Mennyit ér az ingatlanom? Őrült árak vannak Szigetszentmiklóson és nem tudnak csökkenni

Még mindig leírhatjuk azt, amit már jó pár éve: a főváros déli agglomerációjában egyszerűen nem tud leállni a drágulás, egyre többen költöznek oda, megdobva ezzel a keresletet, ami törvényszerűen áremelkedéshez vezet, mivel a kínálat nem tud lépést tartani ezzel. Idén az első félévben ez a tíz település (Érd, Diósd, Szigetszentmiklós, Taksony, Dunaharaszti, Szigethalom, Tököl, Halásztelek, Tárnok, Százhalombatta) vitte el az összes agglomerációs adásvétel harmadát, ami óriási arány, hiszen Budapest vonzáskörzetébe mintegy 70-75 falu és város tartozik a különféle szakmai besorolások szerint.

Ezeken a helyszínen átlagosan 630 ezer forintos négyzetméterárral kellett számolni idén június végén, ez 6 százalékkal magasabb ár, mint 2023 azonos időszakában volt. A Duna House (DH) szerint idén az előző évinél 20 millió forinttal többet, 72,6 millió forintot fordítottak ingatlanvásárlásra a déli szektor településeit választó vevők, akik átlagosan 116 négyzetméteres otthonokra szerződtek. 

A déli körzetben több településen is pozitív a migrációs mérleg, vagyis többen költöznek oda, mint ahányan elhagyják a falvakat, városokat. Diósd, Érd és Szigetszentmiklós a legnépszerűbb, de az önkormányzatok vezetői kivétel nélkül arra panaszkodnak, hogy források híján egyszerűen nem tudnak lépést tartani a betelepülési hullámmal, a szociális infrastruktúra csak lassan fejlődik, miközben egyre inkább szétterülnek a települések. Különösen igaz ez Érdre és Szigetszentmiklósra.

Értékbefolyásoló szempontok a déli agglomerációban

• az M0 autóúttól való távolság
• tömegközlekedési eszközök közelsége
• településen belüli elhelyezkedés
• ipari telephelyek közelsége
• házméret
• telekméret
• építés éve
• műszaki állapot
• fúrt kút megléte
• szociális ellátottság
• kiskereskedelmi kínálat
• a település népszerűsége lakhatási szempontból

Mindez erősen kihat a lakóingatlanok értékére, amit még az is befolyásol, hogy a fővárosinál olcsóbb telekárak és bérleti díjak épp ide vonzzák a vállalkozásokat. Nagyon sok raktár épült, kisüzemek nyíltak, cégközpontok alakultak ki, ahol a logisztikai egységeken kívül elég gyakran kisebb irodaházak is helyet kaptak. Nagyon sűrű lett a beépítettség, s bár az önkormányzatok igyekeznek csak kijelölt ipari övezetben engedélyezni a telephelyek kialakítását, de ez nem mindig sikerül, nem ritka, hogy az új lakóövezetek messze szorulnak a városközponttól, gyakran oda, ahol már nagy az átmenő autóforgalom.

A déli agglomeráció városai is várják, hogy a szaktárca betartsa ígéretét és frissítse az építési szabályokat, gátat emelve a határtalan építkezéseknek. Ezt már hivatalba lépésekor, vagyis 2022 májusában megígérte Lázár János építési és közlekedési miniszter.

Most az a helyzet, hogy különösen Érdet, Szigetszentmiklóst, Diósdot, kisebb mértékben Halásztelket és Dunaharasztit sújtja a magánemberek „szabadsága”: egyszerű bejelentéssel, engedély nélkül is építkezhetnek, a vállalkozóknak pedig ezer négyzetméterig nem kell engedélyt kérni. Súlyos gond a szabályozatlanság, gyakorlatilag senki nem ellenőrzi igazán, hogy egy építkezésnél betartanak-e minden előírást.

Szeptember közepén közel 4000 lakóingatlanból lehetett válogatni a déli agglomerációban. A listát a legnagyobb város, Érd vezeti, ahol közel 1400 családi házból lehet kiszűrni, hogy éppen melyik a legjobb nekünk. Mögötte a leggyorsabban növekvő Szigetszentmiklós áll 640 házzal, bronzérmes Dunaharaszti 420-szal. Ezen belül általában 5-8 százalék az új építésű házak vagy ikerházak aránya.

Érden a teljes kínálat 20-30 százaléka a legnépszerűbb méretkategória, vagyis a 100-130 négyzetméteres ház, ebből csaknem 330 eladó. Ezek a 750 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméterár-sávban kelletik magukat.

A településen belül Parkváros mondható a legdrágábbnak, Ófalu és Érdliget viszonylag olcsóbban megúszható, de a használt, jó állapotú házakért minden körzetben legalább 850-900 ezer forintot kérnek négyzetméterenként.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja