Mennyit ér az ingatlanom? Pest Rózsadombja üldözőbe vette a budait

Most, az ősz elején is sokan keresnek kertes házat a fővárosban. A budai elitnegyedek azonban kiugróan magas árakkal várják őket, marad Pest. Aki elegánsabb környékre szeretne költözni, az körülnéz a Pest Rózsadombjának hívott körzetben, a XVI. kerület villákkal tűzdelt kertvárosi részén. Legfeljebb csak a viszonylagos olcsóságra szabad gondolni, a minőségnek ott is ára van. Sok a felújítás és az átalakítás, az árak erősen meglódultak az elmúlt pár évben, mondhatni, a budai névrokon után loholnak.

A XVI. kerület mintegy 80 százaléka családi házas övezet, nem nagyon változtatta meg a lakóingatlan-piac belső szerkezetét a sok panel, mint a XIV. kerületben vagy Kőbányán. Vannak lakótelepek (a legismertebb a Centenáriumi), de összességében lapos a kerület, vagyis jóval kevesebb a 8-10 emeletes épület, mint más külső pesti kerületben. 

Sorozatunk mostani részében mind az öt kerületrész kínálatát megvizsgáltuk. Ennek alapján azt mondhatjuk, hogy szeptember közepén Rákosszentmihályon a legnagyobb a választék családi házakból. A teljes XVI. kerületi felhozatalból közel 900 darab ilyen ingatlan, ennek harmada található Szentmihályon. Nagyjából azonos számú házat (150-160) szeretnének eladni Sashalmon és Mátyásföldön, míg Árpádföldön és Cinkotán 120 körüli darabszámot láttunk. Azért nem pontosak az adatok, mert a hirdetési oldalakon több ingatlan is többször szerepel, továbbá nem lehet tudni, hogy a fennlévő ingatlanok közül mennyit adtak el már és mennyinél felejtették el levenni a hirdetést.

Értékbefolyásoló szempontok a XVI. kerületben

• elhelyezkedés a kerületen belül
• HÉV-től való távolság
• családi ház esetén a méret
• telekméret
• önálló családi ház vagy villaépület
• panelnél a felújítás kiterjedtsége
• a gépészet műszaki színvonala
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló megléte

A kerületi négyzetméterárak 1 és 1,5 millió forint között mozognak a használt házak esetében, az újak ennek a sávnak a közepén helyezkednek el, de csak 30 ilyen kivitelezést hirdetnek nyilvánosan. A mennyiség után a drágaság terén is Rákosszentmihály vezet a maga 1,3-1,5 millió forintos négyzetméteráraival. A legkevésbé Sashalmon kell a zsebbe nyúlni, ott már kicsit több mint egymillió forintos négyzetméterárat is kifoghatunk.

Bár a teljes kínálatnak csak ötöde (mintegy 200 darab) valamilyen szerkezetű lakás, egyértelmű, hogy ebben a kategóriában Mátyásföld mutatja a legszínesebb képet. Az ötszintes tömbökből álló Centenáriumi lakótelepen viszonylag alacsony, mintegy 760-800 ezer forint közötti négyzetméterárak vannak, viszont a nagy kerttel épült mátyásföldi villákban lévő lakások többségéért csaknem egymillió forintot kérnek négyzetméterenként, találtunk 1,2 milliós négyzetméterárral hirdetett ingatlant is. 

Mátyásföldön még egy konvektoros lakásért is legalább 830-840 ezer forintot kérnek négyzetméterenként, akárcsak a Jókai lakótelepen, de például Erzsébetligeten akadt 940 ezer forintos is. Ha valaki lakást keresne Sashalomnak a Nagyicce nevű részén, akkor 750 és 950 ezer forint közötti négyzetméterárakra számítson, csakúgy, mint Árpádföldön. Ebben a kategóriában Cinkota a legdrágább jelenleg, ott 900 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméterárak viszik a prímet.

A legfrissebb ellenőrzött forgalmi adatok 2022-ből valók. Ezek szerint mintegy 480 lakóingatlan cserélt gazdát abban az évben. Ennek kétharmada többlakásos társasházi lakás volt. Nagyon aktív volt három utca ezen belül: a Futórózsa, a Felsőmalom és az Újszász utca, ezekben összesen 50 lakás adásvétele történt meg. Feltűnően kevés, alig két tucat családi ház kelt el, ez is azt jelzi, hogy aki itt született vagy korábban már ide költözött, csak nagyon indokolt esetben adja el ingatlanát. 

A XVI. kerület egészére igaz, hogy nem kifejezetten jók a közösségi közlekedési lehetőségek, ezért sokan autóval járnak. A kertvárosba kiköltözők túlnyomó része legalább ingatlanonként egy, de inkább két autóval növeli a sűrűséget, ami viszont már rövidtávon is értékromboló. Ugyanakkor értéknövelő lehet a lakóingatlanoknál, ha az ígéretekhez híven a kormány fejleszti a gödöllői és a csömöri HÉV-et új állomásokkal, P+R parkolókkal, a csatlakozó közúti infrastruktúra javításával, illetve bekapcsolják az M2-es metróhoz, összekötve az Örs vezér téren lévő végállomást a metró túloldali végállomásával.

Idén májusban az utolsó két belterületi földutat is megszüntették, magyarul leaszfaltozták. Ez egy 2007-ben indított program utolsó beruházása volt, részben kormányzati segítséggel. A múlt évtized elejétől használható a teljesen rehabilitált sashalmi városközpont (úthálózat, piac, park, sétány), ezt 700 millió forinttal támogatta az Európai Unió.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja