetten rossz a helyzet a Nagykörúton, ahol az éttermek és büfék mellett több tucat üzlethelyiség is eladósorba került, többet már hónapok óta nem tudnak értékesíteni. A "rossz" kifejezés természetesen az eladói oldal értékmérője, egy potenciális vevő talán pont fordítva gondolja: most érdemes nyomott áron bevásárolni.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Az üzlethelyiségeknél és a vendéglátó egységeknél a hozam alapú értékelés elfogadott. Vagyis azt nézik, hogy miként alakul a vásárlási összeg és a bérbeadásból megszerezhető bevétel aránya. Természetesen az éttermeknél is vizsgálni kell az elhelyezkedést, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és az alternatív hasznosítási lehetőségeket. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.