Mennyit ér az ingatlanom? Szántóföld Közép-Magyarországon 

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat.  Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

----------------------------------

Tavaly a szántóföldek hektáronkénti országos átlagára már elérte a 2,33 millió forintot, ami az előző évihez képest 11,1 százalékos növekedés. Az átlagárak az összes régióban emelkedtek. A legmagasabb átlagos növekedés az előző évhez képest ismét Közép-Magyarországon alakult ki. 

Vagyis akinek itt van földje, annak nem árt tudni, hogy a tavaly lezajlott tranzakciók a 2021-es évhez képest 15,9 százalékkal magasabb átlagáron köttettek. Az országos átlagot meghaladó, 2,4 millió forint volt itt az átlagár hektáronként. Ezzel sikerült megelőzni a második Észak-Magyarországot is, ahol 14,5 százalékos volt a drágulás, persze volt is honnan. Természetesen nem lehetett ilyen magas a drágulás üteme a Hajdúságban vagy az ország dél-keleti vidékein, mert ott eleve az élen voltak és vannak is az árak, tehát magas volt a bázis.

Előre leszögezzük, hogy ma Magyarországon még nem dolgozták ki a  szántók piaci alapú értékmeghatározásának módszereit. A legfontosabb, hogy nincs egységes koncepció, nem tisztázott, hogy az összehasonlító értékelésnél a fajlagos érték vetítési alapja a terület, vagy az  aranykorona értéke legyen. 

Érdekes, hogy a közép-magyarországi régióban főleg a régió alföldi járásaiban az átlagár kissé meghaladta az aranykorona-értéket. A Budapesttel határos északi, nyugati, déli és délkeleti járásokban 2,7 millió forintot is túlszárnyalta az átlagár, míg az északkeleti agglomerációban 2,4-2,7 millió forint közé esett, míg a régió harmadát kitevő délebbi övezetekben 2,1 milliónál valamivel kisebb átlagár alakult ki.

Mennyiért lehet bérbe adni? Az Agrotax szerint a szántókra kötött forint alapú éves, hektáronkénti haszonbérleti díj átlagos értéke 86 564 forint volt, ami 5,6 százalékkal volt magasabb, mint az előző évben. Itt azonban már nem az általunk vizsgált közép-magyarországi régió lett az első, hanem a Dél-Alföld (93 082 forint/hektár/év)

Az Agrotax Hozamindex értéke 2022-ben a megfigyelt kifüggesztésekben szereplő értékesítési adatok alapján 4,11 százalék volt a 2021-es 4,15 százalék után. (A mutató a szántók bérbeadásából származó országos átlagos éves hozamot, a települési átlagos hozamok súlyozatlan átlagaként mutatja meg - a szerk.)

Értékbefolyásoló tényezők:

• méret
• osztatlan közös tulajdonban van-e
• aranykorona érték
• megművelt vagy parlagon tartott terület
• van-e élő haszonbérleti szerződés 
• van-e rajta mezőgazdasági felépítmény
• van-e a közelben lakóövezet
• megközelítési lehetőség
• tehermentesség

Az általunk kiválasztott közép-magyarországi szántóföldek jövőbeni értékét két tényező is erősen befolyásolhatja. 

Egyrészt a kormány ipartelepítési politikája gyakorlatilag úgy zajlik, hogy a térség fővárostól legtávolabbi, de főútvonalakhoz közeli részein bármikor megjelenhet egy-egy nagyobb külföldi beruházó, akinek szüksége van nagy kiterjedésű telekre. Több önkormányzat kapva-kap az alkalmon és átminősítheti a tulajdonában lévő földeket más övezetté, hogy fogadóképes legyen. Ha magántulajdonosai vannak a földeknek, akkor ezek juthatnak olyan egyezségre - főleg, ha egyéb külső okok miatt szükségük van a készpénzre -, hogy inkább eladják semmint bérbe adják földjüket. 

És itt jön a másik tényező fontossága. Változott ugyanis januártól a földterületek öröklésének szabályozása: míg korábban egy földterület osztatlan közös tulajdonként átszállhatott az örökösökre, s ezáltal évekig elhúzódhatott a föld hasznosítása. Idéntől ez már legfeljebb csak átmenetileg lehetséges. Az örökösöknek 2023. január 1-jétől ugyanis dönteniük kell arról, hogy mi legyen a földterület sorsa: megegyezhetnek, hogy kié legyen, értékesíthetik, esetleg felajánlhatják az államnak. 

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.