Most beelőzhetjük a befektetőket a lakáspiacon

Nem meglepő eredményre jutott a legnagyobb hazai ingatlanhirdetési portál, az ingatlan.com és a Reacty Digital cég közös felmérése: a következő 12 hónapban csak minden tizedik lakásvásárló venne befektetési céllal ingatlant, míg 2021 őszén még 24-26 százalékos volt az arányuk. A saját célra vásárló vevők maradhatnak jó pozícióban, a kínálat bőséges, a lakásárak mérsékelt tempóban emelkednek, az alkupozíció pedig jelentős, 6-7 százalékos is lehet.

Lapunk az elmúlt években rendszeresen írt arról, hogy miként alakult a befektetők aránya a hazai lakáspiacon. Megvilágítottuk, hogy az ingatlanfejlesztők az új, nagy lakásszámú projektekben, főleg Budapesten és az egyetemi városokban általában egyharmad vagy még ennél is nagyobb arányban kötnek üzletet befektetőkkel, akik bérbeadásra vásárolják a lakásokat, olykor többet is egyetlen épületen belül. Mindez addig volt felívelő, amíg a nagy bérleti keresleten kívül, alacsony kamatok mellett lehetett vásárolni. De jöttek a magas hozamot kínáló állampapírok, s a befektetők jelentős része átpártolt oda.

A mostani felmérésből kiderült, hogy a befektetési célú lakásvásárlások jelentősen visszaestek, rövid távon nem várható fordulat, de 1,5-2 éves viszonylatban már igen. Az eredményeket megerősítette az ingatlan.com közel 10 ezer látogatója körében végzett áprilisi felmérése is, amiből szintén az derül ki, hogy csak minden tizedik lakásvásárló tervez befektetési célú ingatlanvásárlást a következő egy évben.

"A befektetők visszaszorulása nem meglepetés. 2022 óta több mint 1000 milliárd forintnyi megtakarítás áramlott a kiugró hozamot nyújtó állampapírokba, ami a lakáspiaci forgalom alakulásán is látható. 2022-ben a lakáspiaci forgalom 4100 milliárd forintra rúgott, tavaly viszont már csak 3000 milliárd forint értékben cseréltek gazdát a lakóingatlanok. Amennyiben az állampapírokban lévő extra befektetéseknek csak egy része jelenik meg később a lakáspiacon, az érezhető lökést adhat a keresletnek és az adásvételek számának. Egyúttal változás jöhet a lakásárak tekintetében is, a befektetők megjelenése a jelenlegi stagnáló árakat felfelé mozdíthatja el" - értékelte a kutatások adatait Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. 

Az ingatlan.com lakásárindexe szerint az utóbbi időszakban mindössze 3-4 százalékos éves drágulás volt látható az országos piacon. Ugyanilyen mértékű éves áremelkedést mutatnak az MNB és a KSH legfrissebb lakásárindexei is. 

Egyetérthetünk a portál előrejelzésével, miszerint a befektetési célú vásárlókra a következő egy évben még csak mérsékelten lehet számítani a viszonylag magas állampapír hozamok miatt. Emiatt jó helyzetben vannak azok, akik most szeretnének lakást venni. A kínálat ugyanis bőséges, a 2022-es szinthez képest 40, a tavalyihoz mérten pedig 10 százalékkal szélesebb a választék. Közben pedig a vásárlók alkupozíciója továbbra is magas, átlagosan 6-7 százalékos. 

"Azért érdemes lépniük a költözést tervezőknek, mert a jelenlegi éves 3-4 százalékos lakásdrágulási ütem a befektetők visszatérésével akár 5-10 százalékra is emelkedhet. Erre viszont csak 2025 tavasza után lehet számítani." - tette hozzá az ingatlan.com szakértője. 

Árnyalja a képet a Bank360 Csoporthoz tartozó Ingatlannet. Az ott közzétett hirdetések négyzetméterárainak magasabb az átlaga, mint a KSH használt lakások eladásait bemutató nagyvárosi statisztikájában (előbbi kínálati ár és az új ingatlanokat is tartalmazza, míg az utóbbi a használt lakások szerződött ára), de a változás itt is kirajzolódik: tavaly az év közepétől felfelé indultak a debreceni irányárak és beelőzték a győrieket. Az emelkedés 2024-ben is folytatódott. A kereslet élénkülésével idén Győrben is felfelé mutat a hirdetési árak görbéje.

Miskolc lakásárai egyre inkább elszakadnak a többi nagyvárosétól, a lakáspiacának elmaradása az elmúlt két évben fokozódott – állapította meg a KSH. A borsodi nagyváros lakásainak átlagos négyzetméterára tavaly az utolsó negyedévben 360 ezer forint volt, ami több mint 300 ezerrel alacsonyabb a debreceni átlagnál, és 146 ezerrel a kevésbé iparosodott pécsinél. Két év alatt a debreceni és a pécsi lakásárak is 35 százalékkal emelkedtek, a miskolciak „csak” 22 százalékkal.

Az Ingatlanneten megjelent miskolci hirdetések irányáraiból látszik, hogy a rezsiszabályok módosításának bejelentésekor és hatálybalépésekor, 2022. július-augusztusban estek a lakásárak, majd a rezsi-védettebb téglalakások ára gyorsabban, a paneleké lassabban emelkedni kezdett. Az energiapazarlóbb családi házaké viszont csökkent. A miskolci hirdetések átlagos négyzetméterára 2024 elején 9 százalékkal kisebb volt, mint egy évvel korábban. A családi házak ára alig változott, a téglalakások eladói kénytelenek voltak árat csökkenteni, a paneleké viszont kis megtorpanás után ismét emelkedik. Január és március között már pár százalékos emelkedés látszik az összevont árindexben.