6p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Budapest déli agglomerációjának egyes településein már a főváros külső körzeteiben jellemző házárakkal találkozunk. A fővárosból való kiáramlás és a távolabbi megyékből jövő beáramlás továbbra is erős ebbe a térségbe, ami felerősíti a keresletet, tovább emelve az árakat. Ugyanakkor a közlekedési infrastruktúra erős lemaradásban van, Érden és Szigetszentmiklóson a túlépítettség jelei láthatók, az önkormányzatok már adminisztratív eszközökkel korlátozzák a betelepülést.

Még mindig leírhatjuk azt, amit már jó pár éve: a főváros déli agglomerációjában egyszerűen nem tud leállni a drágulás, egyre többen költöznek oda, megdobva ezzel a keresletet, ami törvényszerűen áremelkedéshez vezet, mivel a kínálat nem tud lépést tartani ezzel. Idén az első félévben ez a tíz település (Érd, Diósd, Szigetszentmiklós, Taksony, Dunaharaszti, Szigethalom, Tököl, Halásztelek, Tárnok, Százhalombatta) vitte el az összes agglomerációs adásvétel harmadát, ami óriási arány, hiszen Budapest vonzáskörzetébe mintegy 70-75 falu és város tartozik a különféle szakmai besorolások szerint.

Ezeken a helyszínen átlagosan 630 ezer forintos négyzetméterárral kellett számolni idén június végén, ez 6 százalékkal magasabb ár, mint 2023 azonos időszakában volt. A Duna House (DH) szerint idén az előző évinél 20 millió forinttal többet, 72,6 millió forintot fordítottak ingatlanvásárlásra a déli szektor településeit választó vevők, akik átlagosan 116 négyzetméteres otthonokra szerződtek. 

A déli körzetben több településen is pozitív a migrációs mérleg, vagyis többen költöznek oda, mint ahányan elhagyják a falvakat, városokat. Diósd, Érd és Szigetszentmiklós a legnépszerűbb, de az önkormányzatok vezetői kivétel nélkül arra panaszkodnak, hogy források híján egyszerűen nem tudnak lépést tartani a betelepülési hullámmal, a szociális infrastruktúra csak lassan fejlődik, miközben egyre inkább szétterülnek a települések. Különösen igaz ez Érdre és Szigetszentmiklósra.

Értékbefolyásoló szempontok a déli agglomerációban

  • az M0 autóúttól való távolság
  • tömegközlekedési eszközök közelsége
  • településen belüli elhelyezkedés
  • ipari telephelyek közelsége
  • házméret
  • telekméret
  • építés éve
  • műszaki állapot
  • fúrt kút megléte
  • szociális ellátottság
  • kiskereskedelmi kínálat
  • a település népszerűsége lakhatási szempontból

Mindez erősen kihat a lakóingatlanok értékére, amit még az is befolyásol, hogy a fővárosinál olcsóbb telekárak és bérleti díjak épp ide vonzzák a vállalkozásokat. Nagyon sok raktár épült, kisüzemek nyíltak, cégközpontok alakultak ki, ahol a logisztikai egységeken kívül elég gyakran kisebb irodaházak is helyet kaptak. Nagyon sűrű lett a beépítettség, s bár az önkormányzatok igyekeznek csak kijelölt ipari övezetben engedélyezni a telephelyek kialakítását, de ez nem mindig sikerül, nem ritka, hogy az új lakóövezetek messze szorulnak a városközponttól, gyakran oda, ahol már nagy az átmenő autóforgalom.

A déli agglomeráció városai is várják, hogy a szaktárca betartsa ígéretét és frissítse az építési szabályokat, gátat emelve a határtalan építkezéseknek. Ezt már hivatalba lépésekor, vagyis 2022 májusában megígérte Lázár János építési és közlekedési miniszter.

Most az a helyzet, hogy különösen Érdet, Szigetszentmiklóst, Diósdot, kisebb mértékben Halásztelket és Dunaharasztit sújtja a magánemberek „szabadsága”: egyszerű bejelentéssel, engedély nélkül is építkezhetnek, a vállalkozóknak pedig ezer négyzetméterig nem kell engedélyt kérni. Súlyos gond a szabályozatlanság, gyakorlatilag senki nem ellenőrzi igazán, hogy egy építkezésnél betartanak-e minden előírást.

Szeptember közepén közel 4000 lakóingatlanból lehetett válogatni a déli agglomerációban. A listát a legnagyobb város, Érd vezeti, ahol közel 1400 családi házból lehet kiszűrni, hogy éppen melyik a legjobb nekünk. Mögötte a leggyorsabban növekvő Szigetszentmiklós áll 640 házzal, bronzérmes Dunaharaszti 420-szal. Ezen belül általában 5-8 százalék az új építésű házak vagy ikerházak aránya.

Érden a teljes kínálat 20-30 százaléka a legnépszerűbb méretkategória, vagyis a 100-130 négyzetméteres ház, ebből csaknem 330 eladó. Ezek a 750 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméterár-sávban kelletik magukat.

A településen belül Parkváros mondható a legdrágábbnak, Ófalu és Érdliget viszonylag olcsóbban megúszható, de a használt, jó állapotú házakért minden körzetben legalább 850-900 ezer forintot kérnek négyzetméterenként.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

 

 

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Rajtra készen állnak a munkagépek: 25 ezer új lakás épül hamarosan
Privátbankár.hu | 2025. október 28. 11:46
A következő 2-3 hónapban az eddigi bejelentéseken felül a fejlesztők országszerte több mint 25 ezer új lakás építésével jelenhetnek meg a piacon és ezeknek a többsége az Otthon Start Program feltételeinek is megfelel majd – közölte piaci információi alapján az ingatlan.com kedden az MTI-vel.
Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG