Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában

Az ingatlanok eladása és bérbeadása esetén adózás és más közterhek merülnek fel. A lakáseladás és a lakásvásárlás olyan ügyletek, amikkel életünk folyamán – közvetve vagy közvetlenül – akár több alkalommal is találkozhatunk. Ha lakóingatlant adunk el, akkor szja-kötelezettségünk keletkezhet, de nem minden esetben. Lakóingatlan vásárlásakor pedig illetékfizetés merülhet fel.

A lakáseladás közterhei

Lakóingatlan eladása

Fontos, hogy adózni nem a bevétel (az eladási ár) után, hanem a jövedelem után kell.

jövedelem=bevétel mínusz költségek

Ilyen legfontosabb költségek a megszerzéskori érték (például az ingatlan megszerzési vételára), az értéknövelő beruházások (például tetőcsere, nyílászárók cseréje), az ingatlan megszerzésével és átruházásával kapcsolatban elszámolható költségek (például ingatlanszerzési illeték, ügyvédi költség, közjegyzői díj).

Nem keletkezik szja– (személyi jövedelemadó) kötelezettség, ha az ingatlan megszerzését követő 5. vagy további években történik az értékesítés. Vagy az évektől függetlenül ugyanolyan áron vagy olcsóbban adjuk el a lakóingatlant, mint amennyiért annak idején vásároltuk. Ilyen esetben sem fizetési, sem bevallási kötelezettség nem merül fel.

Ha az ingatlant magasabb áron értékesítjük, mint amennyiért vásároltuk és a megszerzést követő négy adóév valamelyikében adjuk el, akkor a fenti számított összeg sávosan meghatározott százaléka után kell csak szja-t fizetni:

  • a megszerzés évében és az azt követő évben a számított összeg 100 százaléka,
  • a megszerzés évét követő második évben a számított összeg 90 százaléka,
  • a megszerzés évét követő harmadik évben a számított összeg. 60 százaléka,
  • a megszerzés évét követő negyedik évben a számított összeg 30 százaléka után kell a 15 százalék szja-t fizetni.

Az adóköteles jövedelmet és adóját a személyi jövedelemadó bevallásban fel kell tüntetni.

Lakóingatlan vásárlása

A lakás vagy ház vásárlása esetén szja-t nem kell fizetnünk, de illetékkötelezettség felmerülhet, aminek mértéke négy százalék. Ezt visszterhes vagyonátruházási illetéknek (hétköznapi szóhasználatban vagyonszerzési illetéknek) hívjuk. Vannak olyan esetek, amikor nem kell fizetnünk ilyet. Például egyenes ági rokonok (nagyszülő-szülő-gyermek-unoka) közötti, vagy a házastársak közötti adásvétel esetén.

Az illetéktörvény kedvezményes szabályokat is tartalmaz, de ennek szigorú feltételei vannak. Ilyen, ha a fiatal az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét még nem töltötte be és első lakástulajdonát (tulajdoni hányadát) szerzi meg és az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ekkor a fizetendő illeték felét kell csak megfizetnie. Ha viszont már betöltötte a 35. életévét a lakóingatlan megszerzésekor, vagy az ingatlan értéke a fenti értékhatárt meghaladja, de első lakásszerzőnek minősül, akkor 12 havi pótlékmentes részletfizetésre jogosult. Függetlenül attól, hogy milyen értékű ingatlant vásárolt.

Ingatlan bérbeadása, AIRBNB, falusi szálláshelyek kiadása

Az ingatlanok hasznosításának többféle módja van. A lakóingatlanok rövidebb távú, leginkább turisztikai célú hasznosítása a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás). A hosszabb távú kiadása pedig az ingatlan bérbeadás.

a) A bérbeadási tevékenység

Magánszemélyként ingatlant bérbeadni egyéni vállalkozóként, adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélküli magánszemélyként vagy adószámos magánszemélyként lehet. Leggyakrabban adószám nélkül vagy adószámos magánszemélyként végzik ezt a tevékenységet. Az ebből keletkezett jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik, és 15 százalék szja terheli.

Ha egyéni vállalkozóként adja bérbe az ingatlanát a magánszemély, akkor a jövedelmét – a törvényben meghatározott feltételek figyelembevételével – kétféle módszer szerint állapíthatja meg. Az első módszer a költségek tételes elszámolása alapján a vállalkozói jövedelem szerinti adózás, a második pedig az átalányadózás.

Ha magánszemélyként (nem egyéni vállalkozóként) ad bérbe a bérbeadó, akkor önálló tevékenységből származó jövedelem keletkezik. A bérbeadás ellenértéke a bevétel, amelyből meg kell állapítani a jövedelmet. Erre kétféle módszer létezik:

Tíz százalékos költséghányad alkalmazása:

Itt a bevételből levonjuk a bevétel 10 százalékát, azaz a bevétel 90 százaléka lesz a jövedelem. Ezt általában akkor alkalmazzák, ha nincs sok költség, vagy a költségekről nincs bizonylat.

Tételes költségelszámolás:

A tételes költségelszámolást akkor választják az adózók, ha sok költség felmerül az ingatlan bérbeadásával kapcsolatban, amit számlával igazolni szükséges. A bérbeadás történhet magánszemélyeknek illetve kifizetőknek (utóbbi kategóriába gyakorlatilag majdnem mindenki beletartozik, aki nem magánszemély, leggyakoribb például a belföldi illetőségű gazdasági társaság). Az ilyen típusú jövedelmeknél adóelőleg-fizetési kötelezettség merülhet fel. Ez azt jelenti, hogy nem év végén a bevallás benyújtásának határidejéig kell befizetni az adót, hanem az államháztartási bevételek folyamatos biztosítása végett már év közben meg kell fizetni.

Ha a bérlő kifizetőnek minősül, akkor a 15 százalék adóelőleget neki kell megállapítania. Az adóelőleg alapja a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata szerinti jövedelem összege. A nyilatkozatban dönt a magánszemély, hogy a fenti két költségelszámolás közül melyiket választja. Ha nem nyilatkozik, akkor a 10 százalékos költséghányad alapján jár el a kifizető. A kifizetőnek a megállapított adóelőleget a kifizetés hónapját követő hónap 12-éig kell megfizetnie és bevallania. Abban az esetben, ha a bérlő magánszemély, akkor a bérbeadónak kell az általa alkalmazott módszer szerint megállapított jövedelme után a 15 százalék adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig az adóhatósághoz befizetnie.

A bérbeadásból származó jövedelmet és adóját az szja-bevallásban szerepeltetni kell. Az ingatlan-bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabály szerint – amennyiben a bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan bérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel áfamentes szolgáltatásnak minősül.

Ingatlanok bérbeadásának adózása (forrás: NAV)Ingatlanok bérbeadásának adózása (forrás: NAV)

 

b) AIRBNB és falusi szálláshely szolgáltatás

Online foglalási rendszeren – például az Airbnb-n, booking.com-on, Szallas.hu-n vagy más hasonló rendszeren – keresztül akár egy vagy több szobát, akár egy teljes ingatlant kiadhatunk szálláshelyként. A szálláshely-szolgáltatásnál a magánszemély amellett, hogy az ingatlanát átmeneti időre biztosítja szálláshelyként, megjelenik a szolgáltató jelleg is, takarítás, esetleg reggeli biztosítása a vendég számára.

A falusi szálláshely fogalmát jogszabály írja elő: Az 5000 fő alatti településeken, vagy a 100 fő/km2 népsűrűség alatti területeken található olyan magánszálláshely vagy egyéb szálláshely, amelyet úgy alakítottak ki, hogy abban a falusi életkörülmények, a helyi vidéki szokások és kultúra, valamint a mezőgazdasági hagyományok komplex módon, adott esetben kapcsolódó szolgáltatásokkal együtt kerüljenek bemutatásra. (A Balaton Kiemelt Üdülőkörzet parti és partközeli településeinek jegyzékében nem szereplő települések, valamint a természetes gyógytényezőkről szóló külön jogszabály alapján törzskönyvezett gyógyhelyek kivételével.)

Fizető-vendéglátó tevékenységet folytatónak kell tekinteni, aki – nem egyéni vállalkozóként – magánszálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. Míg a bérbeadás folytatható adószám nélkül is, addig a fizető-vendéglátó tevékenység esetén adószámot kell kiváltani.

Hogyan adózunk e jövedelem után?

a)   Tételes átalányadó: a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére tételes átalányadózást akkor választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben folytatja. A tételes átalányadó éves összege szobánként 38 ezer 400 forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a fizető-vendéglátó tevékenységét nem egész évben folytatja, melyet egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12 napjáig kell megfizetni.

b)  Önálló tevékenységként történő adózás: Ebben az esetben a magánszemély szociális hozzájárulási adó fizetésére kötelezett a 15 százalék szja mellett. A jövedelem 15,5 százalékát kell szociális hozzájárulási adó címen megfizetnie.

c)   Egyéni vállalkozóként történő adózás: Az egyéni vállalkozó a jövedelmét – a törvényben meghatározott feltételek figyelembevételével – kétféle módszer szerint állapíthatja meg. Az első módszer a költségek tételes elszámolása alapján a vállalkozói jövedelem szerinti adózás, a második pedig az átalányadózás.

Az adózónak a személyi jövedelemadó, valamint a szociális hozzájárulási adó fizetési kötelezettsége mellett idegenforgalmi adó kötelezettsége is keletkezik, melynek összegéről az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzattól kérhet felvilágosítást. A szálláshely-szolgáltatás az áfa rendszerében áfa-köteles tevékenységnek minősül, ami 5 százalékos adókulcs alá tartozik.

Egyéb költségek és tudnivalók

A NAV oldalán levő ingatlan-kalkulátor megmutatja, pontosan mennyi adót kell fizetni.

Az ingatlanértékesítés utáni szja-t az éves rendes szja-bevallásban kell bevallani és megfizetni. Ennek határideje az adóévet követő év május 20. A 2020-ban eladott lakások utáni adófizetési kötelezettségnek tehát 2021. május 20-ig kell eleget tenni.

Haszonélvezeti jogból való kivásárlás

Előfordulhat olyan eset, amikor az eladni kívánt ingatlanon egy idősebb rokonnak, jellemzően szülőnek, nagyszülőnek haszonélvezeti joga van. Ilyenkor az ő aláírása, vagyis beleegyezése is szükséges a tulajdonosváltáshoz. Ha a haszonélvezeti joggal rendelkező ember nem hajlandó ingyen lemondani erről a jogáról, az eladó kivásárolhatja őt. Az összeg változó és a felek közötti megállapodáson múlik, de függhet a haszonélvező korától és az ingatlan értékétől is.

Energetikai tanúsítvány

Az eladó kötelessége, hogy az eladás során elkészíttesse és átadja a vevőnek az ingatlan energetikai állapotát dokumentáló energetikai tanúsítványt. Ingatlan nagyságától függően ez az összeg 15 és 30 ezer forint körül mozoghat, amit erre szakosodott vállalkozásoknak kell megfizetni.

Ingatlanközvetítő díja

Azoknak az eladóknak, akik igénybe veszik ingatlanközvetítő munkáját az eladás során a megvalósult ügyletben, optimális esetben szerződés alapján, jutalékot kell fizetni. Az ingatlanközvetítői piac rendkívül szerteágazó és sokszereplős, azonban az kijelenthető, hogy ennek a jutaléknak a mértéke az ingatlan kialkudott árának nagyjából 2-5 százaléka + Áfa.

Költöztetés díja

Ez a költség természetesen akkor merül fel, ha ki is kell költöznünk az eladott ingatlanból. Érdemes viszont már előre kalkulálni vele, ha teljes mértékben fel akarunk készülni a költségekre, és pénzügyileg tudatosan szeretnénk megtervezni a várható kiadásainkat. Szintén érdemes számolni lomtalanítás költségével, ha a szerződés szerint üresen kell átadni az ingatlant.

Kapcsolódó írásainkat lásd: Diákverseny felkészítő anyagok - tartalomjegyzék

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára. Sok éves tapasztalattal a hátunk mögött elérkezettnek láttuk az időt arra, hogy szintet lépjünk és egy olyan lehetőséget kínáljunk Önöknek, amelynek segítségével egyes témakörök elismert szakértőinek - így többek között Bod Péter Ákos, Pogátsa Zoltán, László Csaba, Prinz Dániel vagy Szakonyi Péter - véleményeihez, mélyelemzéseihez, neves újságírók által készített egyedi tartalmakhoz jutnak hozzá. Ennek formája egy ELŐFIZETÉS, mely egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között klubtagságot, webinárumokon való részvételt, a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.

Előfizetőink naponta 4-6 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá az első hónapban 390 forintért.

Cikkeink túlnyomó többsége azonban továbbra is szabadon olvasható marad.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz januárban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Ersténél 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 102 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Személyes pénzügyek Még 2 hétig kérhető az adóbevallási tervezet postázása
Privátbankár.hu / MTI | 2021. április 13. 16:28
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) automatikusan elkészíti az szja-bevallási tervezeteket, de akinek nincs ügyfélkapu-regisztrációja, annak az idén is kérnie kell a tervezet postázását, ha szeretné azt papíralapon megkapni - hívta fel a figyelmet az adóhatóság.
Személyes pénzügyek Csoportos személybiztosítást kötött regisztrált ügyfelei számára a Bank360
Privátbankár.hu | 2021. április 11. 14:12
Csoportos személybiztosítást kötött regisztrált ügyfelei számára a Bank360 az NN Biztosítóval. A cél, hogy a kockázatközösséghez csatlakozó felhasználók ellenállóbbá váljanak nem várt élethelyzetekben.
Személyes pénzügyek Szövődmények koronavírus után: mennyibe kerül egy poszt-Covid vizsgálat?
Kormos Olga | 2021. április 11. 06:04
Maga a koronavírus-járvány kínálta fel az új, jól prosperáló piaci rést, amit megtaláltak a magán egészségügyi klinikák. Mivel a koronavírus-fertőzésből meggyógyultak több, mint harmada úgynevezett poszt-Covid tünetekkel, vagy szindrómával él tovább hosszabb-rövidebb ideig, a szövődmények, vagy maradványtünetek kiszűrésére különböző csomagokat kínálnak a pácienseknek. Ahogy egy jó piaci kínálathoz illik, a csomagok tartalma és ára között hatalmas árszórásokkal.
Személyes pénzügyek Felpörgette a vírus a bankok és az ügyfelek digitális átállását
Privátbankár.hu | 2021. április 5. 06:07
Kevesebb mint egy év alatt költözött át szinte minden fontosabb lakossági banki folyamat az online térbe. Mostanra közel az összes bank kínál online számlanyitást, a nagyobbaknál pedig kölcsönt is vehetünk fel, mobilon és netbankon keresztül pedig az összes fontosabb folyamatot magunk is el tudjuk végezni, bankfióki segítség nélkül. A Bank360 összeállítása.
Személyes pénzügyek Lejárt a türelem - mától mindent lát az adóhatóság
MTI | 2021. április 1. 07:58
Az adóügyekért felelős államtitkár új korszakról beszél az adózásban - a NAV mostantól minden számla adatát megkapja azonnal, online módon.
Személyes pénzügyek Április 19-ig jelentkezhetnek a gimnazisták a legújabb diákversenyre
Privátbankár.hu | 2021. március 31. 14:07
Április 19-én délig jelentkezhetnek a gimnáziumokban tanuló diákok a II. Legyél te is Pénzügyi Junior Klasszis! versenyre. Eddig már közel félezren regisztráltak, négy fős csapatokban a megmérettetésre, amely három fordulóból áll és nemcsak a győztesek részesülnek értékes díjakban. A verseny fővédnöke Maruzsa Zoltán, az Emberi Erőforrások Minisztériuma köznevelésért felelős államtitkára.
Személyes pénzügyek Elmaradt a síszezon, alig vettek fel magyar dolgozókat Ausztriában
Eidenpenz József | 2021. március 26. 14:35
Ausztriában januárban és februárban kissé nőtt a magyar állampolgárságú alkalmazottak száma, de így is mélyen az egy évvel korábbi szint alatt van. Jóval több román állampolgár kapott munkát, mint magyar, holott korábban ez rendszerint fordítva volt. A síszezon teljesen elmaradt és nem tudni, mikor következik a nyitás, sőt szigorításokról tárgyalnak. Svájcban viszont a koronavírus sem tudta megakasztani a magyarok számának növekedését.
Személyes pénzügyek Ömlik az életbiztosításokba a magyarok pénze, de még így is kicsi az arányuk a megtakarításokon belül
Privátbankár.hu | 2021. március 17. 11:09
A járványhelyzet miatt felértékelődött a biztonság, köztük az anyagi biztonság és tervezhetőség szerepe, ami az életbiztosításokba áramló pénzmennyiség növekedésében is tetten érhető. Évek óta emelkedik a kockázati életbiztosítások száma is, melyek alacsony költségek mellett érhetők el a a Magyar Biztosítók Szövetségének (Mabisz) közleménye szerint.
Személyes pénzügyek A járvány ellenére szépen gyarapodtak a nyugdíjcélú megtakarítások
Privátbankár.hu | 2021. március 16. 09:53
Az önkéntes nyugdíjpénztárak 4,13 százalékos nettó hozamot értek el 2020-ban, a tagok hosszútávú, infláció feletti reálhozama 2-4 százalékos sávban alakul. A koronavírus tavaly tavaszi első hullámának tőkepiaci sokkja a nyugdíjpénztárak hozamteljesítményét is lerontotta. A nemzetközi tőzsdék és a BUX mélyrepülése után a járvány nyárra enyhülő nyomása optimista befektetői hangulatot, növekvő hozamteljesítményt hozott. A második vírushullám enyhébb visszaesést okozott a második félévben, decemberre azonban a pénztárak hozama újra jelentősen növekedett.
Személyes pénzügyek Ezen az 5 dolgon csúszhat el a falusi csok igénylése
Privátbankár.hu | 2021. március 15. 13:14
A falusi csok csak az ország bizonyos kistelepülésein igényelhető, ezeken a helyeken viszont jól kihasználható a felvehető összeg, az alacsonyabb ingatlanárak miatt. A falura költözők legfeljebb 10 millió forint támogatást vehetnek igénybe, de azok is pályázhatnak legfeljebb ötmillió forintra, akik a meglévő ingatlanjukat szeretnék bővíteni és korszerűsíteni. A Bank360.hu elemzői ennek a támogatási formának a buktatóit gyűjtötték össze, hogy egyszerűbb legyen azokat elkerülni.
hírlevél
depositphotos