Adómódosítást szeretnének az ingatlanfejlesztők

Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) aktívan dolgozik az ingatlanipar kibontakozását gátló és az ingatlanbefektetések regionális piacán jelentős versenyhátrányt okozó szabályok megváltoztatásán. Mindezeken túl vizsgálja az ingatlanokat érintő helyi adóztatás tendenciáit és azok várható piaci hatását is. Az IFK alelnöke szerint nem csak feltárják a felmerülő főbb adójogi és számviteli problémákat, hanem megoldásokat is kínálnak.

Az első terület az ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó közcélt szolgáló berendezés áfa-mentessége. A jelenlegi szabályozás alapján nem egyértelmű, hogy az ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó, közmű vagy más közcélt szolgáló berendezések térítés nélküli átadását, illetve az idegen ingatlanokhoz kapcsolódó térítés nélküli szolgáltatások megvalósításával összefüggésben felmerült áfa levonható-e, másrészt, hogy ha levonható, a létrehozott „eredmény” átadásának nyomán keletkezik-e adófizetési kötelezettség?

Az IFK tanulmánya szerint az általános jogelvekből, a hazai, valamint az uniós bírósági ítéletekből kiindulva az adóalanyoknál nincs áfa fizetési kötelezettség közcélú beruházások körében megvalósuló közműátadásoknál, vagy egyéb ingatlan-fejlesztéseknél, idegen ingatlanhoz kapcsolódóan végzett szolgáltatások esetén, azaz biztosítani kell az előzetesen felszámított általános forgalmi adó levonhatóságát az áfa-törvény adólevonásra vonatkozó egyéb feltételeinek teljesülése esetén.

A második terület az alvállalkozók költségének levonhatósága az iparűzési adóból. A helyi adókról szóló  törvény szerint adóköteles az önkormányzat illetékességi területén állandó vagy ideiglenes jelleggel végzett vállalkozási tevékenység. A helyi iparűzési adó alapjának kiszámításakor a nettó árbevételt – többek között – csökkenti a közvetített szolgáltatások értéke és az alvállalkozói teljesítek értéke. Jellemzően az ingatlanok (irodaházak, bevásárlóközpontok) tulajdonosai állnak szerződéses kapcsolatban a közműszolgáltatókkal, így az épület közüzemi díjait közvetlenül ők fizetik meg a közműcégek felé. Ennek költségeit a tulajdonos továbbterheli a bérlőkre. A problémát az okozza, hogy a fent említett módon közvetített szolgáltatások költségeit közvetített szolgáltatásnak, illetve alvállalkozói teljesítésnek történő minősítése nem egyértelmű a törvényben, így a hatósági gyakorlat jellemzően nem fogadja el költségeket adóalapból levonható tételnek.  Az IFK felhívja a figyelmet egy legfelsőbb bírósági ítéletre, amely kimondta, hogy a közvetített szolgáltatásként történő kezelésnek, így a helyi iparűzési adóalapból történő levonhatóságnak nem akadálya, ha az adott szolgáltatás beépül egy komplex szolgáltatásba.

Végül a nem-realizált árfolyam különbözetből származó számviteli eredmény adóztatása. Iparági tapasztalatok alapján az ingatlanfejlesztők jellemzően bankhitelből finanszírozzák a beruházásokat, eszközbeszerzéseket. A pénzintézetek a hitelt devizában, általában euróban folyósítják.  Azok a társaságok, amelyek forintban vezetik a könyveiket, vagyis forintban mutatják ki a felvett hitelek tőke és kamattartozásaikat, a beruházások volumenére és a banki finanszírozás nagyságára való tekintettel jelentős mértékű árfolyamkockázatnak vannak kitéve.  A Tao törvény hatályos szabályozása alapján az adózó csökkentheti adóalapját a korábbi adóévekben elhatárolt veszteség összegével. 2012. január 1-től csak a tárgyévi (veszteségelhatárolás nélkül számított) pozitív adóalap 50 százalékos mértékéig lehet a keletkezett elhatárolt veszteséget felhasználni, feltéve, hogy az elhatárolt negatív adóalap a rendeltetésszerű joggyakorlás elvével összhangban keletkezett.

Az euró alapú hitellel rendelkező ingatlanfejlesztő társaságok a 2011. december 31-i magas – 311,13 HUF/EUR – árfolyam miatt tavaly jelentős nem realizált árfolyamveszteséget számoltak el, mely elhatárolt veszteséget keletkeztethetett. Az árfolyamváltozások miatt idén év végén jelentős nem realizált árfolyamnyereséget számolhatnak el a társaságok, de mivel csak a pozitív adóalap 50 százalékáig lehet figyelembe venni elhatárolt veszteséget, ezért jelentős adófizetési kötelezettségük keletkezhet. Az IFK javaslata szerint, a hosszú lejáratú hiteleket rövid lejáratú kötelezettségként kellene kimutatni a könyvekben, hiszen az adóztatási pont nem a könyvekből történő tényleges kikerüléskor keletkezik.