Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban

A Budapestet körülvevő agglomeráció hat szektora közül a tavalyihoz hasonlóan 2024-ben is a nyugati szektor (Biatorbágy, Budajenő, Budakeszi, Budaörs, Herceghalom, Páty, Perbál, Telki, Tinnye, Tök, Törökbálint, Zsámbék) a legdrágább, négyzetméterenként átlagosan 739 ezer forintba kerül az otthonteremtés, ami 7 százalékkal magasabb 2023-hoz képest. Ezzel jócskán megelőzi a második északnyugati szektort, ahol 700 ezer forint az átlag, ott még nagyobb, mintegy 9 százalékos az áremelkedés üteme.

A rendszerváltás előtti pár évben kezdődött a nagy kitelepülési hullám, akkor jött divatba Budaörs. Akkor még sehol sem voltak az úgynevezett lakóparkok, amelyek azóta elszaporodtak ebben a szektorban is. Jó pár évig Telki volt a „bezzeg” falu, ahol amerikai mintára felépült az első, igazi lakópark, önálló életet élve, az árak sokáig vezették a sort. Újabban, vagyis az elmúlt másfél évtizedben Biatorbágy, Törökbálint és Páty lett divatos, viszont ezek mind ugyanúgy szenvednek a túlépítettségtől, mint az agglomeráció más körzetei. 

Biatorbágy új önkormányzata, élén az új polgármesterrel, átmeneti változtatási tilalmat rendelt el november végétől. A belterületeken nem lehet új, soklakásos projektet kezdeni és átdolgozzák a helyi építési szabályzatot, a munkát legkorábban egy év múlva fejezik be. Budaörsön megemelik a cégekre kirótt és 2018 óta változatlan építményadót, az a gazdasági tevékenységre szolgáló épületek, hotelek, panziók, kereskedelmi ingatlanok után fizetendő. 

Mindezt azért kellett előrebocsátani, mert minden típusú ingatlan értékét befolyásolják az ilyen intézkedések. Amúgy egyébként örülhetnek a nyugati szektor legnagyobb településein (Budaörs, Biatorbágy, Törökbálint) lakók, mert útfelújítások zajlottak és zajlanak, elvégezték több közintézmény energetikai korszerűsítését, illetve folytatják ezt a munkát. Biatorbágyon új bölcsőde-óvoda komplexum és egy általános iskola is épül.

Értékbefolyásoló szempontok a nyugati agglomerációban

• sík vagy dombos a telek
• ófalu vagy új beépítésű terület
• telek/kert mérete
• családi ház mérete, tájolása
• beosztás
• felújítás kiterjedtsége
• gépészet minősége
• önálló vagy pincegarázs vagy beálló megléte
• ipartelepek közelsége

A családi házra vadászók Budaörsön járhatnak a legjobban, mivel a három említett legnagyobb település közül ott a legnagyobb a kínálat (csaknem 250 ingatlan) és az újszerű vagy felújított házak aránya is ott a legmagasabb. Kandallós és hőszivattyús fronton is jól áll, előbbiből 18, utóbbiból 38 kelleti magát, a versenytársak ezeknek az értékeknek csak a felét nyújtják.

Természetesen a korszerűbb gépészet az árakban is megmutatkozik: a Kertvárosban és Ganztelepen 1,3-1,8 millió forintos négyzetméterárakkal találkozunk a teljes kínálat egyhatodát kitevő 80-130 négyzetméteres házaknál. Meglehetősen sűrű a 130-250 négyzetméteres nagyház kategória, csaknem 90 ilyen ingatlannak keresnek új gazdát december elején. Törökugrató városrészen 1,5 millió forintos négyzetméterár sem ritka, de például Ófaluban a 750-950 ezer forintos sáv jellemző. Az új családi házak többsége lapostetős, B+ vagy A energetikai mutatókkal, de például túl nagy kertre ott sem lehet számítani, legfeljebb 200-300 négyzetméteresre. 

Törökbálinton alig 160 ház van a palettán, de csak negyedrészük épült az ezredforduló után. Normál és nagy méretű házakból 50-50 került eladósorba, de a teljes kínálatból csak mintegy 40-et soroltak az újszerű vagy felújított kategóriába, azaz már korszerű a gépészetük, kicserélték a nyílászárókat és megfelelően vastag (15 centiméteres) szigetelést is tettek rájuk. A 160 ház javarésze majdnem 90 gázkazánnal működik, van pár padlófűtéses és 14 kandallós is köztük.

Ha újra vágyunk, akkor ott is legalább 1,2-1,4 millió forintos négyzetméterárra számítsunk, de a népszerű Tükörhegyen 1,5-1,7 millió forint a kínálati ár. Józsefhegyen 1,1-1,2 millió, Annahegyen 1,2-1,3 millió forint az elfogadott irányár.

Ha megelégszünk a városközponttal, akkor sok közepes vagy legfeljebb jó állapotú házzal találkozhatunk, azok négyzetméterára 550-700 ezer forint között mozog. 

Biatorbágyon az eladó 130 családi házból majdnem 90 darab 2000 előtt épült, sőt három tucat ebből még 1950 előtt. Vélhetően sok a bontandó vagy a teljes felújítást kívánó. A hirdetési portálok szerint az eladó állomány felében gázkazán továbbítja a meleget radiátorokba, ami messze nem a legkorszerűbb és fajlagosan drága is. A teljes kínálatból mindössze 11 újszerűt és 18 felújítottat találtunk, ezekben már megjelent a hőszivattyú, némelyikben még kandalló is van.

A 80-130 négyzetméteres méretkategóriában 650-950 ezer forintos, a 130-250 négyzetméteresben 750-900 ezer forintos a kínálatiár-sáv. Érdekes, hogy Bia városrész most is, akárcsak pár évtizede, mintegy 15-20 százalékkal drágább, mint Torbágy. Két új lakóparkban is vannak versenytársak (lakások), de ott legalább 1,1-1,2 millió forint a négyzetméterár. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja