Idén augusztusban újra indultak a rég várt állami kamattámogatásos jelzáloghitelek. Szép lassan több pénzintézet is a piacra lép, elindulhat a verseny a hitelfelvevőkért és ezzel felébredhet a lakáspiac is többéves álmából. De vajon milyen lesz ez az ébredés? - teszi fel a kérdést Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.
Előzmények a hitelezésben
Az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a múltba visszatekinteni, az elmúlt 10 év két nagy hitel-boom időszakába, amelyek karakterében jócskán eltértek egymástól: az első hullám a 2000-es években, a második 2006-2008 között volt. A 2000-es évek eleji forinthitel időszak és a magas, 200 ezer fölötti ingatlan tranzakciók száma még kevésbé volt szoros összefüggésben, mint később, ugyanis 1995-től a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt jellemző. Nagy volt tehát a készpénzes vásárlók aránya. Nem ez volt a képlet 2006-2008 viszonylatában, amikor azt látjuk az adatokból, hogy a magas hitel-kibocsátási volumenhez nem párosult a korábbihoz hasonló nagyságú lakás adás-vételi szám - mondta a Duna House elemzője.
Dráguló ingatlanok, nagyobb hitelek
A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000-2008 között duplájára, 2003-2008 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizás hitel-boom időszakára lecsökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai.
Visszatérés a készpénzes vásárláshoz
A válságot követően a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom. 2009-2011 között az évi 90 ezres darabszámra állt be a piac, a vevők pedig 80-90%-ban ismét készpénzért vásároltak. Ez a mennyiség azonban a szükséges minimum, hiszen évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 millió lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát. Az élet azonban nem állt meg, 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között pörgetnék a lakáspiacot, a mostaniban azonban nem ez történt. Vártak a potenciális vevők az áresés aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. Ezek a pillanatok mostanra teljesültek, nincs mire várni.
Lesz-e fellendülés?
Bár a feltételek látszólag adottak a lakáspiac fellendülésére, a mérleg másik oldalán is súlyos érvek sorakoznak a fellendüléssel szemben. Ezek között a legfontosabb a háztartások eladósodottsága. Közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált. Ez lecsökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét, amire a recessziós időszak is ráerősített, illetve lassította a felzárkózáshoz szükséges időt.
Másik fontos tényező a devizahitelek törlesztőrészletének megemelkedésével járó általános negatív hangulat a hiteltermékek felé.
Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első 5 évet – azt is csökkenő intenzitással- támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan kell tudni vállalni a hitelfelvevőnek. Ezek a hitelfelvevők azonban már nem ugyanazok lesznek, akik korábban voltak. Sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb ügyfelek, akik „kétszer is meggondolják” a hitelhez folyamodást - mondta Rutkai Gábor. Ugyanez az óvatosság jellemzi a banki oldalt is. A bankok kockázati hajlandósága is jóval csekélyebb, az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik anno szocpol alapra is kaptak hitelt, ma már biztosan nem fognak.
Hosszú folyamat a bizalom újraéledése
Az elmúlt években várakozók tehát jó alapot jelenthetnek a vevői oldal megerősítésére, kérdés csak az, hogy a jelenlegi, új hitelkonstrukciók ki tudják-e és ha igen, milyen mennyiségben mozdítani a nyugvópontról őket. Ha a két hitelcsúcs időszakától eltekintünk, az látható, hogy kb. 150 ezer db éves tranzakció körül működne egy „normális” ingatlanpiac, ami az idei kb. másfélszerese lenne. Nem elrugaszkodott szám, a mostanra letisztult piaci és gazdasági körülmények tükrében – mondta a Duna House elemzője. Az erre a szintre emelkedés azonban nem lesz robbanásszerű, feltétele a háztartások fogyasztási lehetőségeinek visszazárkózása és a hiteltermékek iránti bizalom újraéledése. Ez több éves folyamat is lehet, vagyis az idén várt 100 ezer db-os lakás adás-vételi darabszám évenkénti ~10%-os növekedése tűnik valószínűnek, ami egy nagyjából 5 éves időszakot jelent az ingatlanpiac normalizálódásában. A gazdaság azonban jelenleg törékeny, egy apró változás is képes mindezt újra felülírni.
„E” mint energia konferencia - fókuszban a megújulóenergia-politika érvényesülése, az energia tárolási lehetőségei, a gáz- és árampiac helyzete, a zöld átmenet finanszírozása, az elektromobilitás jövőképe.
Bankvezérek, neves energiapiaci szakértők, egyetemi tanárok és kutatók a jelen kihívásairól: hallgassa meg Ön is élőben!
2024. május 16. Budapest
LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!
Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas
szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol
nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk
egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek
között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is
tartalmaz.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!
-
Üzentek az oroszok: nem félnek a titokban érkezett amerikai rakétáktól
3 órája
-
Nem bánta meg Medgyessy Péter, hogy koccintott a román nemzeti ünnepen – videó
4 órája
-
Felcsillan a szeme, hogyha megpillantja mennyiért vásárolhat eurót
4 órája
-
Megvan, miért romlott el a hangulat Budapesten
5 órája
-
Zelenszkij drasztikus lépésről döntött – Lengyelország már készül
6 órája
-
Hernádi Zsolt elárulta: megvan, mekkora osztalékot fizet a Mol
6 órája
-
Joe Biden nem lesz boldog: rossz hír jött Amerikából!
7 órája
-
Megdöbbentő, amire Pintér Sándorék bukkantak a magyar rendelőkben
-
Kemény üzenetet küldtek a lengyelek Oroszországba
-
Pressmann: Magyarország nyíltan arra kéri az Egyesült Államokat, hogy állítsa le Ukrajna katonai támogatását
-
Az orosz és ukrán készpénzes vevők után magához tér a prémium ingatlanok piaca
-
„Különben dühbe jövünk”, avagy mi lesz, ha nem csökken a benzinár?
-
A Duna Aszfalt hidat verhet, majdnem 300 milliárdért
-
Ukrajna már amerikai nagy hatótávolságú rakétákkal lövi az orosz erőkret
- Putyin ma éjjel nem fog jól aludni, a szlovákok is beszállnak Ukrajna felfegyverzésébe 2024. április 20. 17:13
- Jobb, ha még egyszer megnézi, mennyibe kerül egy euró 2024. április 22. 19:04
- Sokkal nagyobb bajban van Izrael az iráni rakéták miatt, mint elsőre látszik 2024. április 19. 05:37
- Mennyi esélye van Magyar Péternek? Ma délután Medgyessy Pétertől ezt is megkérdezheti a Klasszis Klubban 2024. április 22. 09:46
- Itt az áttörés: Románia csapatokat küldhet a szomszédba 2024. április 3. 13:15
- Egyre többen menekülnek veszettül Orbán Viktor fontos szövetségese elől 2024. március 31. 17:17
- A nap képe: megtaláltuk Simicska Lajos luxusautóját 2024. március 31. 09:38
- Magyar Péter olyat tett, amire nagyon rég volt példa – Ez Viszont Privát podcast 2024. április 5. 15:01
- Utoléri -e Európa Oroszországot lőszergyártásban ASAP, azaz „sürgősen”? 2024. március 18. 19:03
- Japán 2027-re várja Tajvan lerohanását 2024. február 27. 15:02
- A „csehszlovákok” Ukrajnába mennek - beérnék a németeket 2024. március 7. 15:01
Zelenszkij drasztikus lépésről döntött – Lengyelország már készül
Szűkül a kör a külföldre vándorolt, katonaképes ukrán férfiak körül.
-
Mit jelez Matolcsy Györgyék lépése?2024. április 23. 17:12
-
Hiányoznak az uniós pénzek az építőiparban és a megszorítások is ártanak2024. április 12. 14:07
-
Már látni, mikor jöhet új világ a kamatcsökkentésnél2024. március 26. 17:17
-
Már látni, hol lesz az alapkamat év végére?2024. február 27. 17:43
-
MBH Bank: a magas infláció miatt az inaktívak visszatértek a munkaerőpiacra2024. január 26. 15:45
-
Kár volt nagyon örülni: drágulhat az élelmiszer a boltokban2024. január 12. 14:41
-
Itt egy jóslat: nagyon mélyre zuhan itthon az infláció2024. január 12. 13:25
-
Itt az áttörés: Románia csapatokat küldhet a szomszédba
2024. április 3. 13:15
-
Egyre többen menekülnek veszettül Orbán Viktor fontos szövetségese elől
2024. március 31. 17:17
-
A nap képe: megtaláltuk Simicska Lajos luxusautóját
2024. március 31. 09:38
-
Magyar Péter olyat tett, amire nagyon rég volt példa – Ez Viszont Privát podcast
2024. április 5. 15:01
-
Elég a turistákból: hatalmas tüntetés készül a magyarok kedvenc üdülőhelyén
2024. április 14. 11:33
-
Zelenszkij drasztikus lépésről döntött – Lengyelország már készül
2024. április 25. 17:12
-
Valami készül? Veszélyes vizeken tűnt fel egy nagyon gyanús hajó
2024. április 25. 15:31
-
Kemény üzenetet küldtek Putyinnak Lengyelországból
2024. április 25. 13:36
-
Megvan, miért jön Magyarországra a kínai elnök
2024. április 25. 13:14
-
Újabb konfliktus érik Európa határán
2024. április 25. 09:31