Nyugaton menő biznisz, nálunk még sehol sincs a befektetők fejében az idősotthon

Nyugat-Európában legalább egy évtizede folyamatosan a befektetők előtt vannak az ápolási központok és az idősotthonok. Néha ezek együtt is léteznek, de külön is vannak sok helyütt. Az európai népesség elöregedése miatt növekvő az utánpótlás, vagyis az általában bérleti konstrukciókban a bérlők mindig adottak lesznek, s ez kiszámíthatóvá teszi az üzleti modellt.

A Savills nemzetközi ingatlanügynökség most nyilvánosságra hozott összegzése is arról tanúskodik, hogy lassan már az irodapiaci hozamok szintjén tartanak az idősotthoni hozamok. Nyilván nem véletlen, hogy az Egyesült Arab Emirátusokból származó Gulf Islamic Investment nevű befektetési cég a nyár végén 500 millió eurós közös alapot hozott létre az egyik legnagyobb német befektetéskezelővel, a Capital Bay nevű céggel európai idősotthonok felvásárlására. Először a német piacon indulnak el, de már jelezték, hogy más európai országban is szeretnének megjelenni a későbbiekben bővülő alap révén. De vannak tisztán európai entitások által kezelt tranzakciók is, a belga Care Property nevű cég 35 millió eurót költött nem régen egy spanyol komplexumra, az ingatlanokat a Goya Grouptól vette meg.

A Savills egyébként utalt rá, hogy 2021 első felében mintegy négymilliárd euró értékű ilyen befektetés történt Európában. Ez 38 százalékkal haladja meg a tavalyi azonos időszakban rögzített értéket. Tavaly összesen 7,5 milliárd eurót fordítottak ilyen célra, ez ugyan 4 százalékkal kevesebb, mint 2019-ben de sokkal jobb mutató, mint más szektoroké, például az irodáké vagy a kiskereskedelmi ingatlanoké. Mindez annak ellenére történt, hogy a járvány kezdeti szakaszában több idősotthonban sok halott volt és a befektetőket nyugtalanították ezek a hírek. Az üzemeltetők és a fejlesztők azonban viszonylag gyorsan reagáltak és sokat költöttek a biztonságos környezet kialakítására és új létesítményeket is emeltek.

Magyarországon a befektetők egyelőre nem tekintik valós befektetési alternatívának az idősotthonokat, noha a lapunk által megkérdezett, de névtelenséget kérő cégek szerint ez fontos kiegészítő lehetne bármelyikük portfóliójában. Pénz lenne ilyen központok építésére, de a befektetők és fejlesztők szerint az egészségügyi ellátási elem kockázatai miatt nem gazdaságos belevágni ilyen beruházásba vagy befektetésbe. Nincs elegendő jól képzett, idegen nyelvet is beszélő szakápoló. (aki tehette, már régen külföldre ment - a szerk.) Egy névtelenséget kérő forrásunk szerint ha lenne állami támogatás a magán idősotthonokban élők ellátási díjához, akkor nagyobb lenne a beruházók hajlandósága ilyeneket nyitni.

Nyugat-Európában általában a 100-120 fős otthonokat és ápolási központokat keresik a befektetők. Forrásaink szerint nálunk már a közepes méretű, mintegy 50-80 fős idősotthonokkal sem tudnak mit kezdeni a befektetők, nincs elegendő egészségügyi személyzet. Sok az önkormányzati fenntartású intézmény, amik akár 200-300 fősek is lehetnek és átvételük még több gondot okozna.

Voltak és vannak ugyanakkor kezdeményezések, de ezek jobbára elszigeteltek és még nem érettek meg arra, hogy egy nagyobb portfólió részeként befektetési termékként kezeljék őket. Telkiben a becsődölt magánkórházban már évek óta sikeresen működik egy idősotthon, Ürömön amerikai stílusú hasonló intézményt hoztak létre jó 10 éve, akkor még projekthitelt is felvett a vállalkozás. A baranyai Csertőn egy kastélyt újított fel egy vállalkozó erre a célra, viszont például az egykori budai Rege hotel átalakítása nem járt sikerrel.

Pedig a kereslet nagyon is jelen van, még ezekbe a magánközpontokba is hosszú várakozás után és 5-10 millió forint egyszeri hozzájárulással lehet bekerülni. Pest megyében hallottunk már 15-20 milliós beszállóról egy jobb vagy nagyobb lakrész esetében. A havi ellátási díj általában 150-250 ezer forint között mozog attól függően, hogy milyen szintű kényelmet nyújt a szoba, de lehet 300 ezres is, ha az kiemelt egészségügyi ellátást is ad.

Hosszú élet járja

Az Európai Bizottság előrejelzése szerint az európai népesség száma 2026-tól csökkenni kezd, miközben az idősek aránya tovább növekszik és 2050-re a 65 évesnél idősebbek a teljes lakosság 30 százalékát teszik ki szemben a mostani 20 százalékkal. A nyolcvan évnél is idősebbeké a jelenlegi 6 százalékról 11 százalékra emelkedik.

A demográfiai változások, vagyis az idősek arányának a megugrása az egész kontinensen jellemző lesz, de leginkább Olaszországot, Portugáliát és Németországot érintik. Ugyancsak egész Európára vonatkozik, hogy várhatóan több lesz a válás és az emberek közötti egyéb, új formájú együttélés, s mindez a lakáshiány növekedését eredményezi.

A Savills szerint az elmúlt öt év befektetéseinél az ápolási központoké volt a főszerep, az idősotthonok csak a teljes összeg negyedét tették ki, bár arányuk növekvőben van, ha hosszabb időtávot nézünk. Az ápolási központok gyakorlatilag egy-egy nagyobb portfólió részeként cseréltek gazdát, az idősotthonok piaca projekt hitelek segítségével bővül. A befektetők között szabályozott ingatlanbefektetési társaságok, magántőke alapok, vagyonkezelők, bankok és ingatlanfejlesztők is vannak. Egyre több az Európán belüli, országokon átnyúló tranzakció, de van már amerikai és ázsiai szereplő is, ahogy fent már jeleztük.