6p

Ront vagy javít Magyarország megítélésén a soros EU-elnökség?
Milyen újabb öt év elé néz Karácsony Gergely?
Mi lesz a liberalizmussal Magyarországon?
Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Horn Gáborral!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a Republikon Alapítvány kuratóriumának elnökétől!

2024. július 24. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Nem dúskál az új lakásberuházásokban a királyi város, nagyon elmarad Debrecentől, Győrtől vagy Szegedtől. Az árak magasan stabilizálódtak, de egyes kertvárosi övezetekben kifoghatunk igényesen megépített családi házat vagy társasházi lakást - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Éppen egy évvel ezelőtt foglalkoztunk utoljára Székesfehérvár lakáspiacával. Akkor azt rögzítettük, hogy az összes típust beszámítva a használt lakások átlagos négyzetméterára 686 ezer forint volt, ami akkor 10 százalékos növekedés volt éves szinten, de 2023 első 5-6 hónapjában már nagyon lelassult a drágulás, mindössze 1 százalékra, ez gyakorlatilag stagnálás volt tavaly januárhoz képest. Most azt láttuk – a helyszínen is járva – hogy inkább a felújításokra helyeződött a hangsúly, új, leginkább kisebb léptékű lakóparki projektek egyelőre csak papíron és a hirdetési oldalakon vannak. 

Új családi házak Székesfehérvár kertvárosi részein is megjelentek, de a telek általában nagyon kicsi
Új családi házak Székesfehérvár kertvárosi részein is megjelentek, de a telek általában nagyon kicsi
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Minden józan számítás szerint a felújítások meglódulhatnak, miután július 1-től igényelhető az új erre kitalált hitel, másrészt az év vége felé, de inkább 2025 első felében jöhet egy-két közepes méretű (40-50 lakásos) új társasház a piacra, amikből 2026-ra vagy 2027-re lehetnek kész lakások. Eközben a városnak az északi-északkeleti végén, a Velencei-tóhoz közelebbi kerületében (Öreghegy) egymás után nőnek ki a szép ikerházak vagy közepes méretű telekkel bíró önálló családi házak. Az árak viszont nem barátiak, egymillió forint alatt szinte nincs is a négyzetméterár, a többség – és nem csupán ott, hanem a város más körzeteiben is – 1,1-1,3 millió forint között mozog.

Jelenleg csak 4-5 tucat új családi ház vagy ikerház kelleti magát, többségük Feketehegyen és Öreghegyen. Használt, 2011 után épült házból legfeljebb 170-180 lehet (a szám folyamatosan változik – a szerk.), ebből csak három tucat az újszerű vagyis legfeljebb 6-8 éve épült. Utóbbiaknak a gépészete és a szigetelése, valamint a nyílászárói is elég korszerűek ahhoz, hogy legalább BB+ kategóriában legyenek, az ennél magasabb osztály még nem tömeges arrafelé sem.

Fehérvárnak is van agglomerációja és talán sokaknak érdemes lenne megfontolni a Falusi CSOK-ra építve megoldani a lakásgondot. A Velencei-tó dél-keleti partjához közeli Seregélyes, vagy az észak-nyugati közelségben található Zámoly és Pátka szerepe felértékelődhet, mert ezeken a településeken alkalmazható ez a támogatásfajta.  

Értékbefolyásoló szempontok Székesfehérváron

  • belváros vagy kertváros
  • lakópark vagy bérház
  • építés éve
  • állapot, esetleges felújítás ideje, tartalma
  • méret
  • beosztás
  • ház esetén kert mérete, jellege
  • energiaforrás
  • kútvíz

Lakásfronton érdekes helyzet alakult ki. Ha valaki teljesen újba akar költözni, akkor egyrészt nagyon drágán teheti 950 ezertől 1,2 millió forintig terjed a négyzetméterár, másrészt nagyon szűk a kínálat, mindössze három tucat, azokat is csak jövőre vagy 2026-ígérik a beruházók.

Teremgarázst ne nagyon nézegessen az, aki nem nyerte meg a lottó ötöst, ugyanis például az egyik belvárosi projektnél 8,9 vagy 9,9 millió forintot kell letenni. Ez nagyon sok budapesti új társasházi építkezés szintjét is meghaladja. Összehasonlításképpen: Kecskeméten 7 millió forint az átlagár, csakúgy, mint Debrecenben. A kisebb városokban ennél mérsékeltebb az árszint: Nagykanizsán 5,5, Várpalotán 4,5 millió forint a középérték.

A megfizethető csoportban vannak a mintegy 700 használt lakás egy része. Majdnem 500 ezek közül tégla, a többi panel. Előbbieknél 177 mondható nem túl réginek, vagyis 13-15 évesnek, de ebből csak 45-48 olyan ingatlant találtunk, ami újszerű és még ennél jóval kevesebb, csupán öt a felújított. A derékhad ebből a 177-ből gázkazános, az eladók azonban nem nagyon engedékenyek, mert a 870 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárak jellemzőek és csökkenés csak elvétve van, főleg akkor, ha tovább akar költözni az eladó és sürgősen kell neki a pénz vagy annak a nagyobb része.

A panelvásárlást sem lehet megúszni olcsón. Kapaszkodjanak meg, a 632 ezer forintos átlagárával Székesfehárvár már a második Debrecen mögött. Ez az ár részben azzal magyarázható, hogy a sok Pesten dolgozó ingázó a jó vonatközlekedésnek köszönhetően viszonylag gyorsan eljut munkahelyére, ráadásul közülük sokan hetente csak 2-3-szor vonatoznak be a fővárosba, máskor otthonról dolgoznak. Ők tehát masszív keresletet adnak, de a helyben dolgozó, nem nagyon eleresztett pályakezdők is ebbe a csoportba tartoznak. Mindez megkeményítette az eladókat, akik csak végszükség esetén hajlandók engedni 3-4 százalékot a kínálati árból.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még több iroda áll üresen Budapesten, ebből baj lehet
Mester Nándor | 2024. július 18. 09:31
A bérlő cégek inkább kivárnak és halogatják a döntést, hogy menjenek vagy maradjanak. Közben alig adtak át új területet a második negyedévben. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A mártírjelölt Donald Trump nagyot lódított a floridai birtokáról is?
Mester Nándor | 2024. július 17. 19:16
Nem sokkal az ellene elkövetett merénylet után többen újra feltették a kérdést az Egyesült Államokban: milyen anyagi háttérrel veszi fel a küzdelmet ismét az egykori elnök? Az adományok vagy a bevételt termelő ingatlanok tiszta dolognak tűnnek. De a floridai Mar-o-Lago, a volt elnök főhadiszállásnak is beillő birtokának az értékmeghatározása több kérdést is felvet - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Nyugaton a panelhelyzet nagyon is változott
Mester Nándor | 2024. július 10. 18:55
A főváros budai oldalán eladott téglalakások és az ország keleti felén található házgyári lakások kivételével országszerte a négyzetméterárak emelkedését mutatják a tranzakciós adatok. Nem is kicsit, a tavalyi átlaghoz képest 8-9 százalékot. Már panelt sem lehet tehát olcsón venni, különösen igaz ez a nyugati megyékre, de keleten és délen az egyetemvárosokban is egyre drágábbak az előregyártott tömblakások – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Gyorsan elfogyhat az ingyenpénz és a hitel az otthonfelújítási keretből
Privátbankár.hu | 2024. július 8. 15:11
A kormánynak állami forrásból nagyságrendekkel több pénzt kellene adnia az Otthonfelújítási Programban. Mire elég és milyen feltételei vannak a most indult támogatási rendszernek, amiben 6 millió forinthoz lehet jutni? Mekkora önrész kell és mitől függ, hogy mekkora lehet a nulla kamattal felvehető hitel? Egyebek között erről is beszélt Mester Nándor felelős szerkesztő a Trend FM Reggeli Monitor című adásában.
Ingatlan Sikeres ipari-logisztikai tőkebevonást hajtott végre a Faedra Group
Privátbankár.hu | 2024. július 3. 11:38
Jelentős befektetői érdeklődés és forgalomba hozatali maximum összeg mellett, 17 millió euró értékben eredményes tőkegyűjtést hajtott végre a Faedra Group. 
Ingatlan Csak úgy repkednek a 60 milliók a balatoni ingatlanpiacon
Privátbankár.hu | 2024. június 29. 12:01
A fővárosi átlagot is meghaladta a balatoni ingatlanok vásárlására fordított összeg idén a Duna House adatai szerint.
Ingatlan Nagyvárosban venne új lakást? Ilyen árakra számítson!
Privátbankár.hu | 2024. június 28. 12:39
A korábbi években megszokott áremelkedésnél kisebb ütemben ugyan, de tovább drágultak az új építésű lakások, a debreceni átlagár pedig ismét megelőzte a sopronit.
Ingatlan Hotelcunami indulhat be Ferihegyen
Privátbankár.hu | 2024. június 28. 09:12
Több új, közepes méretű 3 és 4 csillagos szálloda is kellhet, ha tényleg felfut a tranzitutasok forgalma a következő öt évben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Még mindig megéri termőföldet venni
Mester Nándor | 2024. június 26. 18:45
Egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld ára 2023-ra átlagosan 3,6-szorosára nőtt – derül ki a NAV ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó legfrissebb OTP Termőföld Értéktérképből. Lassult ugyan a drágulás, de még mindig tart és aki biztos, hosszú távú befektetést keres, annak továbbra is áll a zászló – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan A Tisza-tó környéke még mindig megfizethető
Privátbankár.hu | 2024. június 23. 13:01
A Balatonhoz képest feltétlenül.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG