Idén augusztusban újra indultak a rég várt állami kamattámogatásos jelzáloghitelek. Szép lassan több pénzintézet is a piacra lép, elindulhat a verseny a hitelfelvevőkért és ezzel felébredhet a lakáspiac is többéves álmából. De vajon milyen lesz ez az ébredés? - teszi fel a kérdést Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.
Előzmények a hitelezésben
Az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a múltba visszatekinteni, az elmúlt 10 év két nagy hitel-boom időszakába, amelyek karakterében jócskán eltértek egymástól: az első hullám a 2000-es években, a második 2006-2008 között volt. A 2000-es évek eleji forinthitel időszak és a magas, 200 ezer fölötti ingatlan tranzakciók száma még kevésbé volt szoros összefüggésben, mint később, ugyanis 1995-től a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt jellemző. Nagy volt tehát a készpénzes vásárlók aránya. Nem ez volt a képlet 2006-2008 viszonylatában, amikor azt látjuk az adatokból, hogy a magas hitel-kibocsátási volumenhez nem párosult a korábbihoz hasonló nagyságú lakás adás-vételi szám - mondta a Duna House elemzője.
Dráguló ingatlanok, nagyobb hitelek
A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000-2008 között duplájára, 2003-2008 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizás hitel-boom időszakára lecsökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai.
Visszatérés a készpénzes vásárláshoz
A válságot követően a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom. 2009-2011 között az évi 90 ezres darabszámra állt be a piac, a vevők pedig 80-90%-ban ismét készpénzért vásároltak. Ez a mennyiség azonban a szükséges minimum, hiszen évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 millió lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát. Az élet azonban nem állt meg, 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között pörgetnék a lakáspiacot, a mostaniban azonban nem ez történt. Vártak a potenciális vevők az áresés aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. Ezek a pillanatok mostanra teljesültek, nincs mire várni.
Lesz-e fellendülés?
Bár a feltételek látszólag adottak a lakáspiac fellendülésére, a mérleg másik oldalán is súlyos érvek sorakoznak a fellendüléssel szemben. Ezek között a legfontosabb a háztartások eladósodottsága. Közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált. Ez lecsökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét, amire a recessziós időszak is ráerősített, illetve lassította a felzárkózáshoz szükséges időt.
Másik fontos tényező a devizahitelek törlesztőrészletének megemelkedésével járó általános negatív hangulat a hiteltermékek felé.
Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első 5 évet – azt is csökkenő intenzitással- támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan kell tudni vállalni a hitelfelvevőnek. Ezek a hitelfelvevők azonban már nem ugyanazok lesznek, akik korábban voltak. Sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb ügyfelek, akik „kétszer is meggondolják” a hitelhez folyamodást - mondta Rutkai Gábor. Ugyanez az óvatosság jellemzi a banki oldalt is. A bankok kockázati hajlandósága is jóval csekélyebb, az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik anno szocpol alapra is kaptak hitelt, ma már biztosan nem fognak.
Hosszú folyamat a bizalom újraéledése
Az elmúlt években várakozók tehát jó alapot jelenthetnek a vevői oldal megerősítésére, kérdés csak az, hogy a jelenlegi, új hitelkonstrukciók ki tudják-e és ha igen, milyen mennyiségben mozdítani a nyugvópontról őket. Ha a két hitelcsúcs időszakától eltekintünk, az látható, hogy kb. 150 ezer db éves tranzakció körül működne egy „normális” ingatlanpiac, ami az idei kb. másfélszerese lenne. Nem elrugaszkodott szám, a mostanra letisztult piaci és gazdasági körülmények tükrében – mondta a Duna House elemzője. Az erre a szintre emelkedés azonban nem lesz robbanásszerű, feltétele a háztartások fogyasztási lehetőségeinek visszazárkózása és a hiteltermékek iránti bizalom újraéledése. Ez több éves folyamat is lehet, vagyis az idén várt 100 ezer db-os lakás adás-vételi darabszám évenkénti ~10%-os növekedése tűnik valószínűnek, ami egy nagyjából 5 éves időszakot jelent az ingatlanpiac normalizálódásában. A gazdaság azonban jelenleg törékeny, egy apró változás is képes mindezt újra felülírni.
Újraindul a hitelezés, és ezzel az ingatlanpiac is felébredhet végre. A válság kezdete óta a potenciális vevők az ingatlanok áresésének aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre vártak, ezek mostanra teljesültek. Ennek ellenére kérdéses a fellendülés a háztartások eladósodottsága és a hitelekkel szembeni általános bizalmatlanság miatt. Továbbá a bankok csökkenő hitelezési hajlandósága, és egyre kisebb kockázatvállalása szintén gátolhatja a piac feléledését.
LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!
Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas
szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol
nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk
egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek
között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is
tartalmaz.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!
Friss
-
Vége az ingyenebédnek, a meccsekért fizetni kell
5 órája
-
Új időszámítás kezdődhet az orosz-ukrán háborúban, és a kínai elnök is készül valamire
6 órája
-
Ma is megmenekült a szégyentől a forint
6 órája
-
Semmi sem tudta elrontani a jókedvet csütörtökön
7 órája
-
Panelban lakom, három hónapig ki sem kapcsoltam a klímát - az utca embere a hőségről
7 órája
-
Hasít a magyar kibervédelmi cég, megugrott a profit
7 órája
-
Így nem lesz olcsó kínai villanyautónk: lesöpörte a javaslatokat az asztalról Brüsszel
7 órája
Mfor.hu Top24
- Nagy Márton nagyon kiakadt, kemény üzenetet küldött a Sparnak
- Kiderült egy hajmeresztő részlet Novák Katalin új munkája kapcsán
- Zelenszkij keményen odaszólt azoknak, akik a békéről papolnak
- Veszített a magyar kormány a Spar ellen – Gulyás Gergely már reagált
- Ilyen az, amikor ésszel tiltják be a mobiltelefonokat az iskolákban
- Ki nem találja, mit vásárolt a KDNP
- Nagy vasúti bejelentést tett Lázár János: meglesz a kétharmad
Ingatlan
Mennyit ér az ingatlanom? Tévedés túlértékelni az Airbnb szerepét Terézvárosban
Mester Nándor | 2024. szeptember 11. 18:54
Pár nap múlva kiderül, hogy mi lesz az Airbnb-szavazás eredménye a VI. kerületben. Ha a teljes tiltás kap többséget, akkor egy időre elvándorolhatnak a befektetők, de ez hosszú távon megfordulhat, egy nyugodtabbá váló környékre jöhetnek a hosszú távú bérletre utazó társaik. Kisebb üzlet, de kisebb a kockázat is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan
Unalmasak a hagyományos irodák? Van más is
Mester Nándor | 2024. szeptember 7. 14:58
Újabb ilyen központ nyílt Budapesten a közelmúltban, ami azt jelzi, hogy növekszik az egy épületben többféle irodahasználatra alkalmas terek aránya Magyarországon is. Külföldön már tőzsdei cégek is a bérlők között vannak, nálunk ez még várat magára. A zöld szempontok nagyobb arányú figyelembevétele azonban itthon is gyorsíthatja ezt a folyamatot.
Ingatlan
Három ingatlanos hatása lehet a terézvárosi Airbnb-szavazásnak, az egyik sokaknak fájhat
Mester Nándor | 2024. szeptember 5. 15:04
Nagyon nem mindegy, milyen eredmény születik, részleges, vagy teljes tiltás vagy valamilyen köztes rendelkezés. Az sem mellékes, hogy mit lép a kormány, lesz-e az önkormányzatinál magasabb szintű kormányrendelet. Egy biztos: az ingatlanpiacot vastagon érinti, és nem csupán Terézvárosban. A befektetőket akár külföldre is terelheti.
Ingatlan
Mennyit ér az ingatlanom? Luxusvillám van, hova lőjem be az árat?
Mester Nándor | 2024. szeptember 4. 18:53
Magyarország követi a nyugati tempót és viszonylag gyorsan változnak a lakóingatlanok vásárlóinak preferenciái az egyes piaci szegmensekben. Ezt részben a technológia is segíti, ugyanakkor a lakások, házak vagy villák értékét a gazdasági szempontok mellett pszichológiaiak is befolyásolják – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan
Spanyol bevásárlóközpontot vett a magyar Gestor
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 4. 15:56
A magyar magántulajdonban lévő ingatlanbefektető és vagyonkezelő cég megvásárolta a Portal Mediterraneo Retail-Parkot. A tranzakcióban a Savills járt el közvetítőként.
Ingatlan
Nem csökkenti az ingatlanárat és a bérleti díjat az Airbnb korlátozása - állítja egy elemzés
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 2. 19:09
A Felelős Szálláskiadók Szövetségének kutatása szerint egyetlen általuk vizsgált nagyvárosban sem csökkentek az ingatlanárak és bérleti díjak az Airbnb szigorú korlátozása után, és még a drágulás mértéke sem lassult.
Ingatlan
Újabb raktárakat épít a belga beruházó Magyarországon
Privátbankár.hu | 2024. szeptember 2. 14:16
Mintegy 15 ezer négyzetméternyi fejlesztés indult el.
Ingatlan
Londonban vége egy korszaknak – és ennek sokan örülnek
Mester Nándor | 2024. szeptember 1. 18:33
Sokkal kevesebb luxuslakás épül, mint az elmúlt évtizedben.
