Tényleg fordulatot hozhat Matolcsy 0 százalékos lakáshitele?

Új Otthon Program néven foglalta össze Matolcsy György egy cikkben azokat a javaslatait, amelyekkel – mint fogalmazott – végre lehetne hajtani egy lakáspolitikai fordulatot. Ezt a programot az MNB elnöke szerint a jegybankok indíthatnák el, miután kormánydöntés születik a lakáspolitikai fordulatról. Ennek hiányában ugyanis nem érdemes a jegybankoknak lépniük, mert a fordulathoz ugyan kell, de nem elegendő a forrás oldal megerősítése – írja Matolcsy.

A többes számból („jegybankok”) az olvasónak az az érzése támadhat, hogy a javaslat nemcsak Magyarországra, hanem ennél szélesebb körre vonatkozhat, a cikk egyéb részéből azonban egyértelműen kiderül, hogy az MNB elnöke hazánkra vonatkozóan fogalmazta meg a szerinte követendő teendőket.

Az Új Otthon Program körvonalai, fő pillérei és céljai a következők lehetnek:

• Támogatja új zöld otthonok építését, de csak ezeket, mert a hitel visszafizetéséhez fenntartható családi költségvetésre van szükség.
• Olcsó, 0 százalékos hitelt kínál az új zöld otthont építőknek és vásárlóknak.
• Tíz éves futamidőt kínál, ami már jó az otthonteremtőknek, de még nem terheli hosszútávon a jegybanki mérleget.
• Felső határokkal jelentős összegű hitelforrást kínál a családoknak és az ingatlanfejlesztőknek egyaránt. A nagyobb mértékű hitelkeretek a mainál lényegesen nagyobb otthonok megépítését teszik lehetővé, mind vevői, mint fejlesztői oldalon.
• „Fele-fele” alapon kínál forrást: a teljes forrásszükségletet meg lehetne osztani a jegybanki, illetve a saját, a családi, a baráti, egyéb banki források és a kormányzati támogatások között.
• A jegybanki forrást biztosítási szerződéssel lehet elérni, tehát jelzálog helyett piaci biztosítással lehet a 10 éves hitelhez hozzájutni.
• Az elbírálási folyamat során igénybe vehető a pénzügyi rendszer szereplőinek előminősítése, amiért a jegybank díjat fizethet a normatív feltételek alapján igénybe vett pénzügyi szolgáltatóknak, azok további költséget, kamatot nem számolhatnak fel.
• A hitelbírálatnál az állami támogatások (Magyarországon ilyen a CSOK), a megtakarítások és az egyéb pénzügyi források beszámításra kerülnek.
• A pénzügyi szolgáltatók előminősítése 5 napnál, a jegybank döntése 5 óránál, a pénzutalás pedig 5 másodpercnél nem tarthat tovább.
• A 21. század legfontosabb nyersanyaga az adat. Itt az idő ezt az értékes nyersanyagot a pénzügyek területén is előremutató módon használni. Ehhez átfogó, megbízható hitelinformációs rendszerek kellenek.

Mindezen javaslatok megfogadásával Matolcsy szerint „nyerhetnénk évi 30-40 ezer új otthont, erős támogatást a demográfiai fordulathoz, évi 1 százalékos többlet GDP-növekedést, 40-50 ezer új teljes munkahelyet, jelentős többlet költségvetési bevételt, zöld és energiatakarékos új lakásállományt, új kertvárosokat, új tereket nagycsaládosoknak és családi együttéléseknek, új „otthonom a váram” védelmi vonalakat a járvány helyzetekre és még lehet sorolni a várható előnyöket”.

Lapunk megvizsgálta, vajon mennyire reálisak a fenti javaslatok. Az elmúlt hónapokban – különösen azóta, hogy mind egyértelműbb a gazdaság lassulása és a járvány második hulláma is egyre mélyebb sebeket ejt – az ingatlanpiac jelentős szereplői mind határozottabban azt az álláspontot képviselik, hogy a lakáspiacot csak egy több elemből álló program segítségével lehet tovább lendíteni a mostani holtpontról.

Márpedig a Matolcsy-féle elképzelés nem taglal egy sor olyan szempontot, amelyek nélkül lehetetlenek tűnik a kilábalás. Hiába növeli ugyanis a kínálatot azáltal, hogy a fejlesztőket is hozzáengedi a kedvezményes új hitelhez, ha közben fennmarad a magas, 27 százalékos általános forgalmi adó (meg kell ugyanakkor jegyeznünk, hogy a jegybankelnök hibának nevezte az építkezésekre korábban alkalmazott alacsony áfa visszaemelését, üzenve ezzel a pénzügyi kormányzatnak). Márpedig országosan ez érvényes. A rozsdaövezetre vonatkozó 5 százalékos áfa csak korlátozott körzetekre terjed ki és fővároscentrikus. Sok országrész így kénytelen lesz hosszú távon megbarátkozni a magas áfával, miközben a kormányzat rengeteg intézkedést hoz a területi egyenetlenségek csökkentésére.

Az új hitelfajta úgymond csak a zöld fejlesztésekhez, vásárláshoz és magánépítkezésekhez lenne felvehető. Ez azért sántít, mert az energetikai szempontok érvényesítése már eddig is kötelező volt, hiszen az EU-normák miatt 2021 januárjától csakis nulla közeli energiakibocsátású lakás építhető, vagyis a fejlesztők már a másfél-két évvel ezelőtt indított, de még be nem fejezett projektjeiknél is ezt követik.

Árválkodó álláspont

A hiteloldal erősítése a lakáspiaci kereslet további bővülését eredményezné (ez történt 2014-19 között és részben hozzájárult a lakások gyors drágulásához is), ám a keresleti oldalon bekövetkezett és még inkább várható változásokkal nem számol. A gazdaság visszaesése közepette bizonyosan nem javulhat a jövedelmi helyzet, ráadásul a potenciális lakásvásárlói és -építtetői kör is óvatosabbá vált, már csak a koronavírus miatt is. A jövedelmi viszonyok valószínűleg csak lassan javulhatnak, az új lakások árcsökkenését semmi nem indokolja (továbbra is magasak az anyag- és kivitelezői költségek, részben pont a zöld előírások miatt), így a keresleti oldal egy részén megint elhalasztott vásárlások lesznek.

A Matolcsy-féle hitellel ismét a tulajdonszerzést támogatnák, szemben a szintén sokszor kinyilvánított szándékkal, miszerint támogatni kellene a lakásbérlést, például kedvezményes vállalati adózással, ha a munkaadó lakhatási támogatást, vagy hitelt ad a munkavállalónak. A bérlakáspiacon külön állami program (gyakorlatilag egy szociális bérlakásprogram) kellene, ami ösztönzi a piaci alapú bérházak építését, így egy új befektetési termék is létre jöhetne – emelték ki az intézményi ingatlanbefektetési piacot jól ismerő szakértők az elmúlt hetekben, hónapokban több fórumon is.

Árválkodik a jegybankelnök álláspontja a tekintetben is, hogy még csak meg sem említi a felújítást, mint nagyon fontos kategóriát. A lakásállomány nemzetközi összehasonlításban is siralmasan alacsony százalékban újul meg Magyarországon. Részben azért, mert kevés új lakás épül (ezen a helyzeten tehát javítana a most meghirdetett program) és azért is, mert úgymond nem állt rá az ország a felújításokra.

Korábbi tanulmányok szerint a 2017 végén meglévő lakásállomány 0,4 százalékának megfelelő számú új lakás épült 2018-ban, ez régiós összehasonlításban alacsony arány, kevesebb mint kétharmada a román és a cseh, mintegy 40 százaléka a szlovák, valamint harmada a lengyel és az osztrák mutatónak. Budapest leszakadása a régiós fővárosok között még szembetűnőbb: 0,42 százalékos rátájával szemben Bukarestben 0,66, Prágában 0,9, Bécsben 1,54, Varsóban pedig 2,46 százalékos volt a lakásállomány megújulásának aránya. 

Léteznek ugyanakkor piaci alapú felújítási hitelek és 10 éve már egész háztömbök is felvehetnek ilyeneket, nem csupán az egyes lakók saját ingatlanjaikra. Ám a társasházak zöme még csak gondolni sem mer ilyen akciókra.

Pedig így a felújítás generálisan, évtizedekre meghatározhatná kerületrészek vagy városrészek jövőjét, demográfiai összetételét, az ottani üzleti ingatlanok működését, egyáltalán az élhetőbb környezetet. Érdemes megint csak idézni az építőipari szakszövetségek és az ingatlanberuházók egy részének véleményét, miszerint kifejezetten a válságok idején lehetne egyfajta kiút, ha az érintett piaci szereplők támogatásokon keresztül (adókedvezmény, hitelek) érdekeltté válnának a tömeges lakásfelújításban.

És végül van még egy fontos tényező, aminek be kellene épülnie a szempontrendszerbe: ez pedig az, hogy az önkormányzatok érdemi bevonása elengedhetetlen. Új lakásoknál, a területfejlesztésnél és a bérlakáshelyzet javításánál is. Ha van jól átgondolt lakásfejlesztési program, akkor az szerencsés esetben munkát teremt helyi lakosok és vállalkozások számára. Utóbbiak megerősítése pótlólagos beruházási keresletet fog eredményezni a környéken, ami az egész ottani gazdaság számára fejlődést hozhat.

Ugyanezen a néven indult Romániában is csaknem három héttel ezelőtt egy lakásprogram. Ám az ottani Új Otthon Program tartalma kicsit más, mint a Matolcsy György által javasoltnak. Egyrészt az nem új, hanem az addig Első Otthon program átkeresztelt változata, amely az állami garanciás hitellel vásárolható új lakásokra vonatkozik. A program keretében vásárolható új lakások felső értékét 140 ezer euróra (mintegy 50 millió forintnyi összegre) növelték, ami az önrésszel kapcsolatos szabályozások miatt ténylegesen 119 ezer euró lehet. Az Első Otthon program kormányzati stratégiájában az szerepel, hogy fokozatosan csökkentsék a jelzálogkölcsön-folyamatba való, garanciavállalással történő állami beavatkozást, olyan körülmények között, hogy a jelzálogkölcsön-piac fejlődésének köszönhetően a lakosság egyre nagyobb hányada férjen hozzá a standard banki termékekhez. Az új lakások esetében az állami garancia a hitel értékének legfeljebb 60 százalékáig terjedhet, a lakásár maximumának pedig 85 százalékát teheti ki (mint a 119 ezer euró a 140 ezer eurónak). Régi lakások vásárlása esetén 70 ezer euró – ez 66,5 ezer euró értékű bankhitelt jelent – a felső határ, ebben a kategóriában a hitel értékének ötven százalékáig terjedhet ki az állami garancia, a lakás árának pedig a 95 százalékáig. A hitelt olyan magánszemélyek vehetik igénybe, akik nem rendelkeznek ötven négyzetméternél nagyobb, kizárólagos tulajdonú lakással. Az eredetileg 1,9 milliárd lejes hitelkerettel meghirdetett programban 14 bank – köztük az OTP Bank romániai érdekeltsége – vesz részt, az összeget a 2019-es program során kifejtett hitelezési tevékenység szerint osztják el a pénzintézetek között. A program idei keretösszegét végül 1,6 milliárd lejben (335 millió euró) határozták meg, a lebonyolító pedig változatlanul a Kis- és Középvállalkozások Hitelbiztosításának Országos Alapja.

A jelenleg igényelhető lakáshitel-konstrukciókkal szemben a jegybank által javasolt új konstrukció jelentős előnye természetesen az, hogy kamatmentes – véli a Bankmonitor.hu. A cég lakáshitel-kalkulátora szerint a legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitel évi 3,24 százalékos induló kamaton érhető el, de az igen kedvező, a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) mellé igényelhető támogatott kamatozású hitelnek is évi 3 százalék a teljes futamidő alatt a kamata.

A jegybanki ingyenhitel futamideje azonban 10 év, márpedig ennél jóval hosszabb futamidőre is fel lehet venni jelenleg egy lakáshitelt. Például a csok-hitel maximális futamideje 25 év, de egy piaci lakáshitel akár 30 évre is igényelhető. A hosszabb futamidő a törlesztőrészleteket is befolyásolja, egy 10 milliós kölcsönnél 35-40 ezer forinttal is kisebb lehet egy piaci lakáshitel törlesztője az MNB kamatmentes kölcsönének havi részleténél.

Az új konstrukcióhoz nem lenne szükség ingatlanfedezetre, a jegybanknak biztosítékul valamilyen törlesztési biztosítás szolgálna, ennek díja tovább növelheti az igénylők havi kiadásait. Ugyanakkor ez egyfajta védelem az adósok számára is, hiszen a biztosító bizonyos “káresemények” bekövetkeztekor kifizeti helyettük a törlesztőrészletet a hitelezőnek.

A magasabb törlesztőrészletek ellenére természetesen a kamatmentes kölcsönre kell visszafizetni a legkevesebbet: 10 millió forint hitelösszeg esetében akár 4-5 millió forintot is megtakarítható a tervezett, új konstrukció választásával.

Hasonlít a babaváróhoz

A Bankmonitor szerint az Új Otthon Program keretében javasolt konstrukció – kamatmentessége miatt – a leginkább a babaváró hitelre hasonlít. Vannak azonban eltérések: míg az előbbi kifejezetten lakáscélú, addig az utóbbi szabad célra igényelhető. Emellett mindkét esetben az ingatlanfedezet helyett egy alternatív fedezetet vár el a hitelező: ez a babavárónál az állami kezességvállalás, az új konstrukciónál pedig a tervek szerint egy piaci biztosítás lenne.

Valószínűleg az új hitel – a maximális összege miatt – nem fogja teljes egészében helyettesíteni a meglévő lakáscélú támogatásokat és hiteleket. Inkább kiegészítője lehet a meglévő konstrukcióknak a megfelelő energiatakarékosságú, új építésű lakások vásárlásakor – véli a szakportál.