Mennyit ér az ingatlanom? Indulhat a házvadászat a Dunakanyarban

Az őszi árvíz kicsit félrevitte a Dunakanyarban lakást vagy házat keresők figyelmét. Azt gondolhatták, hogy nem csupán az ártéri részeken akasztja meg a víz az áremelkedést, hanem a folyótól távolabbi körzetekben is. Egyik sem jött be. Erről legutóbb ebben a cikkben írtunk részletesen, külön kitérve Győrre, Komáromra és Esztergomra vagy a fővárostól délre található folyóparti településekre.

A szűkebb értelemben vett Dunakanyar továbbra is népszerű, egyes településeiről viszonylag gyorsan bejuthatunk a fővárosba, ráadásul a vevőjelöltek ma jóval bővebb palettáról választhatnak, mint 2-3 éve. Hozzá kell tenni azonban, hogy a kínálat nagyon vegyes, sok lett a nagy alapterületű (140-200 négyzetméteres) családi ház és egyelőre kevés az új lakóparki építkezés vagy a sorházas beépítés. A főbb értékbefolyásoló tényezők szinte semmit sem változtak:

Értékbefolyásoló szempontok a Dunakanyarban:

• a Dunától való távolság
• dombon vagy sík részen található-e
• belvárosi ház vagy társasházi lakás
• telekméret
• szeparáltság foka a szomszédtól
• pincegarázs van vagy önálló garázsépület
• tájolás
• volt-e legalább részleges felújítás az elmúlt 10 évben
• lakás esetén a lakótömbön belüli elhelyezkedés

Nem biztos, hogy először Visegrád jut eszébe a lakásra vadászóknak, pedig érdemes ott is nézelődni, kevésbé felkapott Szentendréhez képest és kicsit olcsóbb is. Október végén mintegy két tucat, általában 500-700 négyzetméteres telken lévő, 600-750 ezer forintos négyzetméteráron kínált családi házból lehetett válogatni. Értéküket a szokásos alapszempontokon kívül közvetve az is befolyásolja, hogy a város élhetősége javult az utóbbi 2-3 évben: felújították a közösségi házat, több járdát, mellékutakat és óvodabővítés is volt, ezen kívül az úgynevezett nagy parkoló szélesítéséhez és korszerűsítéséhez uniós forrást is kapott a város.

De ha már Szentendrét említettük, nem mehetünk el szó nélkül amellett, hogy a felújítandó házak értéke is nagyot ugrott: az ősz elején 650 ezer forintos négyzetméterár alatti értéket nem nagyon találtunk ebben a kategóriában, nem volt ritka a 850-900 ezer forint sem, s ugye ez azt jelenti, hogy még jó sok millió forintot kell költeni a szerzeményre, így a négyzetméterár könnyedén túlmehet az egymillió forinton. 

Jó hír viszont, hogy 27 cserépkályhás, 57 kandallós és 77 hűtő-fűtő klímás otthon kelleti magát, ez a három alcsoport a teljes kínálat harmada. Utóbbiak már az újszerűek közé is beférnek, ezeket leginkább a Pilis felé eső Sztaravoda vagy Pismány városrészek dombjai között kell keresni. Ott még van néhány befejezetlen ház is, azokat készültségi foktól függően az adott minikörzetben jellemző átlagár alatt lehet megvenni. Az új építésűeknél 1-1,2 millió forint a jellemző négyzetméterár, de ha medencére is vágyunk, az ár felmehet 1,4-1,5 millió forintra is.

Szentendrén az önkormányzat 30 millió forintot költ idén csak járdafelújításokra, óvodai energetikai fejlesztések is zajlanak, csatornaépítés kezdődött és lesz egy közösségi park is a HÉV végállomásánál, ahol a leégett Spar újjáépítése kapcsán más szolgáltatások is megjelennek. A belváros tehermentesítése azonban továbbra is gond, ez befolyásolja az ottani ingatlanok értékét. 

Kevés figyelem övezi Leányfalut és Tahitótfalut, ezekben 150, illetve mintegy 100 családi ház közül lehet válogatni. Leányfalun a kínálat ötöde épült 2011 után, Tahitótfalun csak a tizede. Eladó kandallós ház viszont mindkét településen várja új gazdáját, ezek elég ritkák, nagyságrendekkel több a gázkazános fűtésű ingatlan, ami kevésbé keresett, ugyanakkor a hőszivattyúsok még nem elterjedtek. 

Különösen Leányfalura igaz, hogy a dombos körzeteiben méretesek a telkek, akár 1000-1200 négyzetméteresek is lehetnek. A központban viszont kicsik a telkek, a házak állapota általában közepes, tehát jó terep nyílhat az alkura, ami a műszaki állapottól függően akár 8-15 százalék is lehet. Vannak modern, lapostetős házak is az eladók között, ezek közül elég sok Buda északi kerületében látott árakon szerepel a kínálatban.

A Duna kanyarulatában, a túloldalon Vác mondhatja el magáról, hogy élénk a lakáspiaca. Két éve még csak 160-180 eladó családi ház szerepelt a piacon, ma már mintegy 220. Az akkor érvényes átlagos eladási ár 560 ezer forint körül volt négyzetméterenként, ez azóta legalább 15-18 százalékkal feljebb ment. A jó vonatközlekedés miatt sokan költöztek oda a fővárosból, megdobva ezzel a keresletet, s természetesen ez magával hozta a drágulást is. Megjelentek új építésű ikerházak és lakóparkok is, ott már 850-900 ezer forint alatt nem is állnak szóba a vevővel, ez lassan átlagos négyzetméterár lesz, egyre jellemzőbb az egymillió forintos érték.

Ha inkább lakást vennénk, akkor közel 250 ilyen ingatlan van a palettán, 90 százalékuk téglalakás. Ezek zöme az utóbbi 11-13 évben épült, vagyis már korszerűnek mondható a gépészetük és szinte biztos, hogy szigeteltek és háromrétegűek a külső nyílászárók, ez a három tényező megjelenik a lakások értékében is. A Központi Statisztikai Hivatal által vizsgált lezárt tranzakciók legfrissebb évjárata a 2022-es, akkor az átlagos négyzetméterár 606 ezer forint volt, az manapság 640-650 ezer forint körül van. Hat évvel ezelőtt ennek csak a felét mérték, az emelkedés a Covid megjelenésekor kezdődött igazán. A tényleges adatokat jó egy év múlva teszi közzé a hivatal.

A városi önkormányzat folytatná a kerékpárutak építését és az útfelújításokat, valamint a közintézmények energetikai korszerűsítését, ám ehhez kevés központi forrása van, így leginkább pályázati pénzek jöhetnek szóba. A kerékpározás infrastruktúrájának javítása főleg a belvárosi ingatlanok tulajdonosait érintheti kedvezően.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja