Házat építene? Kétszer is gondolja meg!

Tele a padlás eladó házakkal

Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója szerint az ingatlanpiacon felduzzadt a kínálat, ami az árak jelentős, esetenként 30-40 százalékos esésével járt.

Mindennek az oka, hogy a 2000-es évek első felében tapasztalt lakáspiaci fellendülés során nagyon megnőtt az építkezések száma, amit jórészt hitelből fedeztek a tulajdonosok, viszont sokuk kerül tarthatatlan helyzetbe az elmúlt évekre jellemző árfolyamváltozás miatt, így mára egyre többen döntöttek házuk eladása mellett. A szakember szerint érezhető olyan trend is, hogy azok az agglomerációba költözött családok visszaköltöznének a városba, ami szintén nagyszámú ház megjelenését eredményezte a piacon.

Az, hogy nagyon sok város széli, viszonylag magas rezsijű, nagy alapterületű  ház van most a piacon igen kedvező lehetőséget jelent azok számára, akik vásárláson gondolkodnak. Jutányos áron lehet most családi házhoz jutni a nagyvárosok agglomerációjában, és ezeket viszonylag kis ráfordítással, már akár egy nyílászárócserével is gazdaságossá lehet alakítani - írja az elemzésben Kosztolánczy György.

Az így piacon lévő nagyon széles kínálat és kedvező ár mellett sokakat a vétel irányába mozdíthat a saját otthon teremtésén gondolkodók közül az, hogy évről-évre egyre drágább saját családi házat építeni.

Spórolja meg a telek árát!

Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank főosztályvezetője elmondta: az elmúlt 6 évben a KSH adatai szerint több mint 26 százalékkal nőttek a lakásépítési költségek – azaz a munkaerő és az építőanyagok összköltségei.  Szerinte nagy átlagban elmondható, hogy jelenleg egy átlagos ház építési költsége a fővárosban és annak szűk környezetében nagyságrendileg megegyezik azzal az árral, amennyiért egy hasonló használt ingatlant meg lehet vásárolni. Ehhez azonban hozzáadódik még az építkezéshez szükséges telek ára is. Nagyon leegyszerűsítve tehát a telekár az, amit megspórolhatnak azok, akik építkezés helyett inkább vásárolnak családi házat – véli a szakember.

Vidéken azonban még a telekárnál is jóval nagyobb különbség lehet a vásárlás és az építkezés költségei között. Hiába épít fel valaki egy vidéki településen 20 millió forintért egy házat, a bekerülési költséget csak részben tudja érvényesíteni a piacon, előfordulhat, hogy pár éves épületet – a fenti példa alapján – már 10-15 millió forintért meg lehet szerezni. Most úgy tűnik, nem, vagy csak minőségi kompromisszumokkal lehet olyan olcsón építkezni, mint amennyiért a piacon kész, jó állapotú házat venni – véli Fischl.

Kosztolánczy György szerint az építkezéssel szemben csak az újszerű, az elmúlt 5-10 évben épült házak jelenthetnek valós alternatívát.

A kereslet zuhant, de az árak nem

A teljes ingatlanpiachoz hasonlóan a családi házak szegmensét is igencsak megviselte a válság, de elsősorban a forgalom esett az elmúlt években. Míg 2008-ban a lakóingatlan-piaci tranzakciók 40 százalékát tették ki a családi házak, addig tavaly az időközben visszaesett piacon belül is csupán 25 százalékra rúgott az arányuk az eladásokon belül – mondja Kosztolánczy György. Persze jelentősek e tekintetben is a földrajzi különbségek: Budapesten a lakóingatlan-értékesítések alig 4,7 százalékát jelentették a családi házak, vidéki falvakban és településeken viszont szinte a teljes forgalmat az ilyen típusú ingatlanok teszik ki.

A házpiac azért reagált ilyen érzékenyen a válságra, mert az ilyen típusú ingatlanok méretüknél fogva drágábbak a lakásoknál, így a fizetőképes kereslet csökkenése jobban érintette ezt a szegmenst, illetve az is hátrány esetükben, hogy kevésbé rugalmasan alakíthatók át a vevők igényeinek megfelelően. Utóbbi miatt a kereslet egy részét elviszik a saját építésű házak.

A forgalom visszaesése azonban nem járt az árak csökkenésével a megvalósult eladások alapján. Az OTP Értéktérkép adatai szerint ugyanis 2011-ben 14,4 millió forintba került átlagosan egy családi ház Magyarországon, míg 2008-ban 13 millió forint volt az eladott családi házak átlagára. A statisztikák által mutatott kép azonban csalóka.

Csalóka a kép - nagy a szórás az árakban

A házaknak a látszólagos értékállósága azzal magyarázható, hogy a visszafogott piacon a tehetősebb vásárlók maradtak meg, így az alacsony forgalom túlnyomórészt a jobb környéken lévő, jobb minőségű, nagyobb értékű házakra korlátozódott, ez tükröződik az eladott házak átlagos értékében – magyarázza Kosztolánczy György. Hozzáteszi: a piacon tapasztalható általános árszint ezzel szemben jelentősen esett az elmúlt években, a statisztikákban ez azért nem jelenik meg, mert még a nyomott árakon is nehezen kelnek el a házak.

Az OTP Értéktérkép adatai szerint a legolcsóbban Nógrád megyében lehetett 2011-ben házat vásárolni, itt 5,9 millió forint volt az eladott ilyen típusú ingatlanok átlagos értéke – míg az átlagos négyzetméterár 69,1 ezer forint volt –, a legtöbbe pedig a fővárosban kerültek a családi házak: Budapesten 30,4 millió forint volt az átlagár, ami négyzetméterárban 251,8 ezer forintot tett ki.