5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Magyarország követi a nyugati tempót és viszonylag gyorsan változnak a lakóingatlanok vásárlóinak preferenciái az egyes piaci szegmensekben. Ezt részben a technológia is segíti, ugyanakkor a lakások, házak vagy villák értékét a gazdasági szempontok mellett pszichológiaiak is befolyásolják – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Gondoljunk csak bele: hol volt még a jakuzzi, mondjuk 35-40 évvel ezelőtt nálunk? Nem mondhatjuk, hogy tömegesen vették volna ezeket a bugyborékoló kádakat. Manapság a jobb családi házak vagy villák hirdetéseiben szinte mindig ott van. Aztán jöttek a nagy, extra méretű terek, az óriási teraszok, a fűtött garázsok és legutoljára az okosságok. Tehát már nemcsak a mosópor lett intelligens, hanem a ház vagy a lakás is. Okosság nélkül nem nagyon piacképes egy lakás, legalábbis sokak szemében értéknövelő, ha különféle digitális kütyükkel és az üzemeltetést szabályozó lehetőségekkel is felvértezett egy ingatlan.

A medence már kötelező, de nem egyedüli vonzerő a luxust keresőknek
A medence már kötelező, de nem egyedüli vonzerő a luxust keresőknek
Fotó: Pixabay

Fontos hatást gyakorolt a piacra az energiaárak drámai megugrása és a Covid is. Egyrészt elöntötte a luxusszegmenst is a felsőkategóriás gépészet, ami természetesen hosszú távon megtakarítást hoz és sokszor függetlenebbé is teszi a tulajdonost az átlagemberekhez képest. Önálló energiatermelő villák is vannak már, nem szorulnak rá a köz számára elérhető szolgáltatásokra. 

Korábban luxusnak számított, a járvány alatt elvárás lett, az energiaválság óta pedig inkább csak rezsinövelő tényezőként tekintenek a vevők az épített medencére. Ám például a Duna House (DH) gyakorlatában kiderült, hogy a medence sem a normál, sem a prémium ingatlanokat keresők körében nem merül fel elsődleges igényként. A medencés házak kínálata nagyon csekély, az ilyen ingatlanok vételára elég széles skálán mozog, 100 és 420 millió forint között.

Értékbefolyásoló szempontok a luxust nyújtó lakóingatlanoknál

  • elhelyezkedés
  • panoráma
  • intimitás
  • gépészet
  • méret
  • egyedi burkolatok
  • nagy, felsőkategórás eszközökkel felszerelt konyha
  • mozi szoba
  • edzőterem
  • kiszolgáló épület megléte
  • gépkocsibeállók száma
  • épített medence
  • biztonsági berendezések
  • elektronikai rendszerek

Már lapunk is többször írt arról, hogy nem feltétlenül a ház vagy villa felszereltsége vagy mérete miatt mondhatjuk egy lakóingatlanról, hogy luxus vagy prémium kategóriás. Nehezen számszerűsíthető, de a fekvése, az elhelyezkedése, a panoráma biztos számít, sokkal jobban, mint eddig. Csak egyetlen példa: a budapesti Rózsadomb évtizedekig elitnegyednek számított, épültek is ott villák és családi házak, meg többlakásos társasházak, de aki ma arra jár – tisztelet a kivételnek – egy túlépített túlzsúfolt, építészetileg heterogén masszát lát, óriási lett az autóforgalom és az árak még mindig nagyon magasak, bár már nem a toplista élén vannak.

Az egyedi, tényleg minőségi alapanyagok, a legkorszerűbb gépészeti megoldások, valamint egy pszichológiai tényező, az intimitás a három igazi fokmérő, mondhatnánk, divat. Egyedi faburkolat, táblás márványburkolatok, klíma helyett mennyezethűtés, hőszivattyús fűtés, és beépített szellőzőrendszerek. Az intimitást az adja, ha eleve akkora a telek, hogy az eldugott, az utcától a legtávolabbi sarokba lehet tenni az új villát vagy házat. Ha nem mozdítják el a már meglévő épületet, akkor vastag, magas belátásvédelmi növényzettel teremtik meg a nyugalmat.

Merre kereshetünk ilyen ingatlanokat? Budán a II. kerület külső részein, a XII. kerület felső végein és a XI. kerület családi házas övezeteiben, Kamaraerdőn vagy Sasadon. Természetesen a Balatonon is találunk jó párat, a parton és a parttól kissé távolabb, a települések csendesebb, külső részein. Persze, az ár sem mindegy: a budai Svábhegyen 3 millió forint körüli átlagos négyzetméterárakkal találkoztunk, az Orbán-hegyen láttunk 5 és 6 millió forintost is, a Hárshegyen 2-3 millió forint közötti értékek jellemzők. 

Balatonfüreden vagy Tihanyban vannak még régebbi villák, de azok java része vagy nem eladó vagy ha mégis, akkor – műszaki állapotuk miatt – legfeljebb 1-1,5 millió forintos átlagos négyzetméteráron. Az újabb luxus társasházi lakásoknál viszont könnyen elkérnek 2,5-3 millió forintot négyzetméterenként, a tó dombvidéki részén (Káli-medence) vagy Balatonfüred agglomerációja, Csopak és Keszthely egyes parthoz közeli részein hasonló értékek vannak. Villákban gazdag még Pest vármegye és több dunántúli térség, ahol kisebb kastélyok is gyakran átalakulnak igazi luxuslakóhellyé.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan A dubaji ingatlanpiacon is megjelent a Duna House
Privátbankár.hu | 2025. október 30. 14:48
Az ingatlaniroda magyarul és angolul is segít a jogi és adminisztratív ügyintézésben, sőt, akár az ingatlanüzemeltetésben is. 
Ingatlan Rajtra készen állnak a munkagépek: 25 ezer új lakás épül hamarosan
Privátbankár.hu | 2025. október 28. 11:46
A következő 2-3 hónapban az eddigi bejelentéseken felül a fejlesztők országszerte több mint 25 ezer új lakás építésével jelenhetnek meg a piacon és ezeknek a többsége az Otthon Start Program feltételeinek is megfelel majd – közölte piaci információi alapján az ingatlan.com kedden az MTI-vel.
Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG