Annak ellenére, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek az utóbbi években nem számítottak húzóterméknek a lakossági piacon, láthatóan kezd élénkülni a kereslet ennél a konstrukciónál is: az első negyedévben kimutatott, havi 5-6 milliárd forintnyi új szerződés után az április már 7,5 milliárd forintos, a május és a június pedig bőven 8 milliárd forint feletti kihelyezést hozott a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint.
Hitelből állampapírt: speulánsok mozgatták a statisztikát
Az élénkülő kereslet nyomán az év első felében már a korábbi évekhez hasonló intenzitást mutatott a piac, miután a szerződéses összeg elérte a 41,4 milliárd forintot. Éves alapon ugyanakkor még mindig tetemes mínusznál jár a piac – 2023 első felében közel 55 milliárd forintnyi jelzáloghitelt helyeztek ki a pénzügyi szolgáltatók –, ám ez egyszeri hatással magyarázható: a múlt év második negyedében ugyanis az ügyfelek egy része állampapír-vásárlási céllal vett fel nagy tételben hiteleket, arra építve, hogy az állami adósságpapírok hozama jóval magasabb, mint a bankok által felszámított hitelkamat. Ennek nyomán csak pár hónapig ugyan, de látványosan megugrottak a jelzáloghitel-kihelyezések, ami jól látszik az MNB statisztikáin is.
A spekulatív célú hitelfelvételek – amelyeknél egyébként mindössze pár száz tranzakcióra kell gondolni – ugyanakkor szépen megdobták az egy szerződésre jutó átlagos kölcsönösszeget is ennél a terméknél: miközben 2022. első felében még 12,2 millió forint környékén járt az egy kölcsönre jutó átlag, a múlt év első felére 18,7 millióra ugrott. A spekulatív céllal eladósodó ügyfelek eltűnésével ez az átlag az idei év első felére végül 14,7 millió forint környékére csökkent: ez viszont elég nagy ugrás a korábbi évekre jellemző, 10-12 millió forinthoz képest.
Fotó: Depositphotos
„Az, hogy a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél az átlagos kölcsönösszeg már 15 millió forint közelében jár, arra utal, hogy elsősorban azok az ügyfelek döntenek a szabad felhasználású jelzálog hitel igénylése mellett, akiknek már túl alacsony a személyi kölcsönöknél jellemző, 10-12 millió forintos plafon, illetve akik számításba veszik azt is, hogy magasabb összeg igénylésekor már igen sokat számít a személyi kölcsönökhöz viszonyított árelőny” – nyilatkozta lapunknak Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.
Olcsóbb, mint a személyi kölcsön
Az árelőny pedig az MNB adatai szerint egyáltalán nem elhanyagolható: miközben a személyi kölcsön esetében még idén júniusban is 17,3 százalék felett járt a jegybank által kalkulált, átlagos éves kamat, a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél pontosan 9 százalékot tett ki. „Ez még akkor sem elhanyagolható különbség, ha figyelembe vesszük, hogy a jó jövedelmi helyzetű, és kellően magas összegű hitelt igénylő ügyfelek személyi kölcsönt is kaphatnak akár 11-12 százalékos, éves kamat mellett” – tette hozzá a pénzügyi szakértő.
Gergely Péter ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a kereslet élénkülése és a személyi kölcsönökhöz mérten kedvező árazás ellenére a szabad felhasználású jelzáloghitelek még mindig igen vékony szeletét adják a lakossági hitelpiacnak: ezt alátámasztja, hogy a növekvő érdeklődést hozó második negyedévben is rendre havi 5-600 között maradt az új szerződések havi száma, ami eltörpül a lakáshiteleknél vagy a személyi kölcsönöknél megszokott számok mellett. Ennek a legfőbb oka, hogy a jelzáloghiteleknél – hasonlóan a lakáshitelekhez – a kölcsön fedezetéül szolgáló, tehermentes ingatlant kell bevonnia az ügyletbe az igénylőnek, ami jelentősen szűkíti a potenciális ügyfelek körét. Az ingatlanfedezet bevonása nyomán pedig maga az igénylési folyamat is jóval hosszabb, mint például egy személyi hitelnél, tehát ez a termék valóban akkor jelent valós alternatívát, ha az ügyfél valamilyen nagyobb lépésre (például hitel kiváltására, nagyobb lélegzetű felújításra, esetleg nyaraló vásárlására) készül. Ennek megfelelően hosszabb távon sem lehet arra számítani, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek tömegtermékké válnának Magyarországon, ám egy viszonylag szűk kör számára ugyan, de valós alternatívát jelenthetnek a személyi kölcsönökkel szemben.
Akcióznak a bankok
A szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a banki akciók igen hasonlóak a lakáshiteleknél mostanában megszokottakhoz, vagyis a promócióikban leginkább a kezdeti költségek elengedésének, illetve a kamatkedvezmények nyújtásának eszközével élnek a pénzintézetek. Így tesz például az Erste a jelzáloghiteleinél is, ahol a havi rendszeres jövedelem-átutalástól és a hitelösszegtől függően érhető el kamatkedvezmény, miközben a hitel felvételéhez kapcsolódó induló költségek jelentős részét is elengedi, illetve visszatéríti a pénzintézet.
A Gránit Bank – amely igen kedvező, 8,55 százalékos, éves kamat mellett árulja jelzáloghitelét – szintén egyes induló költségekhez kapcsolódóan nyújt kedvezményt: így a hitel folyósításakor visszatérítik az ingatlanfedezet értékbecslési díját 42 ezer forint értékben, és 48 ezer forintig a közjegyzői okiratba foglalás díját is. Emellett a bank nem számítja fel a hitelkérelem benyújtásakor és a folyósításkor szükséges tulajdoni lap és térképmásolat díját, valamint a folyósítási jutalékot.
A MagNet Bank az induló kedvezményeken felül kamatkedvezményt ad, ha az ügyfél jövedelme meghaladja a 300 ezer forintot, és az is előnyt jelent az árazásnál, ha az igénylő a számláját is a pénzintézetnél vezeti. A pénzintézet emellett – hasonlóan a lakáshiteleihez – kamatkedvezménnyel honorálja azt is, ha az ügyfél közösségi célú vállalást tesz.
A szokásos indulódíj- és kamatkedvezményeken túl akadnak egyedi ajánlatok is a piacon. A CIB Bank például 40 ezer forintos jóváírást is ad a szabad felhasználású jelzáloghitelt felvevő ügyfeleinek, ha teljesítik a meghatározott feltételeket. Az OTP Bank pedig egyes kiemelt státuszú – Prémium Plusz vagy privátbanki – ügyfeleinek ad 0,5 százalékos kamatkedvezményt.
Monetenegró és Albánia is. 