Ingatlan
Nőtt az árbevétel, de esett a profit a Duna House-nál
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 30. 10:21
Az ingatlanbefektetési tevékenység tekintetében viszont még az árbevétel is komoly visszaesést mutatott a cég idei második negyedéves beszámolója alapján.
Ingatlan
Óriási fordulat: ez döntheti el az amerikai elnökválasztást
Mester Nándor | 2024. augusztus 30. 05:37
Eltérő elképzelései vannak Kamala Harrisnek és Donald Trumpnak a lakhatási válság megoldására. Egyelőre nehéz pontos képet alkotni a különbségekről, mert csak a demokrata jelölt állt elő egy nem teljesen kibontott tervvel, a volt elnök még csak utalgatott a terveire. Ám az biztos: a korábbi kampányokhoz képest fordulatként értékelhető, hogy sokkal fontosabb lesz, hogy mit ígérnek amerikaiak tízmillióinak ezen a téren. Akár a legfontosabb is lehet.
Heti top
- Ezt mondja az EU illetékese Orbán Viktorék migránsküldéséről 2024. szeptember 10. 16:56
- Olyat mondott az uniós főképviselő Budapesten, hogy Orbán Viktor a haját fogja tépni 2024. szeptember 9. 16:16
- Donald Trump Orbán Viktorra is gondolt, mégis Kamala Harris lett az este győztese 2024. szeptember 11. 05:37
- Rossz hírt kapott a magyar kormány: nem fogadják a migránsokat Brüsszelben 2024. szeptember 9. 17:09
Havi top
- Tűzijáték-botrány: Magyar Péter követeli a felelősök megnevezését 2024. augusztus 20. 21:04
- Figyelem, nagyot változik a bankolás vasárnaptól 2024. augusztus 30. 07:22
- Putyin pezsgőt bont, Európa megremeg – nagy jobbos jön vasárnap Németországban 2024. augusztus 30. 15:01
- A porszívó is tiltólistára kerülhet 2024. augusztus 15. 15:02
A privátbankár ajánlja
- Szó szerint arany fog hullani az égből 2024. július 26. 05:43
- Kicsi és nem baktérium - megjelent a legújabb kórházi fertőzés 2024. július 30. 05:41
- Egy dolog biztos a bokszbotrány ügyében: az oroszok keze van a dologban 2024. augusztus 6. 05:39
Friss
Részvény / Deviza / Áru
Semmi sem tudta elrontani a jókedvet csütörtökön
Kedvező nemzetközi hangulatban csendben emelkedett a BUX csütörtökön.
7 órája
MBH Bank elemzés
-
MBH Bank: év végére 4,5 százalékra is nőhet a pénzromlás üteme2024. szeptember 10. 13:59
-
MBH Bank: Kellemetlen meglepetés a júliusi pénzromlási adat2024. augusztus 8. 10:42
-
A biztató munkaerőpiaci adatok mellett inflációs veszélyre figyelmeztet az MBH Bank2024. június 28. 10:16
-
Innentől kezdve kivárnak Matolcsy Györgyék2024. június 18. 19:27
-
MBH Bank: lelassult a munkaerőpiac feszességének oldódása2024. május 24. 13:39
-
Az év második felében visszavehetik a tempót Matolcsy Györgyék2024. május 21. 17:22
-
A fogyasztás fellendülése lehet a gazdasági növekedés alapja2024. április 30. 15:22
Piac&Profit cikkei
Turizmus Online cikkei
A vidék hírei
legolvasottabb
-
Tűzijáték-botrány: Magyar Péter követeli a felelősök megnevezését
2024. augusztus 20. 21:04
-
Figyelem, nagyot változik a bankolás vasárnaptól
2024. augusztus 30. 07:22
-
Putyin pezsgőt bont, Európa megremeg – nagy jobbos jön vasárnap Németországban
2024. augusztus 30. 15:01
-
A porszívó is tiltólistára kerülhet
2024. augusztus 15. 15:02
-
Ezt mondja az EU illetékese Orbán Viktorék migránsküldéséről
2024. szeptember 10. 16:56
top 24
-
Meglepő kijelentést tett Zelenszkij az oroszok kurszki támadásáról
2024. szeptember 12. 17:03
-
Panelban lakom, három hónapig ki sem kapcsoltam a klímát - az utca embere a hőségről
2024. szeptember 12. 19:09
-
Mozgolódnak az oroszok, kiszorítják az ukránokat Kurszkból?
2024. szeptember 12. 06:52
-
Rossz vége lett Donald Trump hátborzongató mondatainak
2024. szeptember 12. 07:58
-
Új időszámítás kezdődhet az orosz-ukrán háborúban, és a kínai elnök is készül valamire
2024. szeptember 12. 20:10