6p

Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.

A Budapestet körülvevő agglomeráció hat szektora közül a tavalyihoz hasonlóan 2024-ben is a nyugati szektor (Biatorbágy, Budajenő, Budakeszi, Budaörs, Herceghalom, Páty, Perbál, Telki, Tinnye, Tök, Törökbálint, Zsámbék) a legdrágább, négyzetméterenként átlagosan 739 ezer forintba kerül az otthonteremtés, ami 7 százalékkal magasabb 2023-hoz képest. Ezzel jócskán megelőzi a második északnyugati szektort, ahol 700 ezer forint az átlag, ott még nagyobb, mintegy 9 százalékos az áremelkedés üteme.

A rendszerváltás előtti pár évben kezdődött a nagy kitelepülési hullám, akkor jött divatba Budaörs. Akkor még sehol sem voltak az úgynevezett lakóparkok, amelyek azóta elszaporodtak ebben a szektorban is. Jó pár évig Telki volt a „bezzeg” falu, ahol amerikai mintára felépült az első, igazi lakópark, önálló életet élve, az árak sokáig vezették a sort. Újabban, vagyis az elmúlt másfél évtizedben Biatorbágy, Törökbálint és Páty lett divatos, viszont ezek mind ugyanúgy szenvednek a túlépítettségtől, mint az agglomeráció más körzetei. 

Biatorbágy új önkormányzata, élén az új polgármesterrel, átmeneti változtatási tilalmat rendelt el november végétől. A belterületeken nem lehet új, soklakásos projektet kezdeni és átdolgozzák a helyi építési szabályzatot, a munkát legkorábban egy év múlva fejezik be. Budaörsön megemelik a cégekre kirótt és 2018 óta változatlan építményadót, az a gazdasági tevékenységre szolgáló épületek, hotelek, panziók, kereskedelmi ingatlanok után fizetendő. 

Mindezt azért kellett előrebocsátani, mert minden típusú ingatlan értékét befolyásolják az ilyen intézkedések. Amúgy egyébként örülhetnek a nyugati szektor legnagyobb településein (Budaörs, Biatorbágy, Törökbálint) lakók, mert útfelújítások zajlottak és zajlanak, elvégezték több közintézmény energetikai korszerűsítését, illetve folytatják ezt a munkát. Biatorbágyon új bölcsőde-óvoda komplexum és egy általános iskola is épül.

Értékbefolyásoló szempontok a nyugati agglomerációban

  • sík vagy dombos a telek
  • ófalu vagy új beépítésű terület
  • telek/kert mérete
  • családi ház mérete, tájolása
  • beosztás
  • felújítás kiterjedtsége
  • gépészet minősége
  • önálló vagy pincegarázs vagy beálló megléte
  • ipartelepek közelsége

A családi házra vadászók Budaörsön járhatnak a legjobban, mivel a három említett legnagyobb település közül ott a legnagyobb a kínálat (csaknem 250 ingatlan) és az újszerű vagy felújított házak aránya is ott a legmagasabb. Kandallós és hőszivattyús fronton is jól áll, előbbiből 18, utóbbiból 38 kelleti magát, a versenytársak ezeknek az értékeknek csak a felét nyújtják.

Természetesen a korszerűbb gépészet az árakban is megmutatkozik: a Kertvárosban és Ganztelepen 1,3-1,8 millió forintos négyzetméterárakkal találkozunk a teljes kínálat egyhatodát kitevő 80-130 négyzetméteres házaknál. Meglehetősen sűrű a 130-250 négyzetméteres nagyház kategória, csaknem 90 ilyen ingatlannak keresnek új gazdát december elején. Törökugrató városrészen 1,5 millió forintos négyzetméterár sem ritka, de például Ófaluban a 750-950 ezer forintos sáv jellemző. Az új családi házak többsége lapostetős, B+ vagy A energetikai mutatókkal, de például túl nagy kertre ott sem lehet számítani, legfeljebb 200-300 négyzetméteresre. 

Törökbálinton alig 160 ház van a palettán, de csak negyedrészük épült az ezredforduló után. Normál és nagy méretű házakból 50-50 került eladósorba, de a teljes kínálatból csak mintegy 40-et soroltak az újszerű vagy felújított kategóriába, azaz már korszerű a gépészetük, kicserélték a nyílászárókat és megfelelően vastag (15 centiméteres) szigetelést is tettek rájuk. A 160 ház javarésze majdnem 90 gázkazánnal működik, van pár padlófűtéses és 14 kandallós is köztük.

Ha újra vágyunk, akkor ott is legalább 1,2-1,4 millió forintos négyzetméterárra számítsunk, de a népszerű Tükörhegyen 1,5-1,7 millió forint a kínálati ár. Józsefhegyen 1,1-1,2 millió, Annahegyen 1,2-1,3 millió forint az elfogadott irányár.

Ha megelégszünk a városközponttal, akkor sok közepes vagy legfeljebb jó állapotú házzal találkozhatunk, azok négyzetméterára 550-700 ezer forint között mozog. 

Biatorbágyon az eladó 130 családi házból majdnem 90 darab 2000 előtt épült, sőt három tucat ebből még 1950 előtt. Vélhetően sok a bontandó vagy a teljes felújítást kívánó. A hirdetési portálok szerint az eladó állomány felében gázkazán továbbítja a meleget radiátorokba, ami messze nem a legkorszerűbb és fajlagosan drága is. A teljes kínálatból mindössze 11 újszerűt és 18 felújítottat találtunk, ezekben már megjelent a hőszivattyú, némelyikben még kandalló is van.

A 80-130 négyzetméteres méretkategóriában 650-950 ezer forintos, a 130-250 négyzetméteresben 750-900 ezer forintos a kínálatiár-sáv. Érdekes, hogy Bia városrész most is, akárcsak pár évtizede, mintegy 15-20 százalékkal drágább, mint Torbágy. Két új lakóparkban is vannak versenytársak (lakások), de ott legalább 1,1-1,2 millió forint a négyzetméterár. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Itt az új sztár, Kőbánya!
Mester Nándor | 2025. január 22. 19:46
Melyik a főváros legzöldebb kerülete? Hova igyekszik a NER-es ingatlanosok üdvöskéje mostanában? Megvan a válasz: Kőbányára. Rengeteg, talán a legtöbb fejlesztendő rozsdaövezet várja a X. kerületben, hogy végre élhető lakóövezetté alakítsák. Növekszik a kereslet is, és az új lakások négyzetméterára már meghaladta az egymillió forintot, de még alatta van a budapesti átlagnak, egyelőre – derül ki soroztunk új részéből.
Ingatlan Beindulhat a spekuláció Rákosrendezőn
Privátbankár.hu | 2025. január 21. 13:46
A Mini-Dubajként indult, de Grand Budapestre keresztelt nagyszabású ingatlanfejlesztés keretében egy vadonatúj városrész nő ki a földből. Egyelőre nem tudni, pontosan hány lakás épül majd, de a magasépítés költségei és az addig várható építőipari drágulás miatt 4-5 millió forintos négyzetméterárakkal is találkozhatnak a vevők, amikor pár év múlva piacra kerülnek az épülő lakások. 
Ingatlan A Tranzit Házat Mészáros Lőrinc gyerekei újíthatják fel
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 11:31
Fél évvel tolódik és kissé drágul a kormány egyik fontos beruházása, a Tranzit Ház felújítása. A hányatott sorsú belvárosi palotát, amely a Fidesz-közeli Kommentár Alapítvány tulajdona, végül Mészáros Lőrinc gyerekeinek a cége rakja rendbe.
Ingatlan Beindult a református egyház idei kampánya?
Privátbankár.hu | 2025. január 16. 09:04
Három hónap alatt három nagy értékű iskolafelújításra találta meg a Dunamelléki Református Egyházkerület közbeszerzések útján a nyertes cégeket. Novemberben, decemberben és januárban is többmilliárd forintos szerződést kötött Balog Zoltán egyházkerülete a gombai Fáy András Református Általános Iskola, a Gödöllői Református Líceum és a Váci Bernáth Kálmán Református Gimnázium kibővítésére és átalakítására kormányközeli cégekkel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kevés a jó lakás Miskolcon, de legalább viszonylag olcsó
Mester Nándor | 2025. január 15. 19:11
Ne keressünk új épülő lakóparkot a borsodi nagyvárosban, az északkeleti országrészben a beruházók egyelőre Debrecenben tömörülnek. Csak nagyon lassan bővülhet az új lakások kínálata, ehhez további állami, önkormányzati és persze magántőkéből megvalósuló fejlesztések szükségesek, de ezek késnek. Újszerű használt otthonokból sincs túl sok, viszont a piacon lévők a debreceninél jóval alacsonyabb áron megvásárolhatók és emiatt hosszú távú befektetésnek is jók lehetnek – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ezt sem teszi ki a Karmelita ablakába Rogán Antal
Privátbankár.hu | 2025. január 15. 08:30
A propagandaminiszter törheti a fejét, hogyan adja el, az októberben életjeleket mutató építőipar novemberben megint visszaesett.
Ingatlan Több mint 200 százalékkal drágultak a hazai lakások 2010 óta
Privátbankár.hu | 2025. január 10. 14:51
 Észtország mellett nálunk nőttek a legjobban a lakásárak az elmúlt 14 évben az EU-ban.
Ingatlan Idén beleugrana a lakásvásárlásba? Erre készülhet
Privátbankár.hu | 2025. január 9. 15:49
Várhatóan 2025 sem lesz unalmas év a magyar ingatlanpiacon, hiszen egy sor tényező élénkítheti tovább a kínálatot és a keresletet. A szakemberek a forgalom további bővülésére és az árak emelkedésére számítanak idén is a lakáspiacon, az új intézkedések között szinte mindenki megtalálhatja a számára kedvezőt. Az OTP Ingatlanpont azt igyekezett összegyűjteni, hogy melyik program kinek lehet előnyös, mire számíthatnak az eladók, a vevők, a bérlők és a lakásfelújítók 2025-ben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?
Mester Nándor | 2025. január 8. 19:02
A 2024-es év elején meglódultak a garázsárak, majd nyártól megakadt a lendület, de a sokéves trend drágulást mutat. A fővárosban zárul az olló az átlagos méretű és nem kiemelkedő elhelyezkedésű ilyen ingatlanok árát tekintve, de ha nagy méretű és még tároló is jár hozzá, akkor 30-40 millió forintot is elkérnek érte – derül ki sorozatunk jubileumi, századik részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG