A lakáshitelezés fenntartásáért komoly alkukra kényszerülnek a bankok

Előzetesen már hallani lehetett a bankoktól, hogy szörnyű ősznek nézünk elébe a lakáshitelpiacon, ám a szeptemberi adatsor azért mindenkit sokkolt. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) statisztikái szerint az ügyfelek 2022 szeptemberében kevesebb mint 80 milliárd forint értékű lakáshitelt vettek fel a bankoktól. Ez azt jelenti, hogy szeptemberben közel 17 milliárd forinttal kevesebb lakáshitelt tudtak folyósítani a bankok, mint augusztusban. Éves összevetésben pedig a piac közel 40 százaléka tűnt el – hiszen 2021 szeptemberében még a 129 milliárd forintot közelítette a lakáshitel-kihelyezés.

A felvett összeg dupláját kell már visszafizetni… 

A visszalépés egyértelműen az emelkedő kamatoknak szól. Egyetlen hónap leforgása alatt 49 bázisponttal, 7,55 százalékra emelkedett az ügyfelek által felvett lakáshitelek átlagos kamata, míg a piaci lakáshitelek szerződéses összeggel súlyozott átlagos hitelköltsége ennél is jelentősebb, 64 bázispontos emelkedést volt kénytelen elkönyvelni, s értéke átlépte a 8 százalékos lélektani szintet, 8,16 százalékon állt. Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu hitelszakértője szerint csak a szeptember egy átlagosnak tekinthető, 20 millió forintos, 20 évre felvett hitel esetében 8 ezer forintos törlesztőrészlet-emelkedést hozott, az ügyfeleknek 169 ezer forintot meghaladó törlesztőrészletet kellett vállalniuk az átlagkamatot figyelembevéve. Ezzel újabb szintet lépett a hitelteher: a szeptemberi, az MNB által kimutatott átlagos kamaton hitelt felvevő ügyfél a 20 éves futamidő alatt immár az eredetileg felvett összeg dupláját, 40,6 millió forintot lesz kénytelen visszafizetni a banknak.

Ugyanez a hitel egy évvel ezelőtt, 2021 szeptemberében 4,09 százalékos kamat és 4,43 százalékos thm (teljeshiteldíj-mutató) mellett volt felvehető. Az akkor hitelt felvett ügyfelek jelenleg is 125 ezer forint alatti kamatot fizetnek, azaz 44 ezer forint marad a zsebükben havonta azokhoz képest, akik idén szeptemberben vettek fel hitelt. Ráadásul azzal számolhatnak, hogy a futamidő egésze alatt a ma hitelt felvevőkhöz képest több mint 10 millió forinttal kisebb lesz a hitelterhük, ugyanis a 20 millió forint felvett kölcsönért cserébe a 20 év alatt 29,9 millió forintot kell csak visszafizetniük. 

Átlagügyél=VIP-adós?

Gergely Péter ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a piaci kamatajánlatok alapján készített elemzések miatt még nem kell feltétlenül a Dunának mennie annak, aki most kényszerül hitelből lakást vásárolni, mivel a piac nagyon furcsa irányt vett. A kamatok emelkedése ugyanis egy, a piaci elemzést megnehezítő helyzetet is okozott: a jegybank által kimutatott átlagkamatok ugyanis ma már köszönőviszonyban sincsenek a meghirdetett standard kamatszintekkel. Egy évvel ezelőtt, tavaly októberben az MNB statisztikáiban szereplő, 10 éves kamatciklusra kimutatott 4,08 százalékos átlagkamat még 54 bázisponttal magasabb volt, mint az átlagosnak mondható 20 millió forintos hitelre a legjobb minősítéssel bíró adósoknak kínált standard (azaz a banki hirdetményekben megjelenő) kamatszint. Ezzel szemben idén augusztusban az MNB adatok szerint a bankok 38 (!) bázisponttal alacsonyabb, 6,91 százalékos kamat mellett folyósítottak hitelt 10 éves kamatperiódusra, mint amekkora kamatot – 7,29 százalékot – a honlapokon látható hitelek közül a legjobb ügyfélnek ajánlott a kamat toplistát vezető UniCredit Bank. Szeptemberre némileg normalizálódott a helyzet, a 7,38 százalékos átlagkamat ugyanis már 9 bázisponttal felülmúlja a legjobb ajánlat szintjét, de az, hogy az átlagos hitelkamat csak minimálisan haladja meg a legjobb ajánlatot, azt jelzi a szakértő szerint, hogy az elmúlt hetekben igen nagy tere nyílt az egyéni kamatalkuknak. 

Tarolnak az egyedi kamatok

Gergely Péter szerint egyre több bank ajánl egyedi kamatot a hozzájuk forduló ügyfeleknek. A helyzet kísértetiesen kezd hasonlítani a telekomcégeknél már évekkel ezelőtt kihasználható gyakorlathoz: akkoriban, ha az ügyfél azzal ment be a mobilszolgáltatója irodájába, hogy a versenytárs szomszédos kirendeltségén 20 százalékkal alacsonyabb áron adnak hasonló kondíciókkal előfizetéses csomagot, jó eséllyel egyedi kedvezményként az eredeti szolgáltatónál megkapta ezt a lehetőséget. 

Most valami hasonló látható a lakáshitelpiacon is. A bankok számára fontos a hitelezés, ők is tisztában vannak azzal, hogy a jelenlegi kamatszintek mellett sokan elfordulnak a hitelfelvételtől, mások pedig egyszerűen kiszorulnak onnan. Hiába nőtt a KSH által jegyzett medián átlagbér egy év alatt több mint 16 százalékkal, 340 ezer forintról 395 ezer forintra, a kamatok emelkedése miatt a magyar emberek felének a fizetéséből az augusztusi átlagkamat mellett (az MNB hitelfék-szabályainak jövedelemarányos törlesztőrészlet előírásait betartva) már csak 16,2 millió forintos lakáshitel vehető fel 20 éves futamidőre. Egy évvel ezelőtt augusztusban a medián nettó átlagbér még 18,7 millió forintos 20 éves futamidejű kölcsön felvételére volt elég. Ha pedig a banki kamatszint a 10 százalékos mértéket is elérné, az adósok felének nettó bére már csak 13,6 millió forintos hitel felvételére volna elég. Épp ezért a bankkal régi kapcsolatot ápoló ügyfeleknek éppúgy, mint az új ügyfélként a pénzintézethez érkezőknek nyílik tér az egyedi kamatalkura.