A frászt hozta a magyar ingatlanos cégekre a bíróság

A Jalsovszy Ügyvédi Iroda összefoglalója szerint hosszú évek óta többletköltséget okoz az ingatlanfejlesztőknek, hogy – különösen nagyobb beruházások esetén – az építésügyi hatóság különféle, végeredményben közcélú beruházásokra kötelezi őket (így pl. egy bevásárlóközpont fejlesztőjét kötelezheti a hatóság arra, hogy kibővítse a közeli közlekedési csomópontot). Ezek az előírások jellemzően kötődnek magához a fejlesztéshez, ugyanakkor olyan közterületeket vagy közműveket érintenek, amelyek állami vagy önkormányzati tulajdonban állnak. Végső soron tehát olyan szolgáltatások, beruházások elvégzésére kötelezik az ingatlanfejlesztőt, amelyeket ő ingyen és bérmentve köteles közösségi tulajdonba adni.

2009-ben normalizálódtak a magyar viszonyok...

Éveken keresztül gondot okozott, hogy a magyar joggyakorlat megtagadta a fejlesztőktől az ilyen beruházásokra jutó, előzetesen felszámított áfa levonását. Emiatt a fejlesztőnek nem csak a közcélú beruházás nettó költségét kellett állnia, hanem még az arra jutó áfát is „bebukta”. Örömteli változást hozott azonban a Legfelsőbb Bíróság egy 2009-es elvi határozata, amely kimondta, hogy olyan esetekben, amikor a közcélú beruházást az építésügyi hatóság az ingatlanfejlesztés feltételéül szabja, akkor az olyan azonnali és közvetlen kapcsolatban áll a fejlesztő gazdasági tevékenységének egészével, hogy az arra jutó áfa levonása nem tagadható meg. A magyarországi fejlesztők tehát 2009 óta ennek tudatában tervezhették beruházásaikat.

...de aztán jött a főtanácsnok, és minden borulni látszott

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint ezt az állóvizet alaposan felkavarta az EUB főtanácsnokának ez év áprilisában kiadott véleménye az ún. Iberdrola-ügyben. Egy üdülőépítéshez kapcsolódóan a helyi csatornaszivattyú-telepet is felújította az Iberdrola, ám az adóhatóság megtagadta a kapcsolódó áfa levonását. A jogvita az EUB elé került, ahol előzetes véleményében a főtanácsnok – a Legfelsőbb Bíróság fenti gyakorlatával ellentétesen – akként foglalt állást, hogy szerinte az adólevonási jog megtagadása jogszerű volt.

Ha a Bíróság egyetértett volna a főtanácsnok véleményével, az számos ingatlanprojektet rendkívül nehéz helyzetbe hozhatott volna; akár olyanokat is, amelyeket évekkel ezelőtt, de még az adójogi elévülésen belül valósítottak meg.

A bíróság máshogy döntött

A Bíróság azonban eltért a főtanácsnok véleményétől, így szerinte, meghatározott feltételek fennállása esetén, nincs akadálya annak, hogy a közcélú beruházásokra az ingatlanfejlesztő levonhassa az áfát. Lényeges azonban, hogy az áfalevonási jog nem automatikus, hanem azt mindig az adott ügy körülményeitől függően kell megítélni.

Az ítélet szerint a levonás feltétele

• egyrészt, hogy a beruházás közvetlen és azonnali kapcsolatban álljon az ingatlanfejlesztő adóköteles ügyleteivel, illetőleg gazdasági tevékenységének egészével;
• másodsorban a fejlesztőnek biztosítania kell, hogy az igénybe vett szolgáltatások költsége mint általános költség, beépüljön az általa egyébként teljesített szolgáltatások árába. Ez az elvárás azért lényeges, mert így biztosítható, hogy a fejlesztő szolgáltatásait igénybe vevő fogyasztók végezetül még e költségekre is megfizessék az áfát;
• mindezeken túlmenően az EUB felállított egy szükségességi tesztet is. Eszerint a közcélú szolgáltatások költségének csak olyan hányadára gyakorolható a levonási jog, amelyek objektív módon szükségesek ahhoz, hogy a fejlesztő teljesíteni tudja adóköteles ügyleteit.

Néhány kérdést még tisztázhattak volna, de jó az irány

Mindezek alapján tehát nem várható gyökeres változás az eddigi magyar joggyakorlathoz képest. Ugyanakkor az EUB által támasztott feltételek mégis szigorítottak ezen; ezért e feltételeket minden egyes konkrét esetben alaposan értékelni kell annak érdekében, hogy vitán felül biztosítható legyen az áfa levonásának a joga.

Azt ugyanakkor fontos látni, hogy az EUB a jelen esetben sem érezte feladatának azt, hogy a közcélú beruházás „output” oldalát értékelje. Nem nyilvánított ugyanis véleményt arról, hogy az önkormányzatnak ingyenesen nyújtott szolgáltatás voltaképpen áfaköteles vagy az áfa hatályán kívüli ügyletként kezelendő-e. Biztató ugyanakkor, hogy az áfa levonhatóságát nem tette függővé attól, hogy a közcélú beruházás átadása maga áfaköteles-e. Ez pedig még jól jöhet a hazai joggyakorlat további fejlesztéséhez is.