Mennyit ér az ingatlanom? Fehérvár kertvárosa egyre csak drágul

Éppen egy évvel ezelőtt foglalkoztunk utoljára Székesfehérvár lakáspiacával. Akkor azt rögzítettük, hogy az összes típust beszámítva a használt lakások átlagos négyzetméterára 686 ezer forint volt, ami akkor 10 százalékos növekedés volt éves szinten, de 2023 első 5-6 hónapjában már nagyon lelassult a drágulás, mindössze 1 százalékra, ez gyakorlatilag stagnálás volt tavaly januárhoz képest. Most azt láttuk – a helyszínen is járva – hogy inkább a felújításokra helyeződött a hangsúly, új, leginkább kisebb léptékű lakóparki projektek egyelőre csak papíron és a hirdetési oldalakon vannak. 

Minden józan számítás szerint a felújítások meglódulhatnak, miután július 1-től igényelhető az új erre kitalált hitel, másrészt az év vége felé, de inkább 2025 első felében jöhet egy-két közepes méretű (40-50 lakásos) új társasház a piacra, amikből 2026-ra vagy 2027-re lehetnek kész lakások. Eközben a városnak az északi-északkeleti végén, a Velencei-tóhoz közelebbi kerületében (Öreghegy) egymás után nőnek ki a szép ikerházak vagy közepes méretű telekkel bíró önálló családi házak. Az árak viszont nem barátiak, egymillió forint alatt szinte nincs is a négyzetméterár, a többség – és nem csupán ott, hanem a város más körzeteiben is – 1,1-1,3 millió forint között mozog.

Jelenleg csak 4-5 tucat új családi ház vagy ikerház kelleti magát, többségük Feketehegyen és Öreghegyen. Használt, 2011 után épült házból legfeljebb 170-180 lehet (a szám folyamatosan változik – a szerk.), ebből csak három tucat az újszerű vagyis legfeljebb 6-8 éve épült. Utóbbiaknak a gépészete és a szigetelése, valamint a nyílászárói is elég korszerűek ahhoz, hogy legalább BB+ kategóriában legyenek, az ennél magasabb osztály még nem tömeges arrafelé sem.

Fehérvárnak is van agglomerációja és talán sokaknak érdemes lenne megfontolni a Falusi CSOK-ra építve megoldani a lakásgondot. A Velencei-tó dél-keleti partjához közeli Seregélyes, vagy az észak-nyugati közelségben található Zámoly és Pátka szerepe felértékelődhet, mert ezeken a településeken alkalmazható ez a támogatásfajta.  

Értékbefolyásoló szempontok Székesfehérváron

• belváros vagy kertváros
• lakópark vagy bérház
• építés éve
• állapot, esetleges felújítás ideje, tartalma
• méret
• beosztás
• ház esetén kert mérete, jellege
• energiaforrás
• kútvíz

Lakásfronton érdekes helyzet alakult ki. Ha valaki teljesen újba akar költözni, akkor egyrészt nagyon drágán teheti 950 ezertől 1,2 millió forintig terjed a négyzetméterár, másrészt nagyon szűk a kínálat, mindössze három tucat, azokat is csak jövőre vagy 2026-ígérik a beruházók.

Teremgarázst ne nagyon nézegessen az, aki nem nyerte meg a lottó ötöst, ugyanis például az egyik belvárosi projektnél 8,9 vagy 9,9 millió forintot kell letenni. Ez nagyon sok budapesti új társasházi építkezés szintjét is meghaladja. Összehasonlításképpen: Kecskeméten 7 millió forint az átlagár, csakúgy, mint Debrecenben. A kisebb városokban ennél mérsékeltebb az árszint: Nagykanizsán 5,5, Várpalotán 4,5 millió forint a középérték.

A megfizethető csoportban vannak a mintegy 700 használt lakás egy része. Majdnem 500 ezek közül tégla, a többi panel. Előbbieknél 177 mondható nem túl réginek, vagyis 13-15 évesnek, de ebből csak 45-48 olyan ingatlant találtunk, ami újszerű és még ennél jóval kevesebb, csupán öt a felújított. A derékhad ebből a 177-ből gázkazános, az eladók azonban nem nagyon engedékenyek, mert a 870 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárak jellemzőek és csökkenés csak elvétve van, főleg akkor, ha tovább akar költözni az eladó és sürgősen kell neki a pénz vagy annak a nagyobb része.

A panelvásárlást sem lehet megúszni olcsón. Kapaszkodjanak meg, a 632 ezer forintos átlagárával Székesfehárvár már a második Debrecen mögött. Ez az ár részben azzal magyarázható, hogy a sok Pesten dolgozó ingázó a jó vonatközlekedésnek köszönhetően viszonylag gyorsan eljut munkahelyére, ráadásul közülük sokan hetente csak 2-3-szor vonatoznak be a fővárosba, máskor otthonról dolgoznak. Ők tehát masszív keresletet adnak, de a helyben dolgozó, nem nagyon eleresztett pályakezdők is ebbe a csoportba tartoznak. Mindez megkeményítette az eladókat, akik csak végszükség esetén hajlandók engedni 3-4 százalékot a kínálati árból.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja