Nürnberg, középkori kórház

A Nemzetközi Valutaalap (IMF) szerint egyes német városokban már irreális magasságokba emelkedtek a lakásárak, amelyeket a keresleti viszonyok és a fundamentális értékek nem indokolnak. Ezért árbuborék kialakulására figyelmeztetnek, és a piac fokozott felügyeletét javasolják – tudósítanak német lapok, köztük a Spiegel Online.

A nemzetközi szervezet szokásos éves országjelentésében közli, hogy az egész országot tekintve nincs ok arra, hogy riadót fújjanak. Egyes német nagyvárosokban azonban akár más európai nagyvárosokkal összehasonlítva, akár a jövedelmekhez vagy a bérleti díjakhoz viszonyítva, nagyon elszálltak az árak.

A tipikus példája ennek München, itt voltak tavaly év végén a legnagyobb mértékben, 68 százalékkal túlértékeltek a lakások a “fundamentális mutatókkal” indokolható árakhoz képest. Hannoverben, Hamburgban és Frankfurtban az eltérés 25-30 százalék volt. Stuttgartban és Düsseldorfban a túlértékeltség 10-15 százalék, de az emelkedő trend tavaly ebben a két városban megtörni látszott.

Bevándorlás, bérnövekedés, kamat

Az IMF szerint az áremelkedést a jövedelmek növekedése, a bevándorlás és az alacsony kamatok fűtik. Az új építések korlátai, mint egyes környezetvédelmi előírások vagy az építőipar kapacitásainak telítettsége csökkentik a kínálatot.

A Bundesbankra (a német nemzeti bankra) is hivatkoznak, amely korábban szintén 35 százalékot is elérő túlértékeltségről adott számot, bár ezt nem tartotta még különösebben veszélyesnek. Az IMF viszont azt mondja, hiányosak az információk, így az ingatlanszektor biztonságát nem lehet jól megítélni. Nincsenek például területi bontású adatok a kiadott hitelekről.

Trump nyomja le a növekedést

Az IMF ugyanakkor borúlátóbb lett a német gazdaság növekedésével kapcsolatban, az erre az évre várt GDP-emelkedést 2,2 százalékra vágta vissza 2,5 százalékról. Ennek oka főleg az USA által kezdett kereskedelmi vita. A 2019-es növekedést 0,1 százalékponttal 2,1 százalékra emelték.

Tanulni, tanulni

Később a problémák szerintük nőni fognak, 2023-ban már csak 1,1 százalék lehet a bővülés. Az ok a rossz demográfiai helyzet (elöregedés) és a csak lassan javuló termelékenység. A szervezet szerint az oktatásba kéne sokat invesztálni, a jövőbe mutató technológiákba és javítani a magántőke-beruházások feltételeit.

Nálunk nincs buborék

Magyarországon a szakértők a fővárosi lakásárak erős emelkedése ellenére sem látnak általában buborékot, irreális szintet. Ezt egyrészt arra alapozzák, hogy a bérek is növekednek, a lakáshitelek állománya pedig alacsony, így még jöhet további kereslet. Másrészt a környező országokkal összehasonlítva sem magasak a lakásárak.

Amint nemrég írtuk, erős spekuláció is hajtja a német ingatlanárakat, magánemberek, intézményi befektetők, tőzsdei ingatlanholdingok, sőt a maffia is folyamatosan vásárol. Az alacsony kamatszint, az európai kötvényhozamok hiánya sokakat hajt erre a piacra.

Divatdolog is

Kérdés, milyen ingatlanár fundamentálisan indokolt, reális. Az ingatlanpiacon is a kereslet és kínálat dönt, de sok tényező adódik ebben össze, a munkalehetőségek, a jövedelmek az adott környéken, a külső-belső migrációs folyamatok, a közlekedési lehetőségek de még a divat vagy egyéb irracionális tényezők is. (Vannak, akik szinte beleszeretnek egy-egy ingatlanba.)