5p

Tényleg itt a repülőrajt, jön a gazdasági áttörés?
Mi vár a magyar vállalkozásokra? Mit okoz az árrésstop?

Online Klasszis Klub élőben Oszkó Péterrel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi pénzügyminisztert!

2025. április 8. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Egyre több jel mutat arra, hogy a lakáspiaci árak az utóbbi évek féktelen száguldását követően megtorpanhatnak. Ahogy az emelkedéshez nagy lendületet adtak a kormányzat intézkedései, úgy most a fékezéshez is ezek járulhatnak hozzá leginkább.
MTI Fotó: Czeglédi Zsolt

A 2008-as hitelválság után az adósok számottevő része képtelen volt törleszteni a devizahiteleik megugró részleteit. Emiatt sokan a nagyobb bajt megelőzendő piacra dobták a lakásukat, más esetekben a bedőlt hitelek miatt a bankok likvidálták a jelzáloggal terhelt ingatlanokat.

A megnövekedett kínálat és a minimálisra eső kereslet, illetve a hitelezés visszafogása együtt a földre vitték az árakat. A legjobban pörgő budapesti piacon nem volt ritka, hogy a 2008 nyári árakhoz képest másfél-két évvel később akár 30-40 százalékkal alacsonyabb szinten találtak gazdára lakások. Egyes vidéki településeken pedig számos helyen annyira befagyott a piac, hogy szó szerint eladhatatlanok voltak az ottani ingatlanok, és többek között ez is hozzájárult később ahhoz, hogy létrehozzák a Nemzeti Eszközkezelőt.

Piaci boom

A gazdaság konszolidációját követően a 2010-es évek elején a nyomott árak csábítóvá váltak sok olyan magánszemélynek, akinek komolyabb megtakarításai voltak. Az alacsonynak mondható árak, és a csökkenő alapkamatot követő állampapír és banki hozamok együtt abba az irányba mutattak, hogy az ingatlanvásárlás "kezelhető kockázatú" befektetés. Így a smart money már 2012-13-ban megjelent és a készpénzes befektetők elkezdték felvásárolni a jó lokációjú olcsó ingatanokat. Az árak pedig hamarosan lendületet vettek köszönhetően annak, hogy a fővárosban aki akart az talált magának munkát, így azok a vidékiek, akik a leszakadó régiókból nem külföldre vették az irányt tömegesen költöztek a fővárosba.

Ráadásul a kormány mindent megtett azért, hogy a bérek is növekedjenek és a szociálpolitikai támogatások is újra elérhetővé váltak, majd ezek feltételei gyakorlatilag egyik évről a másikra egyre kedvezőbbek lettek. Eközben a jegybank alapkamatot nulla közelébe csökkentette az MNB, és a lakossági hitelek terhei is igen kedvezővé váltak. Így egyre többen kezdtek el ismét hitelre ingatlant vásárolni. Illetve a nulla körüli kamatnak egy másik vetülete is volt, sokan vásároltak kiadásra ingatlant.

Jellemzően a kevésbé frekventált helyeken a hosszútáv, míg a a belső kerületekben az Airbnb-s kiadás lett a leggyakoribb. Utóbbi bár több munkával jár(t) jóval nagyobb hozamot biztosított, így a bulinegyed környéke, az V. kerület vagy a VI. és a XIII. belső részein a rövid távú kiadásra vásárolt lakások súlya nagyon megnőtt.

Ezek a fák sem nőnek az égig

Azt ugyan mindenki tudja, hogy a fák nem nőnek az égig, de az elmúlt hónapokban többször lehetett hallani olyan megnyilvánulásokat, mely szerint nyugodtan lehet befektetésként lakást venni, mert úgyis mennek még felfelé az árak. Az álmoskönyvek szerint amikor mindenki elhiszi, hogy nem eshetnek az árak, az nem szokott jó előjel lenni. Ahogy az sem a piac erejét mutatja, hogy a vevők mind nagyobb százalékban vásárolnak hitelből.

A további erőteljes emelkedésnek így viszont a kereslet csökkenése gátat szabhat. A kínálat ugyanis folyamatos, hiszen azok akik az utóbbi 7-8 évben 2-300 százalékos haszonra tettek szert a lakásvásárlásukon, nem egy esetben realizálják a profitot. Emellett számos olyan projekt indult az elmúlt években kihasználva a kedvezményes áfát, amelyek a következő időszakban "érnek be", így jelentős számú újépítésű lakás kerül majd piacra.

A kereslet és a kínálat viszonyának változása mellett a befektetési célú ingatlanvásárlás és az azon elérhető hozamok kérdése is fontos. Már csak azért is, mert az állam, illetve annak egyik intézménye, az ÁKK volt olyan kedves és egy, a nullás kamatkörnyezethez képest jó hozamot biztosító állampapírral rukkolt elő. Az új állampapír fix, sávos kamatozású, és aki az ötéves futamidő végéig megtartja az értékpapírt, évesítve átlagosan 5 százalékos kamatot kap.

Ha hozzávesszük, hogy a mostani állapot szerint a MÁP + korlátlan likviditással rendelkezik, vagyis bármikor visszaváltható, az állami garancia révén pedig kockázatmentesnek tekinthető, akkor ezek összességében már komoly csáberőt jelentenek. Nem véletlen, hogy az indulást követően elképesztő siker lett a kötvény, és a gazdasági vezetőket is meglepő összeg áramlott ebbe az értékpapírba.

Állami szigor

Nem az alternatív befektetési forma azonban az egyetlen, amellyel az állam elgáncsolhatja az ingatlanpiac további vágtáját. Ha a rövid távú lakáskiadás elé adminisztratív akadályokat görgetnek, netán ellehetetlenítik azt, az biztosan komoly kihatással lesz az egész piacra. Sőt már az is érezhető lesz, ha esetleg annak hozamait rontják bizonyos intézkedésekkel. Ez pedig benne van a levegőben.

Szerdán ugyanis Tusványoson fideszes polgármesterek és képviselők arról beszéltek, hogy rendet kell rakni az Airbnb területén Budapesten. Persze az őszi önkormányzati választások előtt akár kampányfogásnak is gondolható a felvetés. Árnyalja ugyanakkor a képet, hogy a híradások szerint a szabályozás mellett a sajtóban gyakran az "Orbán Viktor ügyvédje" jelzővel illetett Bajkai István érvelt, így nem lenne meglepő, ha valóban szigorúbb keretek közé szorulna ez a tevékenység.

Lassuló növekedés

A hazai és a globális gazdasági helyzet persze most sokkal kedvezőbbnek tűnik, mint egy évtizede, és a 2008-as kártyavárszerű összeomlásnak nagyon kicsi a valószínűsége. Ugyanakkor nem kell hozzá vad összeesküvés elmélet, hogy valaki az áremelkedés grafikonjába belelásson egy inflexiós pontot.

Az olcsó hitelek, a növekvő reálbérek és a családtámogatási eszközök persze még egy ideig biztosan támaszt jelentenek. A legvalószínűbbnek az tűnik, hogy lassan kialakul egy egyensúlyi helyzet. Ez persze járhat azzal, hogy egy ideig még tart az  áremelkedés, ám az a korábbinál már jóval visszafogottabb lehet.

Címkék: Ingatlan

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG