Megéri? Félénk vagyok, mégis ingatlanbefektetést akarok

A FirstFund Alap eladó telke a budai hegyekben, 2013-ban. (Fotó: Eidenpenz József)

Egyre több jel utal arra, hogy az ingatlanpiac, a lakáspiac Magyarországon fellendülés előtt állhat, ennek megfelelően egyre többen szeretnének ingatlanba fektetni. Akinek nincsen arra elég tőkéje vagy szakértelme, hogy egész ingatlanokat vásároljon meg, annak az ingatlanalap marad szinte az egyetlen belföldi alternatíva.

Érdemes tehát most megnézni, milyen hozamokat érnek el mostanában az ingatlanalapok. Pontosabban értek el, hiszen a múlt és a jövő nem ugyanaz, a múltbeli hozamok nem jelentenek garanciát a jövőre nézve. Amint a táblázatból kiderül, tíz pozitív hozamú befektetési jegy átlagosan 4,74 százalékos teljesítményt ért el. (Az éven beüli hozamok nem évesítettek, forrás: Bamosz.hu.)

Egy évvel ezelőtt, 2014. június 16-án 2,9 százalékos volt a Kamatozó Kincstárjegy nevű egy éves, fix kamatozású lakossági állampapírok hozama. (Az intézményieké jóval alacsonyabb.) Körülbelül ez a hozamszint, amelyet túl kellett szárnyalnia egy befektetésnek ahhoz, hogy egy magánszemély vásárlónak megérje.

Tízből hatan a vízválasztó felett

Hat befektetési jegy e felett a szint felett teljesített, négy pedig ez alatt. Két alap teljesítménye kiemelkedő volt, évi tíz százalék felett. Adóval nem számoltunk, az állampapír is, az ingatlanalapok jegyei is elhelyezhetők tartós befektetési számlán, amely öt naptári év után adómentességet biztosít.

Az ingatlanalapok mezőnye egyébként nem túl népes, és több esetben még mindig magán hordozza a 2008-2009-es – sok szempontból máig nem teljesen véget ért – válság nyomait. Az alapok egy részével emiatt nem is érdemes foglalkozni.

24-ből csak tíz maradt

Ha a 24 különböző befektetésijegy-sorozatból kihagyjuk a megszüntetés alatt levő, zártkörű, zártvégű és az úgynevezett illikvid (korábbi veszteségeket kezelő) befektetési jegy-sorozatokat, csak 15 marad. Ha ebből a listából is töröljük azokat, amelyek az utóbbi egy évben veszteséget hoztak befektetőiknek, vagy pedig frissen indultak és egy éves múltjuk sincs, tízre zsugorodik a mezőny.

Ami az élen álló alapokat illeti, érdemes velük külön foglalkozni, hogy lássuk, teljesítményük megismételhető-e. Amin az MKB Ingatlan dokumentumaiból kiderül, illikvid sorozata is van, tehát a válság emellett sem ment el nyomtalanul, az ebből származó veszteséget csoportosították át az IL-sorozatba.

Ingatlanok dollárban, euróban

Az alap alapok alapja, tehát más ingatlanalapokba fektet. A többitől eltérően azonban jórészt külföldi ingatlanalap-befektetései vannak, devizakitettsége is jelentős, ráadásul részben dollárban. A dollár és az euró drágulásának így nagy szerepe lehetett a teljesítményében, ami nem biztos, hogy megismételhető.

A Raiffeisen Ingatlan is áldozata volt a válságnak, 2008 végén készpénz nélkül maradt, ezért több mint négy éven keresztül zárt végű (vissza nem váltható) alapként működött, bár a kiszállni igyekvő befektetőket 2009-ben kivásárolták. Az alapban ma is magas a tőkeáttétel, az ingatlanok aránya kétszerese a vagyonnak, azaz jelentős a hitelállomány.

Fokozatosan ingatlanmentesítenének

„Az alap 2013. április 2-i hatállyal nyílt végű, határozatlan futamidejű alappá alakult (…) stratégiájának célja tehát az ingatlanportfólió fokozatos, menedzselt leépítése” – írják a májusi havi jelentésben. Az átalakulást követően több kisebb ingatlant eladott mintegy 4,5 millió euró értékben 2013-ban, 2014-ben és az idén azonban nem került sor újabb tranzakcióra.

„Az alap árfolyama május során 3,56% százalékkal emelkedett. Az euró-forint keresztárfolyam mozgása ezúttal jelentős hatással volt az Alap árfolyamának alakulására” – derül ki a jelentésből.

Bevétel euróban, vagyon euróban

Azt már mi tesszük hozzá, hogy májusban a forint sokat gyengült, ami a devizaeszközöket felértékeli. Az alapok pedig sokszor euróban kérik a kereskedelmi, ipari és irodaingatlanok bérleti díját, emiatt az ingatlanok értékét is eurótermelő képességüket diszkontálva, euróban határozzák meg.

Ám amint grafikonunkon is látszik, a forint árfolyama alaposan beleszól a befektetési jegyek árának alakulásába, de nem ez volt a meghatározó. Az euró/forint ugyanis az utóbbi egy évben csak két százalékkal ment fel, jóval kevésbé, mint az alap értéke.

Kinyitjuk, becsukjuk, kinyitjuk

Az Európa Alap jelentéseiből is az derül ki, hogy magas a tőkeáttétele, május végén a vagyonának 165 százalékát tartotta ingatlanokban, devizáról nincs említés. Ez az alap is bajba került 2008 végén, bezárták, majd később, 2012 nyarán újra kinyitották.

Nem árt egy kis tartalék

Más alapok esetleg nem a legmagasabb hozamot érték el az utóbbi időben, mert ingatlanjaik állománya alacsonyabb, nem a saját vagyon másfél-kétszeresét, hanem csak felét tartják ingatlanban. Ezzel azokban kockázataik is alacsonyabbak, teljesítményük kiegyensúlyozottabb lehet.

A kincstárjegyhozamok és banki kamatok alacsony szintje az ilyen ingatlan+pénzpiaci vegyes jellegű alapoknál jelenleg visszahúzza ugyan a hozamot, de egy esetleges következő likviditási válságnál ez a tartalék még jól jöhet. Ilyenek például az Erste ingatlanalapjai és részben az OTP Ingatlan is.