Mennyit ér az ingatlanom? Bombaerős lesz Budafok és még viszonylag olcsó is

Újbuda egyértelműen sztár lett az utóbbi 6-7 évben, különösen az új építésű projektek mennyisége terén került az élmezőnybe. 2024 őszén 39 projekt fut valamilyen szakaszban, de már most látszik, hogy túlépítés fenyeget egyes kerületrészeket. A nemrégen felállt új önkormányzat egyelőre nem változtat az elődje hozzáállásán és fékezi a tömeges beépítést, mert a fizikai és a szociális infrastruktúra nem bírja a terhelést. Az ingatlanok értékére mindez hatással van és még inkább lesz, ha nem sikerül kordában tartani a fejlesztőket.

Az újbudai új társasházi lakások értékét erősen befolyásolja, hogy javult a közösségi közlekedés, de nem szabad elhallgatni, hogy a tömeges beépítések különösen a Dunához közeli kerületrészeken taszítóak is lehetnek. A sok nagy beruházás nyomán létrejött lakótelepeken magas, egyes tömbökben kár 30-35 százalékos is a befektetési céllal vásárolt ingatlanok aránya, vagyis jóval kevesebb a lakást magáénak érző, állandóan ott lakó emberek száma, s ez hosszú távon nem teszi vonzóvá a környéket.

A XI. kerületben közel 1,3 millió forint a jellemző négyzetméterár. A kínálatban mintegy 4000 új lakás is szerepel, további 800 lakást még nem hirdettek meg, erre vélhetően 2025 második felében kerül sor. Itt az átlagár alulról súrolja a kétmillió forintot, sok helyütt már hármassal kezdődnek a négyzetméterárak.

Legalább két, egymástól elkülönült körzet van a használt házaknál. Sashegy, Sasad, Madárhegy a vaskos pénztárcájúaknak való, nem ritka az 1,8-2 millió forintos négyzetméterár, míg Kelenföld és Kelenvölgy ennél általában 10-20 százalékkal olcsóbb. A házkínálat elég szűk, alig 200 ingatlanról van szó. További sajátosság, hogy elég sok az 500-700 négyzetméteres vagy ennél is nagyobb telken álló ingatlan. Van tehát szabad tér, de a tulajdonosok nem a gazdálkodók csoportját erősítik, csak füvet nyírnak vagy nyíratnak. A kínálat mintegy tizede lapostetős, minimál stílusú és általában kétszintes.

Ha nem tudja vagy nem akarja megfizetni valaki a nagyon drága új lakást, akkor a használtak között keresgélhet, van is közel 1400 ilyen ingatlan a piacon. Ennek tizede panel, egy részük nem is olyan messze van a Dunától, ami az előnyükre válik. Körülbelül 500 felújított vagy újszerű lakás is versenyez, ezek 20-30 éve épültek, de megérettek a generáljavításra, ami a legtöbb esetben a szigetelés mellett a teljes vezetékcserét, a gépészet kicserélését és új nyílászárókat tartalmazza. Csaknem 350 olyan lakást találtunk, ahol már hőszivattyú is működik.

Értékbefolyásoló szempontok Dél-Budán

• a Dunától való távolság
• síkvidék vagy domboldal
• családi házas övezet vagy lakótelepi
• méret
• beosztás
• műszaki állapot
• felújítás jellege, kiterjedtsége
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló megléte
• pincerendszer közelsége
• panoráma

Jóval olcsóbb a családi házas övezetekben bővelkedő XXII. kerület, ahol az eladott használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 750 ezer forint körül alakult az idei első kilenc hónapban. November közepén mintegy 550 háznak vagy házrésznek kerestek új gazdát, ezek negyede 1950 előtt épült és ezek többségében elavult a gépészet. A házak ötöde újszerű vagy felújított, ezekben már sok helyütt hőszivattyú is van. Érdekes, hogy piacra került közel 100 ikerház is. 

Ezekben a hetekben négy tucat új családi ház vagy kétszintes ikerház építtetői szeretnének vevőt találni. Budatétény mutatkozik a legdrágábbnak, ott 1,4-1,5 millió forintot is elkérnek egy négyzetméterért. Mögötte szorosan ott van Rózsavölgy és Nagytétény 1,1-1,3 millió forinttal, ehhez képest Budafok kicsit olcsóbb, ott 1-1,1 millió forintot számítanak fel egy négyzetméterért, míg a Baross Gábor-telepen olyan ingatlanok is vannak, amelyeket kevéssel egymillió forint alatti négyzetméteráron kínálnak.

Az újépítésű, soklakásos társasházak sokkal ritkábbak arrafelé, mint az északi szomszéd Újbudán. Másfél millió forintnál pár tízezer forinttal kisebb az átlagos négyzetméterár. Jelenleg mintegy 200 használt lakásból válogathatunk, ezeknek csak tizede panel. A kínálat fele-kétharmada még 1950 és 1980 között épült, ezek többsége konvektoros, amit messze elkerülnek a vevők. Egy fokkal jobb helyzetben vannak a gázkazánnal működő otthonok, de nem nagyon tudnak versenyezni a közel 70 felújított vagy újszerű lakással, azok nagy eséllyel 750-900 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el. 

Különösen a budafoki kerületrészre igaz, hogy az ingatlanok értékét befolyásolja a helyi pincerendszer. Nem árt statikussal felkeresni a kiszemelt házat vagy társasházi lakást, hogy ne érjék meglepetések a vevőjelölteket. Gyakori, hogy akár egy pótlólagos támfal építése is szükséges a dombosabb körzetekben, mert a kisebb-nagyobb beomlásoktól védeni kell az ingatlanokat.

Ebben a kerületben is fontos értékmeghatározó körülmény, hogy zajlanak-e vagy zajlottak-e állami, esetleg fővárosi vagy helyi önkormányzati fejlesztések, amelyek javítják a közlekedést és a fizikai és a szociális infrastruktúrát. Az államtól nem sokat remélhettek a helyiek, még úgy sem, hogy a polgármester régóta kormánypárti. A főváros is csak néhány főút felújításába szállt be, így maradtak az uniós pályázatok és a saját források.

A kerület legrégebbi részén, Nagytétényben pár éve befejezték az új kulturális központ építését, az 1,2 milliárd forintos projekthez közeli régi zsinagógát könyvtárrá alakították. A vonzerőt növeli, hogy felújították a Káldor Adolf Szakorvosi Rendelőintézetet, a 220 millió forintos energetikai beruházás négyötödét uniós forrásból fizették, a többit az önkormányzat maga teremtette elő. Több állami és egyházi óvodát korszerűsítettek vagy bővítettek. Az önkormányzat most újabb uniós pénzekre pályázik, ezekből úgynevezett zöldfolyosókat hoznának létre sok fával, játszóterekkel és rendezett közterekkel.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja