Elszabadult árak a lakáspiacon – kik jártak a legjobban?

Tavaly az előző évekhez képest csekélyebb mértékben, mintegy 2 százalékkal, nagyjából 155-160 ezer közöttire bővült a lakóingatlan-forgalom, azaz 2017-ben ennyi lakás és ház cserélt tulajdonost. Mindeközben az eladott ingatlanok összetétele az alacsonyabb árúak felé tolódott, így a tényleges éves árváltozás országos átlagban 11 százalékot tett ki. A nominális árszint ezzel már közel egyharmadával haladja meg a 2008-as csúcsévét, reálértékben ugyanakkor még csak az ország frekventált területeinek árszintje van e felett – derül ki a NAV 2017-es forgalmi adatait feldolgozó legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérképből.

Az árolló lassabban, de tovább nyílik az egyes területi szintek között: míg Budapesten 2016-ban még 23 százalékos volt a drágulás üteme, tavaly a fővárosi és nagyvárosi értéknövekedés egyaránt 15 százalék körül alakult, a kisebb városokban pedig összességében 8 százalékos, a községekben viszont csak 1 százalékos volt az áremelkedés. Hajszállal a tégla lakások előtt, továbbra is a lakótelepi lakások növelték legnagyobb ütemben (13 százalékkal) értéküket, míg az önálló házak ára alig emelkedett.

Az olcsóbb területek forgalma jobban nőtt tavaly

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint tavaly három megyében (Vas, Csongrád és Pest), illetve Budapesten csökkent az adásvételek száma. A legnagyobb, 10 százalékos visszaesés Vas megyében volt mérhető. Ugyanakkor csakúgy, mint 2016-ban, tavaly is – az egyébként még mindig legkisebb forgalmú – Nógrádban nőtt leginkább, közel 40 százalékkal a tranzakciószám. Az alacsony bázisértéknek köszönhető növekedés mellett tavaly egyértelműen lekövethető tendencia volt az olcsóbb területek átlagnál nagyobb keresleti élénkülése. A megyeszékhelyek közül csak Kecskemét, Szeged, Szombathely és Tatabánya forgalma csökkent, 2 és 8 százalék közötti mértékben. Máshol növekedést látunk, gyakran igen jelentős mértékűt, pl. Szekszárdon 43 százalékot, Salgótarjánban 40 százalékot vagy Miskolcon 31 százalékot.

„Ha települési jogállás szerint megnézzük a forgalom alakulását, az alábbit kapjuk: Budapesten 7 százalék csökkenés, ugyanakkor összességében a megyei jogú városokban 8 százalékos, egyéb városokban 6 százalékos, míg községekben 12 százalékos bővülés volt tapasztalható. A piac tehát már egyértelműen beindult a kisebb településeken is, ugyanakkor ez egyelőre a nagyvárosokénál kisebb áremelkedést generál csak” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője.

Budapesten mindössze öt kerületben (XX., XXIII., XIX., XVI. és XVIII.) bővült a forgalom 2 és 8 százalék közötti mértékben. Ezek mindegyike a főváros olcsóbb, Pest déli, illetve keleti peremi városrészei. A legdrágább, egyben az egyik legkeresettebb befektetési célpont V. kerület forgalma ugyanakkor negyedével esett vissza tavaly.

A nagyvárosok közül Veszprém drágult legjobban

2017-ben az összes megye átlagára nőtt, Budapestet is megelőző mértékben Zala (hajszállal 20 százalék felett), Baranya, Somogy, Veszprém, Csongrád és Bács-Kiskun megyében. A megyeszékhelyek közül Veszprém drágult legjobban (24 százalék), s még Pécs áll 20 százalék felett. Visszaesést sehol nem volt látható. Egyedül Salgótarjánban maradt 5 százalék alatt a drágulás, mindenhol máshol eléri a 10 százalékot.

Budapesten egyrészt továbbra is a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi (V., VI., VII. és VIII.), másrészt – új jelenségként – Dél-Pest olcsóbb kerületei (XX., XXI. és XXIII.) drágultak legjobban egy év alatt. 30 százalék feletti árnövekedéssel kiemelkedik a VII. kerület, s ezt az „élboly” 20-25 százalékközötti drágulással követi.

Négy év alatt két és félszeres drágulás

Országosan 2013-ban volt a ciklikusan működő lakáspiac ármélypontja. Azóta nominálisan nagyjából 60 százalékos (Budapesten 80 százalékos) volt a drágulás mértéke. Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint az elmúlt négy évben országos szinten a VII. kerületben 2013-ban lakást vásárlók jártak a legjobban: ingatlanjuk átlagosan 126 százalékkal drágult, azaz ára bőven megkétszereződött. Több mint megduplázódott ezen kívül az V., VI., illetve XV. kerületi átlagár. Még mélyebb területi szinten, irányítószám-körzetenként vizsgálva, a rekorder a 1073-as körzet (nagyrészt Belső-Erzsébetváros egy része), ahol 151 százalékkal, azaz két és félszer kellett többet fizetni egy átlaglakás egy négyzetméterérét 2017-ben, mint 2013-ban. A 1051-es körzet (Banknegyed) alig marad le ettől (145 százalék), a dobogó harmadik fokán pedig a 1083-as körzet (Középső-Józsefváros egy része) áll 135 százalékkal.

Vidéken a Veszprémi, az Oroszlányi és a Tatabányai járások állnak élen 65-67 százalékkal, azaz kétharmados értéknövekedéssel. 60 százalék felett pedig még a Balatonalmádi, a Győri és a Soproni járások vannak.

„Látszik tehát, hogy a fő befektetési célpontok mellett a jelentős lakótelepi állománnyal rendelkező térségekben lehetett a legnagyobb értéknövekedést elérni” – magyarázza Valkó Dávid. „Néhány lakás- és munkaerő-piaci szempontból periférikus területen – pl. Bátonyterenyei, Kunszentmártoni, Ózdi, Komlói vagy Balassagyarmati járás – ugyanakkor a válság óta tovább csökkent az átlagár” – teszi hozzá az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Milliós átlagár a Budai Várban

Az elmúlt évek áremelkedése után 2017 végére a Győr-Moson-Sopron megyei átlagár 282 ezer Ft/m2-re nőtt. A 200 ezres szintet egyre több megye, még Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy érik el. A legdrágább megyeszékhely tavaly is Győr volt 292 ezer Ft/m2-rel, s már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 250 ezres szintet. Járási szinten, a vidék dobogósok a Balatonfüredi (369 ezer Ft/m2), a Budakeszi (367 ezer Ft/m2) és a Siófoki (354 ezer Ft/m2). Budapesten az V. kerület messze vezeti az árrangsort 714 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára még éppen nem éri el a 600 ezer Ft/m2-t. Az 500 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerületek jutottak. A hagyományosan legdrágább 1014-es irányítószám-körzetben (Budai Vár) pedig tavaly hajszállal átlépte a milliós szintet az átlagos négyzetméterár. Az országos lakóingatlan átlagár tavaly 290 ezer Ft/m2 (a főváros nélkül 192 ezer Ft/m2) volt. Budapesten 423 ezer Ft/m2 jelenti az átlagot.

Lassul a lendület, de nem áll meg a növekedés

2017-ben valószínűleg a ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendüléssel jellemezhető fázisát zártuk, s mára – a növekvő forgalom és árszínvonal mellé a látványosan bővülő új kínálat felzárkózásával – normál, érett fázisba jutottunk. Ez azonban nem jelenti a fő piaci mutatók növekedésének megállását, a piacbővülés üteme ugyanakkor lassulhat. A forgalom további bővülésének teret ad egyrészt a továbbra is kedvező ingatlanbefektetési környezet, azaz a – növekvő árszint ellenére is – vonzó, viszonylag könnyen elérhető 5-6 százalékos nettó bérleti hozamszint.

„Az évek óta tartó reálbér-növekedés, a javuló munkaerő-piaci helyzet és a kedvező hitellehetőségek a saját célra történő vásárlást is ösztönzik; a tranzakcióknak ez a szelete mára már nagyobb a befektetési céllal indított vételeknél. Tartjuk korábbi becslésünket, amely szerint a tavalyi nagyjából 155-160 ezer darab után a lakáspiaci forgalom rövid távon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-180 ezres sávba” – jósolja Való Dávid.

Tovább maradhat a lakásáfa

A már három éve kétszámjegyű reálár-növekedés idén sem feltétlenül vált még egyszámjegyűbe, de a lassabb bővülési ütem valószínűbb.Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása. Új kínálatban, hosszabb távon, az OTP Lakóingatlan Értéktérkép becslése szerint éves szinten mintegy 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel. A jövővel kapcsolatos egyik legnagyobb kérdőjel ez utóbbival kapcsolatos: Mit tervez a Kormány az eredetileg 2019. végéig érvényes 5 százalékos lakásáfával? Szakmán belül ugyanis nagy remények vannak arra vonatkozóan, hogy az alacsonyabb áfaszint pozitív hatását látva azt esetleg meghosszabbítják.