Mennyit ér az ingatlanom? Luxusvillám van, hova lőjem be az árat?

Gondoljunk csak bele: hol volt még a jakuzzi, mondjuk 35-40 évvel ezelőtt nálunk? Nem mondhatjuk, hogy tömegesen vették volna ezeket a bugyborékoló kádakat. Manapság a jobb családi házak vagy villák hirdetéseiben szinte mindig ott van. Aztán jöttek a nagy, extra méretű terek, az óriási teraszok, a fűtött garázsok és legutoljára az okosságok. Tehát már nemcsak a mosópor lett intelligens, hanem a ház vagy a lakás is. Okosság nélkül nem nagyon piacképes egy lakás, legalábbis sokak szemében értéknövelő, ha különféle digitális kütyükkel és az üzemeltetést szabályozó lehetőségekkel is felvértezett egy ingatlan.

Fontos hatást gyakorolt a piacra az energiaárak drámai megugrása és a Covid is. Egyrészt elöntötte a luxusszegmenst is a felsőkategóriás gépészet, ami természetesen hosszú távon megtakarítást hoz és sokszor függetlenebbé is teszi a tulajdonost az átlagemberekhez képest. Önálló energiatermelő villák is vannak már, nem szorulnak rá a köz számára elérhető szolgáltatásokra. 

Korábban luxusnak számított, a járvány alatt elvárás lett, az energiaválság óta pedig inkább csak rezsinövelő tényezőként tekintenek a vevők az épített medencére. Ám például a Duna House (DH) gyakorlatában kiderült, hogy a medence sem a normál, sem a prémium ingatlanokat keresők körében nem merül fel elsődleges igényként. A medencés házak kínálata nagyon csekély, az ilyen ingatlanok vételára elég széles skálán mozog, 100 és 420 millió forint között.

Értékbefolyásoló szempontok a luxust nyújtó lakóingatlanoknál

• elhelyezkedés
• panoráma
• intimitás
• gépészet
• méret
• egyedi burkolatok
• nagy, felsőkategórás eszközökkel felszerelt konyha
• mozi szoba
• edzőterem
• kiszolgáló épület megléte
• gépkocsibeállók száma
• épített medence
• biztonsági berendezések
• elektronikai rendszerek

Már lapunk is többször írt arról, hogy nem feltétlenül a ház vagy villa felszereltsége vagy mérete miatt mondhatjuk egy lakóingatlanról, hogy luxus vagy prémium kategóriás. Nehezen számszerűsíthető, de a fekvése, az elhelyezkedése, a panoráma biztos számít, sokkal jobban, mint eddig. Csak egyetlen példa: a budapesti Rózsadomb évtizedekig elitnegyednek számított, épültek is ott villák és családi házak, meg többlakásos társasházak, de aki ma arra jár – tisztelet a kivételnek – egy túlépített túlzsúfolt, építészetileg heterogén masszát lát, óriási lett az autóforgalom és az árak még mindig nagyon magasak, bár már nem a toplista élén vannak.

Az egyedi, tényleg minőségi alapanyagok, a legkorszerűbb gépészeti megoldások, valamint egy pszichológiai tényező, az intimitás a három igazi fokmérő, mondhatnánk, divat. Egyedi faburkolat, táblás márványburkolatok, klíma helyett mennyezethűtés, hőszivattyús fűtés, és beépített szellőzőrendszerek. Az intimitást az adja, ha eleve akkora a telek, hogy az eldugott, az utcától a legtávolabbi sarokba lehet tenni az új villát vagy házat. Ha nem mozdítják el a már meglévő épületet, akkor vastag, magas belátásvédelmi növényzettel teremtik meg a nyugalmat.

Merre kereshetünk ilyen ingatlanokat? Budán a II. kerület külső részein, a XII. kerület felső végein és a XI. kerület családi házas övezeteiben, Kamaraerdőn vagy Sasadon. Természetesen a Balatonon is találunk jó párat, a parton és a parttól kissé távolabb, a települések csendesebb, külső részein. Persze, az ár sem mindegy: a budai Svábhegyen 3 millió forint körüli átlagos négyzetméterárakkal találkoztunk, az Orbán-hegyen láttunk 5 és 6 millió forintost is, a Hárshegyen 2-3 millió forint közötti értékek jellemzők. 

Balatonfüreden vagy Tihanyban vannak még régebbi villák, de azok java része vagy nem eladó vagy ha mégis, akkor – műszaki állapotuk miatt – legfeljebb 1-1,5 millió forintos átlagos négyzetméteráron. Az újabb luxus társasházi lakásoknál viszont könnyen elkérnek 2,5-3 millió forintot négyzetméterenként, a tó dombvidéki részén (Káli-medence) vagy Balatonfüred agglomerációja, Csopak és Keszthely egyes parthoz közeli részein hasonló értékek vannak. Villákban gazdag még Pest vármegye és több dunántúli térség, ahol kisebb kastélyok is gyakran átalakulnak igazi luxuslakóhellyé.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja