Mennyit ér az ingatlanom? Felértékelődött városi garázsok

Sorozatunkban bő nyolc hónapja foglalkoztunk utoljára a garázsokkal. Már akkor látszott, hogy a  kisbefektetők kedvence ez az ingatlantípus. Ők azok, akik egy egész lakást még nem tudnak megvenni, de egy garázsra valójuk azért van és befektetendő pénzük egy részét nem csupán az esetleg túl hosszú lekötésnek tűnő állampapírokba teszik, hanem megosztják. 

Volt egy kisebb eladási hullám tavaly ősszel és télen, amikor sok garázstulajdonos átpártolt a magas kamattal adott állampapírokhoz, így megnőtt a kínálat, de mégsem estek az árak. Ennek oka a szűkösség és a parkolási díjak folyamatos, néhol nagy ütemű emelkedése. Főleg persze a fővárosban, de már Debrecenben, Győrött, Szegeden vagy Székesfehérváron is. 

Nem csoda, hogy Budapesten az adásvételeknél az átlagár október közepére 7-7,5 millió forintra nőtt, ami 9-11 százalékkal több mint 2022 azonos időszakában volt. Négy kerületben (II., VI., VII., XII.) 12-15 millió forint között van az átlagár, az éllovas az I. kerület, ahol egy külső kerületben lévő garzonlakás árával megegyező összeget, 30 millió forintot kell letenni. A legnagyobb hirdetési portál szerint Debrecenben 10 százalékos, Győrben 22 százalékos volt a drágulás. Közben Miskolcon, Pécsen és Nyíregyházán csökkent az átlagár. 

A nyáron a kormány újabb, nagy terhet rakott a befektetőkre/megtakarítókra a szociális hozzájárulási adóval, közben meg erodálódott több állampapír kamata, s a pénzforgalom jelentős részét a Prémium Állampapír felé terelték. Az ingatlanokra azonban nem tettek béklyót, s akinek nincs 50-70 millió forintja egy kis lakásra, de van 7-10 milliója és jó hozamot szeretne, annak kiváló megoldás lehet a garázs.

Jelenleg több mint 1700-1800 garázsból válogathatunk országszerte, ami több mint duplája az egy évvel ezelőttinek. A keresleti oldalon sok olyan autós van, aki céges járművel közlekedik, nekik feltétlenül fontos a biztonságos elhelyezés. A keresletet fenntartja az is, hogy az általános irány az autók kiszorítása a belvárosokból, így a külső kerületekben (és nem csak Budapesten) érdemes lesz letenni a járművet egy védett garázsban. A gyorsan bővülő nagyvárosainkra igaz, hogy - egy-két kivételtől eltekintve - nem létesülnek parkolóházak, maradnak a lakótelepek környékén elhelyezett garázsok vagy garázs sorok. 

Értékbefolyásoló tényezők:

• kategória (mélygarázs, önálló garázs, fedett beálló)
• új vagy használt
• állapot
• elhelyezkedés
• elektromos töltési lehetőség
• dupla méret (családi házaknál és egyes társasházaknál)

Mennyit lehet most elkérni egy garázsért havonta? Nagyjából ugyanannyit, mint tavaly ilyenkor, vagyis vidéken átlagosan 25-30 ezer forintot. Budapesten nagyobb a szórás, nem ritka a 40-50 ezer forintos díj sem, főleg egyes lakóparkokban ilyen magas a tarifa. Ez egy biztos bevétel a tulajdonosnak, akinek gyakorlatilag szinte semmit nem kell a fenntartásra költenie. 

Mennyit ér tehát most egy garázs? Az attól is függ, hogy mennyi parkolóház van az adott kerületben, mennyien ingáznak oda dolgozni, hogyan változtatta meg az önkormányzat a felszíni parkolási rendet és mennyi új társasház épült, amelyeknek a beruházói minden lakáshoz építenek gépkocsibeállót. Utóbbinál megjegyezzük, hogy nem minden esetben egyenes az arányosság az ár és a beálló mérete között. 

A lakással szemben a garázs azért is jobb befektetés, mert például egy mélygarázsban birtokolt beállóhelynek szinte nincs amortizációja, de egy önálló garázsépületnek sem sok. A nagy kereslet miatt folyamatos a bérleti bevétel, nincsenek üres járatok, mint amilyenek esetleg egy kiadott lakásnál lehetnek, az éves hozam pedig magasabb, akár 6-8 százalék is lehet. 

Fontos jogszabályi változás segíti a társasházi parkolóhelyek önálló ingatlanként való besorolását. Gyakorlatilag forgalomképesek lettek azáltal, hogy az értékesítésükhöz nem kell a közgyűlésnek engedélyt adni. A mostanában átadott vagy készülő nagyobb társasházakban 5-6 millió forintért lehet megvenni egy beállóhelyet, ha lakást is vásárolunk ott. Ha kiemelt belső körzetben van egy ilyen garázs és később még sincs szükségünk rá, akkor akár 7-8 millió forintot is elkérhetünk érte.

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi részét itt olvashatja!