Budapesten vennél lakást? Készülj az óriási harcra!

Kép forrása: MTI

Ahogy azt év elején jósolni lehetett, az új lakások áfacsökkentése a beruházói kedv, a csok bővítése a vásárlási hajlandóság, míg a lakásépítési költség áfa-visszaigénylési lehetősége az önerős építési aktivitás látványos fokozódását hozta.

Az első 6 hónap számai

Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint az év első hat hónapjában 160 új (kétlakásosnál nagyobb) lakásprojekt értékesítése indult el Budapesten, melyek keretében közel 5200 lakás épül 2018 közepéig. Mindemellett mintegy 40, összesen nagyjából 7500 lakást tartalmazó beruházás előkészítését jelentették be, ahol sok esetben már most regisztrálni lehet az új otthonokra. „Önmagában az is újdonságnak számít, hogy a legnagyobb beruházók előre publikussá teszik, hol fognak építeni a következő 4-5 évben. Nagy versenyre lehet ugyanis számítani, így megéri minél korábban elköteleződésre bírni a céget ismerő, azt megbízhatónak tartó potenciális vásárlókat” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője.

Az 5 százalékos áfa mellett tágult az a kör, ahol a környék keresletéhez mérten vonzó áron lehet lakást építeni. Így például idén három nagyobb és két kisebb társasház értékesítése indult el a X. kerületben, emellett egy 650 lakásos lakópark előkészületei kezdődtek meg. Ugyanígy az ugyancsak olcsóbbnak számító XVII., XVIII. és XIX. kerületekben is több nagyobb társasház jelent meg a kínálatban az eddig jellemző 3-4 lakásos sorházak mellett.

A kedvenc kerületek

A társasházépítők kedvenc városrésze viszont egyértelműen a XIII. kerület. Angyalföldön 27, Újlipótvárosban pedig egy új beruházás lakásainak értékesítése indult az idei első fél évben, összesen 1500 lakással. Ezt a nagyságrendet a XI. kerület éri még el, ám ott 26 társasházban ennek mintegy fele, 800 lakás épül.

Tíz feletti projekt emellett még a XIV., II. és III. kerületekben indult, itt azonban jellemzően kevesebb, átlagosan 15-25 lakás készül majd el épületenként. Lakásszámot vizsgálva, a XIII. és XI. kerületek után a VIII. és VII. következnek 450 új ingatlannal. Az új kínálatban idén eddig megjelent 5200-ból 1300 darab lakás 16 olyan projekt keretében épül, amelyeket korábban már értékesítettek, vagy akár szerkezetkészre meg is építettek, csak a válság miatt elhalasztották az átadásukat. Budapest minden részén találunk ilyet, de a legtöbb a XIII. kerület angyalföldi részén, illetve a VII. kerületben van.

Megépülő társasházi lakások száma (2016-os év csökkenő sorrendben). Forrás: OTP Jelzálogbank.

A beruházói és értékesítői adatközlésen alapuló OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép szerint idén a tavalyinál közel háromszor több, mintegy 3500 társasházi lakás átadása várható a fővárosban. Ennek mintegy harmada (600-600 lakás) a XIII. és XI. kerületben készül el. Háromszáz feletti lesz emellett a XIV., IX. és III. kerület új kínálata. Valkó Dávid szerint ráadásul ez még csak a felívelés kezdete, hiszen 2017-es átadással már most 4400 lakásról van információjuk (ebből több mint ezer a XIII. kerületben), ezekre azonnal szerződni is lehet. Ez a 2010-es piaci viszonyokat idéző szám menet közben pedig csak nőhet, hiszen a most még csak regisztrálható több ezer tervasztalon lévő lakás mindezen felül értendő.

Jönnek a vevők is

A beruházók – köztük a Budapesten új lakóingatlan-fejlesztést idén eddig a II., a X., és a XI. kerületekben indító OTP Ingatlan Zrt.– magabiztosságát növeli, hogy idén január és július között a kereslet is látványosan megugrott, s az OTP Jelzálogbank adatai szerint 2800 új lakás talált gazdára a fővárosban. Ez a válság éveiben mért értékek többszöröse, s jövőre a növekedés olyan szintet is elérhet, hogy az már összevethető lehet a 2000-es évek csúcsszámaival is. Az első helyet itt is átvette a XIII. kerület a XI.-től: míg az előbbiben 650, Újbudán 450 új lakást adtak el fél év alatt; a harmadik helyen pedig Zugló áll 350 lakással.

Hat évig tartó csökkenés után megállt azonban az azonnal költözhető, eladatlan lakáskészlet felszívódása; jelenleg 350 már átadott lakásból választhat az, aki akár napokon belül költözne. Valkó Dávid szerint ez valószínűleg egy állandó minimumszint lehet a piacon, hiszen ennyi nehezen – vagy csak látványos árengedménnyel – eladható lakás óhatatlanul felhalmozódik több év alatt tervezői kényszermegoldások, vagy egy-egy nem megfelelően átgondolt koncepció miatt. A 350 már átadott lakás mellett 1600 épülőfélben lévőből lehet választani jelenleg, ebből nagyjából 450-450 a XIII. és XIV. kerületekben található.

Legyünk óvatosak

A keresleti oldalról érkező nyomás miatt az áfacsökkentés nem igazán érte el árcsökkentő hatását. Az idei átadású beruházásokban fővárosi átlagban 490 ezer forinttal kell számolni négyzetméterenként, s az eddig meghirdetett 2017-es befejezésű társasházak adatait összesítve jövőre ez akár 550 ezer forint is lehet. A piac lendülete ugyanakkor a kínálat telítődéséig, még évekig kitarthat. Az OTP Ingatlanpont szakértői arra figyelmeztetnek, hogy ez sok kisebb, lakásfejlesztőként akár tapasztalatlan céget vonz a piacra, amint azt a kétezres évek legelején is láthattuk.

A beruházók versenyében azonban, az olcsóbb környékeken, a csok előírásai miatt (azt egy összegben, a használatba vételt követően utalja csak a bank) a stabil anyagi hátterű, az építkezést nem a vevők folyamatos, szakaszos befizetéseiből finanszírozó cégek vannak előnyben.