6p

Nem dúskál az új lakásberuházásokban a királyi város, nagyon elmarad Debrecentől, Győrtől vagy Szegedtől. Az árak magasan stabilizálódtak, de egyes kertvárosi övezetekben kifoghatunk igényesen megépített családi házat vagy társasházi lakást - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Éppen egy évvel ezelőtt foglalkoztunk utoljára Székesfehérvár lakáspiacával. Akkor azt rögzítettük, hogy az összes típust beszámítva a használt lakások átlagos négyzetméterára 686 ezer forint volt, ami akkor 10 százalékos növekedés volt éves szinten, de 2023 első 5-6 hónapjában már nagyon lelassult a drágulás, mindössze 1 százalékra, ez gyakorlatilag stagnálás volt tavaly januárhoz képest. Most azt láttuk – a helyszínen is járva – hogy inkább a felújításokra helyeződött a hangsúly, új, leginkább kisebb léptékű lakóparki projektek egyelőre csak papíron és a hirdetési oldalakon vannak. 

Új családi házak Székesfehérvár kertvárosi részein is megjelentek, de a telek általában nagyon kicsi
Új családi házak Székesfehérvár kertvárosi részein is megjelentek, de a telek általában nagyon kicsi
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Minden józan számítás szerint a felújítások meglódulhatnak, miután július 1-től igényelhető az új erre kitalált hitel, másrészt az év vége felé, de inkább 2025 első felében jöhet egy-két közepes méretű (40-50 lakásos) új társasház a piacra, amikből 2026-ra vagy 2027-re lehetnek kész lakások. Eközben a városnak az északi-északkeleti végén, a Velencei-tóhoz közelebbi kerületében (Öreghegy) egymás után nőnek ki a szép ikerházak vagy közepes méretű telekkel bíró önálló családi házak. Az árak viszont nem barátiak, egymillió forint alatt szinte nincs is a négyzetméterár, a többség – és nem csupán ott, hanem a város más körzeteiben is – 1,1-1,3 millió forint között mozog.

Jelenleg csak 4-5 tucat új családi ház vagy ikerház kelleti magát, többségük Feketehegyen és Öreghegyen. Használt, 2011 után épült házból legfeljebb 170-180 lehet (a szám folyamatosan változik – a szerk.), ebből csak három tucat az újszerű vagyis legfeljebb 6-8 éve épült. Utóbbiaknak a gépészete és a szigetelése, valamint a nyílászárói is elég korszerűek ahhoz, hogy legalább BB+ kategóriában legyenek, az ennél magasabb osztály még nem tömeges arrafelé sem.

Fehérvárnak is van agglomerációja és talán sokaknak érdemes lenne megfontolni a Falusi CSOK-ra építve megoldani a lakásgondot. A Velencei-tó dél-keleti partjához közeli Seregélyes, vagy az észak-nyugati közelségben található Zámoly és Pátka szerepe felértékelődhet, mert ezeken a településeken alkalmazható ez a támogatásfajta.  

Értékbefolyásoló szempontok Székesfehérváron

  • belváros vagy kertváros
  • lakópark vagy bérház
  • építés éve
  • állapot, esetleges felújítás ideje, tartalma
  • méret
  • beosztás
  • ház esetén kert mérete, jellege
  • energiaforrás
  • kútvíz

Lakásfronton érdekes helyzet alakult ki. Ha valaki teljesen újba akar költözni, akkor egyrészt nagyon drágán teheti 950 ezertől 1,2 millió forintig terjed a négyzetméterár, másrészt nagyon szűk a kínálat, mindössze három tucat, azokat is csak jövőre vagy 2026-ígérik a beruházók.

Teremgarázst ne nagyon nézegessen az, aki nem nyerte meg a lottó ötöst, ugyanis például az egyik belvárosi projektnél 8,9 vagy 9,9 millió forintot kell letenni. Ez nagyon sok budapesti új társasházi építkezés szintjét is meghaladja. Összehasonlításképpen: Kecskeméten 7 millió forint az átlagár, csakúgy, mint Debrecenben. A kisebb városokban ennél mérsékeltebb az árszint: Nagykanizsán 5,5, Várpalotán 4,5 millió forint a középérték.

A megfizethető csoportban vannak a mintegy 700 használt lakás egy része. Majdnem 500 ezek közül tégla, a többi panel. Előbbieknél 177 mondható nem túl réginek, vagyis 13-15 évesnek, de ebből csak 45-48 olyan ingatlant találtunk, ami újszerű és még ennél jóval kevesebb, csupán öt a felújított. A derékhad ebből a 177-ből gázkazános, az eladók azonban nem nagyon engedékenyek, mert a 870 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárak jellemzőek és csökkenés csak elvétve van, főleg akkor, ha tovább akar költözni az eladó és sürgősen kell neki a pénz vagy annak a nagyobb része.

A panelvásárlást sem lehet megúszni olcsón. Kapaszkodjanak meg, a 632 ezer forintos átlagárával Székesfehárvár már a második Debrecen mögött. Ez az ár részben azzal magyarázható, hogy a sok Pesten dolgozó ingázó a jó vonatközlekedésnek köszönhetően viszonylag gyorsan eljut munkahelyére, ráadásul közülük sokan hetente csak 2-3-szor vonatoznak be a fővárosba, máskor otthonról dolgoznak. Ők tehát masszív keresletet adnak, de a helyben dolgozó, nem nagyon eleresztett pályakezdők is ebbe a csoportba tartoznak. Mindez megkeményítette az eladókat, akik csak végszükség esetén hajlandók engedni 3-4 százalékot a kínálati árból.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG