<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
11p
A hazai üzleti célú ingatlanok árának fellendülése akkor kezdődött, amikor az ország adósbesorolása javult, és még évekig tovább tarthat. Sőt, ha sokáig marad az alacsony kamatok korszaka, amire van esély, akár 5-10 évig is maradhat a kedvező környezet. Az ingatlanalapok jegyeiből azonban csak egy bizonyos mennyiség vásárlását javasolják a szakemberek. Interjú.
Váradi Zoltán

Privátbankár (P.): Az ingatlanalapok most nagyon érdeklik a befektetőket, a Raiffeisen Ingatlan Alap pedig idén – 2016-ot és 2017-et követően – harmadszor is első lett ebben a kategóriában a Privátbankár Klasszis 2018 díjkiosztón. Minek tulajdonítható a kategória népszerűsége?

Váradi Zoltán, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgató-helyettese és befektetési vezetője (V. Z.): A klasszikus alternatívák, mint a pénzpiaci vagy a kötvényalapok hozamai nem túl erősek. Ez teljesen érthető, hiszen egy hosszú trend vége felé járunk: már több mint húsz éve tart egy nagy globális kötvényhozam-csökkenés. Most egy olyan pontra értünk, amikor kötvényhozam-emelkedés jöhet, ami nem kedvez a kötvénybefektetéseknek. Olyan alacsony lett a hozamkörnyezet, ami miatt a kötvénypiac, pénzpiac nem vonzó az ügyfeleknek. A hazai helyzet kicsit sajátos, mivel a fix kamatozású lakossági állampapírok hozama még vonzó, de az infláció várhatóan azt is el fogja vinni.

Emellett több mint kilenc éve tart a részvénypiaci emelkedés is, ami szintén a fordulópontjához érkezhetett, legalábbis az év első pár hónapja ezt jelzi. Nem látni már trendszerű emelkedést a részvénypiacokon, egyértelműen megnőtt a bizonytalanság. Ez is más eszközök felé tereli a befektetőket.

Hosszú éveken át az abszolút hozamú alapok voltak a kedvencek, de az elmúlt években ezen alap kategória teljesítménye, ezáltal népszerűsége is visszaesett. Az elmúlt két évben már az ingatlanalapok vannak a befektetők érdeklődésének középpontjában. Az ingatlanalapok népszerűsége ciklikusan jelentkezik: 2005-2007-ben volt utoljára egy nagyon jó időszak, most újra itt van.

P.: Minek köszönhető a jelenlegi fellendülés az üzleti célú ingatlanok piacán?

V. Z.: Az alapvető fordulat akkor következett be, amikor Magyarország ismét visszakerült a befektetésre ajánlott kategóriába a hitelminősítőknél. Akkor jelentek meg ismét a nemzetközi pénzek az ingatlanpiacon. Beindult a hozamvadászat, a magas hozam alapozta meg ezt a fellendülést. Így az ingatlanbefektetés most Magyarországon általában is jónak számít, nemcsak a lakásoknál.

P.: Az ingatlanalapok csak a bérleti díjból szereznek bevételt, vagy árfolyamnyereségből, azaz ingatlanérték-növekedésből is? Eladásokról nemigen hallani...

V. Z.: Ezt friss példával tudom cáfolni, a múlt héten az alap árfolyamában egyetlen ingatlan bérleti szerződésének átértékelése miatt öt százalékos ugrás következett be. Ez a legnagyobb súlyú ingatlanunk, ahol nagy fontosságú bérleti szerződés hosszabbítás következett be: nőtt a futamidő, emelkedett a bérleti díj is. Ez nem egyedi eset, máskor is volt már ilyen, csak azok kisebb mértékűek voltak. Természetesen más alapoknál is megfigyelhetők az ehhez hasonló egyszeri felértékelődések. Nem csak a bérleti díjakból származik tehát hozam.

P.: Melyik ingatlanuk a legnagyobb súlyú a jelentések szerint?

V. Z.: A Könyves Kálmán körúti Parkway Irodaház, amelyet a MÁV bérel.

P.: Mekkora az ingatlanok aránya?

V. Z.: Nálunk az ingatlankitettség hagyományosan magas, nemrég még 100 százalék felett volt. Most kicsivel 90 százalék alatt vagyunk (a nettó eszközértékre vetítve) az utóbbi időben tapasztalható erős tőkebeáramlás miatt. De még ez is magasabb, mint más alapoknál, ahol sokszor az 50 százalékot sem éri el. Szeretném azonban hangsúlyozni, hogy ezt a magas ingatlan arányt úgy biztosítjuk, hogy közben az Alap likviditása megfelel a jogszabályi előírásoknak, sőt likviditási hitel segítségével jóval a fölött vagyunk.

P.: A mostanában befolyt friss tőkét hiteltörlesztésre fordították, vagy új ingatlanokat fognak vásárolni belőle?

V. Z.: A befolyt pénz nagy részét a hitelek törlesztésére fordítottuk, emiatt csökkent a tőkeáttétel a korábbinál alacsonyabbra. Egy tőkeáttételes alapnak sokkal magasabb ugyan a hozampotenciálja, de jóval magasabb a kockázata is. Másrészt egyfajta kényszerűség volt, hiszen az ingatlanok aránya nem változott, így a hitelből készpénzt finanszíroztunk volna, ami nem lett volna racionális.

P.: Miért nem vesznek új ingatlanokat? Nehéz jó vételt találni a piacon? Vagy arra számítanak, hogy a ciklus a tetejéhez közeledik, és lefelé tartanak majd az ingatlanárak?

V. Z.: Amikor 2016-ban megfogalmaztuk új stratégiánkat, akkor szerettük volna ezt a terméket oda pozícionálni, ahová való: alternatív eszközként. Hasonlóan például az abszolút hozamú vagy az árupiaci alapokhoz, az ingatlanalapoknak az egyéni portfóliókban limitálva kellene csak szerepelnie. Az alternatív eszközöknek a 15-20 százalékot nem kéne meghaladnia a befektetéseink között, ez a szakmában általánosan elfogadott arány. De még ezek között az alternatív eszközök között is szükséges a kockázat további porlasztása, nem szabadna az egész súlyt ingatlanalap(ok)ra helyezni.

Ha megnézzük, hogy mennyi az ingatlanalap-befektetések egészséges aránya az ügyfélkörünkön belül, akkor már elértük azt a szintet. Emiatt nem szeretnénk, ha az alap érdemben tovább nőne, ezért is vezettünk be egy három százalékos extra beszállási díjat, a normál vételi jutalékon felül. És a szép az egészben, hogy ez az extra díj magába az alapba folyik be, tehát a hozamot javítja.

P.: A visszaváltáskor van díj?

V. Z.: Egy éven belül van két százalék, hogy távol tartsuk a rövid távon gondolkodó szerencsevadászokat, de egy éven túli befektetésnél már nincsen.

Egyébként, ahogy az ingatlanalap méretét sem szeretnénk növelni, úgy az ingatlankitettséget sem. Inkább már a meglevő ingatlanportfólió felújítására, minőségének javítására, új szerződések kötésére koncentrálunk. Ebből szeretnénk magasabb bérleti díjat elérni. Az ingatlanportfólió növelése most nem cél, sőt értékesítések is elképzelhetőek. Illetve minőségi cserét tudunk elképzelni.

P.: Mint az értékalapú részvénybefektetők, akik olcsón, nagyobb áresések idején vásárolnak, majd a tőzsdei fellendülés idején esetleg fokozatosan eladnak?

V. Z.: Nem teljesen, de azért hasonlóan. Egy bizonyos alapméretet meg szeretnénk tartani, az ingatlanvagyont optimalizálni. Az ingatlan-portfólió értéke valójában nem igazán változott az utóbbi időben.

P.: Veszélyes lenne ezen az áron új ingatlanokat vásárolni?

V. Z.: Veszélyes is lenne, de nem ez a fő oka, hogy nem veszünk. Sokkal inkább az, hogy 2016-ban új stratégiánk fontos eleme volt, hogy a meglevő ingatlanokat upgrade-elni kell. (Magasabb szintre, magasabb kategóriába hozni – a szerk.) Így jobban kihasználni a bennük levő potenciált. Ennek az eredménye látszik is, jelentős fordulatot tudtunk elérni a kihasználtság terén, de egyelőre még csak a folyamat közepén tartunk.

P.: Egyébként Önök szerint mikor várható, hogy visszaesés, hullámvölgy jön a magyar ingatlanpiacon?

V. Z.: Nagyon sok minden függ attól, hogy a jelenlegi kamatkörnyezet meddig fog fennmaradni, de nem látszanak annak jelei, hogy a következő 2-3 évben Magyarországon ebben érdemi változás lenne. Az MNB stratégiájának is része, hogy a jelenlegi kamatkörnyezet a lehető legtovább fennmaradjon, de az EKB-től is függ, amely várhatóan szintén csak lassan, pár év alatt fogja a kamatpolitikát normalizálni.

Ha emlékszünk arra, mi történt Japánban a nyolcvanas évektől tulajdonképpen máig, akkor még sokkal hosszabb időszakban is fennmaradhat az alacsony kamatszint. Így az ingatlan a következő 5-10 év slágerterméke is maradhat, akár a lakossági, akár az üzleti szegmensben.

Az üzleti ingatlanoknál mindez attól is függ, hogy a hitelkockázati besorolásunk hogyan változik. Ha legalább nem romlik, akkor a külföldi befektetők jelenléte megmaradhat, vagy fokozódhat is. A leminősítés kérdése pedig nincsen napirenden a jelenlegi gazdaságpolitika mellett.

P.: Azért a gazdasági növekedés is hathat az ingatlanpiacra, azt pedig fenyegeti pár veszély. Pár év múlva elapadhatnak az EU-s források, a nyugat-európai gazdaság is kerülhet leszálló ágba, a munkaerő is elfogyhat.

V. Z.: Nyilván vannak kockázatok, de abból a szempontból optimista vagyok, hogy olyan nagy válság, mint 2008-2009-ben, nem várható. Egy kisebb visszaesés pedig nem rengetné meg annyira az ingatlanpiacot. Olyan nagy kockázatok, mint 2008-ban a devizahitelek, most nem látszanak. A hitelezés sokkal egészségesebb irányba mozdult el.

P.: A másik végletnek, egy hatalmas ingatlanpiaci lufinak mennyi a valószínűsége? A bérek emelkednek, az államnak is kevesebb forrásra van szüksége, a lakossági állampapírok kondícióit is sorozatban rontották az utóbbi időben. Lassan végképp nem lesz mibe befektetni, csak ingatlanba.

V. Z.: Az áremelkedés az utóbbi 2-3 évben már önmagában is eléggé jelentős volt. Ám ha szlovák, osztrák, cseh, horvát kollégákkal beszélünk, mindig rácsodálkoznak, hogy milyen olcsóak még mindig az ingatlanok Magyarországon. Ebből a szempontból még nagyon messze vagyunk a lufi kategóriájától. A rendelkezésre álló jövedelem szempontjából sem érzékelhető óriási lufi. A gazdaságpolitika, a felügyeleti oldal is jobban figyel az eseményekre. Ha lesz recesszió, annak nyilván hatása lesz a magyar piacra, de kipukkadásszerű eseményekre nem számítunk.

P.: Az ingatlanokon, mint alternatív befektetéseken túl, milyen befektetést, portfóliót ajánlanak ma az átlagos, néhány millió forinttal néhány évre gondolkodó kisbefektető számára?

V. Z.: A következő időszak nem lesz könnyű, hiszen szinte minden eszközosztály magas értékeltségen forog. Egyrészt megfordulni látszik a globális kötvénypiaci trend: monetáris szigorítás jöhet, de legalábbis tovább könnyíteni már nem lehet. Másodsorban az amerikai részvénypiac – több mutató szerint is – jelentősen túlértékelt, de a világ többi részvénypiacán is megnövekedett a kockázat. A következő 5-10 évben nincsen olyan eszközosztály, amelytől jelentős hozamra lehetne számítani.

Ezért döntöttünk úgy, mintegy két évvel ezelőtt, hogy olyan befektetési megoldással fogunk megjelenni, amelyik kész portfóliót kínál az ügyfeleknek, azon belül pedig dinamikusan allokálnak az eszközök között. (Osztják el a tőkét – a szerk.) Nemcsak a hagyományos kötvényt, részvényt veszik, hanem alternatív formákat is, mint az árupiaci eszközök, inflációhoz kötött kötvények, ingatlanpiaci befektetés. Lefedve a teljes spektrumot.

Így készítettünk három kockázati osztályt, és mindegyiknél azt vállaljuk, hogy egy adott kockázati szinten nem terjeszkedünk túl. Az ügyfél védett attól, hogy egy olyan termékhez nyúljon, amelynek kockázatát nem tudja felmérni. Ezek az úgynevezett Megoldás alapok.

P.: Tehát három vegyes alap, különböző kockázati szintekkel?

V. Z.: Igen, annyi újdonsággal, hogy a kockázat, amelyet tartanak, felülről korlátos. Nem fekete dobozról van szó kockázat szempontjából, mint egy klasszikus vegyes alapnál, vagy a hazai abszolút hozamú alapok többségénél, ahol bizonyos tág határok között ugyan, de az alapkezelő azt csinál, amit akar.

Itt napi szinten mérjük a kockázati kitettséget, és napi szinten avatkozunk bele, ha kell. Nemcsak régiós, vagy európai befektetésekre koncentrálunk, hanem globálisan. Ehhez együtt dolgozunk a nemzetközi csoport bécsi alapkezelőjével, az RCM-mel (Raiffeisen Capital Management), amely a globális eszközallokációban ad tanácsot.

Ez az a termék, amelyről azt gondoljuk, hogy ilyen nehéz környezetben is megfelelő hozamot ad majd az ügyfeleknek, de nem hajszolja őket felesleges kockázatvállalásba. Ez a válaszunk az alacsony hozamkörnyezetre, ami kezelni tudja az ügyfelek dilemmáit. Mindemellett ráadásul időt, pénzt és energiát takarítunk meg az ügyfeleinknek.

P.: Így egy alapon keresztül a tipikus ügyfél meg tudja venni az összes befektetést, ami neki ajánlott?

V. Z.: Így van, és ezzel olyan termékeket is elér, amit másként nem tudna, például belépési korlátok, vagy magas extra díjak miatt. Ilyen például a többszörös díjnyertes ingatlanalapunk, illetve egyes külsős alapkezelők – kvázi bezárt – abszolút hozamú alapjai. Szerintünk ez most a nyerő stratégia a következő néhány évre.

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vételi ajánlat eladási ajánlat forgalom dátum idő
OTP 15700 15660 15760 +0,13% 15700 15720 753 716 770 Ft 2021-07-28 11:39:29
MOL 2358 2340 2360 +0,86% 2358 2364 152 857 786 Ft 2021-07-28 11:27:32
MTELEKOM 422 422 426 -0,94% 422 425 1 868 827 Ft 2021-07-28 11:20:52
RICHTER 7990 7955 8010 +0,31% 7990 8000 161 005 170 Ft 2021-07-28 11:36:47
OPUS 238 238 238 +0,63% 237 238 1 403 411 Ft 2021-07-28 11:11:36
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink naponta 3-5 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá az első hónapban 390 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Befalap Kockáztatni márpedig kell, ha rendes hozamot szeretnénk elérni
Eidenpenz József | 2021. július 14. 11:24
Az alapok portfóliójában legalább tíz és húsz százalék közötti részvényarányt kell tartani, enélkül a nulla közeli kötvényhozamok időszakában nem fognak tudni megfelelő hozamot felmutatni. Az ingatlanalapok a válság ellenére is hozhatják az elvárásokat. Interjú Borbély Miklóssal, a Diófa Alapkezelő befektetési igazgatójával.
Befalap Nagyon jók a lehetőségek mind a régióban, mind a magyar részvényekben
Csabai Károly | 2021. június 10. 13:35
Öt kategóriában is bekerültek az első háromba az MKB-Pannónia Alapkezelő Zrt. által menedzselt alapok a Privátbankár.hu Klasszis-díjkiosztón. A legjobban az MKB Észak-Amerikai Részvény Alap szerepelt, amely az első lett a Legjobb Fejlett Piaci Részvény Alapok között, míg a három eurós és az abszolút hozamú nem származtatott konstrukciójuk a képzeletbeli dobogók alsóbb fokaira fért fel. Wéber Tamással, az MKB-Pannónia Alapkezelő befektetési igazgatójával beszélgettünk.
Befalap A jó befektetéseket a főnixek és az ESG-improverek körében érdemes keresni – de vajon mi lesz a kamatokkal?
Gáspár András | 2021. június 5. 13:10
A járvány alatt felhalmozott megtakarítások egy részét biztosan költeni kezdik a nyáron az emberek, de a korábban jellemző fogyasztási lázhoz talán nem térnek vissza, javulhat a megtakarítási hajlandóság. A befektetések között előtérbe kerülhetnek a megújulásra képes hagyományos cégek, az ESG-terén fejlődni képes vállalatok és a globális megatrendek. Interjú Vizkeleti Sándorral, az Amundi Alapkezelő elnök-vezérigazgatójával.
Befalap Aki MÁP Plusz helyett devizakötvényt tartott, az sem érzi úgy, hogy rossz döntést hozott
Eidenpenz József | 2021. május 17. 15:10
A rövid futamidejű kockázatmentes befektetések szinte nem adnak hozamot, így a rövidkötvény-alapok jó alternatívát nyújtanak ma is. A kötvényhozamok tetőzhetnek, a dollár új erőre kaphat, a forint gyengülése pedig a jövőben is megmaradhat. Érdemes lehet ma is devizakötvényeket, részvényeket vásárolni. Interjú.
Befalap Havi 5 ezer forintos megtakarítással is megkaphatjuk ugyanazt, amit 5 milliárddal
Gáspár András | 2021. május 15. 18:12
A Klasszis-díjak közül a legjobb ingatlanalapnak járó elismerést évek óta a Raiffeisen Alapkezelő nyeri el, de a társaság az értékpapír-alapok terén is erős. Idén már a rendszeres megtakarítóknak is kínálnak programot, az ESG-befektetésekkel pedig a hazai élmezőnyt célozták meg. Simon Péter vezérigazgatóval és Gyetvai Károly vezető értékesítés-támogatóval beszélgettünk.
Befalap A részvénypiacok felülsúlyozása továbbra is indokolt
Csabai Károly | 2021. május 14. 14:34
A Generali Alapkezelő két alapja is dobogós lett a Privátbankár.hu Klasszis-díjkiosztón: a Generali Triumph B sorozat a második a Legjobb Abszolút hozamú Származtatott Alap kategóriában, míg az Innováció Részvény Alap a harmadik a Legjobb Globális Részvény Alapok között. Az utóbbi alapot kezelő Munkácsi Dávid pedig az egyik feltörekvő portfoliómenedzseri díjban részesült. Varga Róberttel, a Generali Alapkezelő április 1-jén kinevezett vezérigazgatójával beszélgettünk.
Befalap Lehet úgy is részvénybe fektetni, hogy nem a beszállási ponton stresszelünk
Gáspár András | 2021. május 11. 15:04
A mostani időszak nem a kötvény-típusú befektetéseknek kedvez, a tőzsdéken pedig nagyobb volatilitásra kell felkészülni – csak az aktív befektetési stratégia működhet 2021-ben, de az is jó, ha találunk olyan befektetési alapot, ami leveszi a vállunkról a megfelelő beszállási pont megtalálásának terhét. A jövő pedig egyértelműen a zöld és a felelősségteljes befektetéseké. Interjú Varga Zalánnal, az Erste Alapkezelő értékesítési és termékfejlesztési igazgatójával.
Befalap Jön az infláció, több reáleszközt érdemes tartani, mint korábban
Eidenpenz József | 2021. május 3. 16:59
Nem tudjuk pontosan, hogy mikorra ér el zavaróan magas szintet, de számos tényező arra mutat, hogy a magasabb infláció korszaka felé haladunk. Emiatt főleg reáleszközöket érdemes vásárolni, részvényeket, árupiaci termékeket és ingatlanokat. A részvényeknek hosszabb távon azonban megárthat a pénzromlás, ha nagyon felgyorsul és nem mindegy, milyen papírt veszünk – mondja az Év Portfóliómenedzsere.
Befalap Két okból lehet jobb a BUX, mint a többi feltörekvő tőzsde
Eidenpenz József | 2021. április 29. 17:35
A növekvő átoltottság és a fokozatos nyitás nyomán erősödő optimizmus az év további részében a feltörekvő országok és Európa részvénypiacainak is jót tesz majd. A magyar piacban két okból van többletpotenciál. Erősödő inflációs nyomással is kell számolni az Eurizon Asset Management várakozásai szerint. A társaság, március végéig CIB Alapkezelő, 484 milliárd forintnyi vagyont kezelt alapjaiban.
Befalap Nem árt portfóliónk egy részét mindig devizában tartani
Eidenpenz József | 2021. április 28. 17:09
Bár az idén nagy növekedés várható, a kötvényhozamok pedig emelkedtek, nem biztos, hogy ez tartós lesz. A növekedés pedig kedvez a vállalati kötvényeknek, a kötvénypiacot nem szabad leírni. A forint gyengülése már évtizedes trend, kockázatviselő képességünktől és az időtávtól függően pénzünk egy részét nem árt devizában tartani. Interjú a Budapest Alapkezelő portfólió-menedzsereivel.
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Munkatársakat keresünk!

Online lapcsaládunk bővítéséhez újságírókat, szerkesztőket keresünk.

Részletek

hírlevél
depositphotos