Ingatlaneladás: milliókban mérhető évek

A törvény fő szabálya szerint ugyanígy kell megállapítani a szerzési időpontot is, de itt már kissé kacifántosabb a helyzet, főleg ha egy földterületre később ráépítettek, vagy egy korábban megszerzett épületet bővítettek a későbbiek folyamán. A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően 2007. december 31-éig felépített (újjáépített) épület, továbbá a bővítéssel létesített épületrész esetében a szerzés időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont - áll az APEH e tárgyban közzétett tájékoztatójában.

A magánszemély tulajdonában lévő ingatlanon 2007. december 31-ét követően épített (a meglévő helyett újjáépített), bővített épület, épületrész szerzési időpontja az utolsó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének az időpontja lesz. Ez az adóhatóság tájékoztatója szerint azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amelyre a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amelyen további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.

Nem kötelező az előzőekben ismertetett szabályt ugyanakkor alkalmazni akkor, ha a 2007. december 31-ét követő építés, bővítés olyan ingatlanon (telken, épületen) történt, amely már az említett időpontot megelőzően a magánszemély tulajdonában, birtokában volt. Ilyen esetben a magánszemély választhatja azt, hogy a 2007. december 31-én már tulajdonában lévő telek, illetve az ezen időpontban már meglévő épület és a 2007. december 31-ét követően felépített, a meglévő helyett újjáépített épület, illetve bővítet épületrész szerzési időpontját külön-külön határozza meg.

Egy átmeneti szabály szerint ugyanakkor, ha a 2008. január 1-jét megelőzően megszerzett ingatlanon 2008., 2009., vagy 2010. években építés, bővítés történt, és ezt az épített, bővített ingatlant az említett időszakban (2008-2010. években) értékesítik, akkor az eladott ingatlan szerzési időpontját és a képződő jövedelmet a 2007. december 31-ei szabályok szerint állapíthatja meg az illető. Ebben az esetben tehát az eredeti ingatlan megszerzésének az éve tekinthető szerzési időpontnak. Ezen átmeneti szabálynak az alkalmazása esetén viszont az adózás alapjául szolgáló összeg (a bevétel és a költség különbözete) a 2007. évben hatályos törvényben meghatározott 15 éves időmúlási szabály (lásd lejjebb) figyelembevételével csökkenthető abban az esetben is, ha az értékesített ingatlan lakásnak, lakóháznak minősül.

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételnek kell tekinteni egyébként minden olyan bevételt, melyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár, illetve a cserébe kapott dolognak a jövedelemszerzés időpontjára megállapított szokásos piaci értéke - hívja fel rá a figyelmet az adóhatóság.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből egyébként levonható a megszerzése fordított összeg és az ezzel kapcsolatos kiadások (pl. ügyvéd, illeték), az esetleges értéknövelő beruházások, továbbá az átruházással kapcsolatos kiadások (pl. ingatlanforgalmazói jutalék) értéke. Öröklés és ajándékozás útján történt szerzés esetében a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek.

Értéknövelő beruházás alatt a tájákoztató szerint az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítást kell érteni, így pl. fűtés, vagy szigetelés korszerűsítését, vagy a komfortfokozat növelését. Értéknövelő beruházásnak minősül ugyanakkor az átruházást megelőző 24 hónapon belüli állagmegóvás, ha értéke meghaladja a bevétel 5 százalékát. Ezekkel a költségként érvényesíthető tételekkel a kialkudott vételár, a bevétel csökkenthető, így kapjuk meg a tényleges jövedelem, a "nyereség" nagyságát. A kiszámított jövedelem azonban tovább mérsékelhető.

Az ingatlannyilvántartás szerint lakóházként vagy lakásként nyilvántartott építmény és a hozzá tartozó földrészlet átruházása esetén a számított jövedelem összege a szerzés időpontjától függően mérsékelhető. Amennyiben az eladott lakást az értékesítés időpontjához képest 2 évvel korábban szereztük, akkor 10 százalékkal csökkenthető a számított összeg, 3 évet követően 40, 4 év után 70 százalékos lehet a csökkentés mértéke, 5 év elteltével pedig már nem kell aót fizetni az eladott lakóingatlan után. A 2004. évben vagy azt megelőzően megszerzett lakás céljáró szolgáló ingatlan 2009. évi értékesítése esetén tehát már egyáltalán nem keletkezik adóköteles jövedelem, ami a mai lakásárak mellett jelentős - jelentős áremelkedés esetén akár milliós - könnyebbséget jelent.

Minden egyéb, nem lakáscélú ingatlan esetében a jövedelem a megszerzés időpontjának függvényében csak akkor csökkenthető, ha arra az értékesítés évét megelőző évnél legalább 5 évvel korábban került sor. 2009-es értékesítés és 2003-es szerzés esetén tehát 10 százalékos kedvezmény jár, a jövedelem pedig évenként további 10 százalékkal mérsékelhető. 15 év elteltével tehát teljesen adómentesen lehet egy üdülőt, vagy telket értékesíteni, vagyis 1994. évben vagy azt megelőzően megszerzett nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2009. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Az ingatlan átruházásából keletkező jövedelem után 25 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani az ingatlan átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját (vagy annak egy részét) nem kell megfizetni, illetve akkor lehet a már megfizetett adót (vagy annak egy részét) visszaigényelni, ha azt az átruházás évében vagy az azt követő két évben a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, illetve élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (az EU bármely tagállamában) biztosított férőhely megszerzésére fordítja.

2008-tól lakásszerzési kedvezmény csak egy átmeneti szabály alapján érvényesíthető. Ez a kedvezmény korábban olyan könnyítést jelentett, miszerint nem kellett megfizetni, vagy a már befizetett adóból visszajárt a jövedelem azon része utáni adó, mely összeget az eladó saját maga, vagy lakást szerző közeli hozzátartozója részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12, vagy azt követő 60 hónapon belül belföldön lakáscélú felhasználásra, így pl. lakás építésére, építtetésére, vagy megvásárlására fordított. Az átmeneti szabály szerint lakásszerzési kedvezményt csak az a magánszemély érvényesíthet, aki az ingatlanátruházásából származó jövedelmét 2007. december 31-éig megszerezte - olvasható az APEH honlapján.

Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére, annak jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti ugyanakkor az adót. A jövedelem felhasználását illetően a tájékoztató szerint különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa lakhatását biztosító célra fordítja.

Nem merünk lakáshitelt felvenni
Döbbenetes pénzekkel tartoznak az építőiparban
Visszasírja még a mostani tavaszt a lakáspiac
Spórolás: sok cég újra nekifut az ABC-nek
Szocpol: még nem vesszük komolyan Bajnait?
Mi lesz, ha zártvégűvé válik egy ingatlanalap?

Privátbankár