Az MNB a héten hozta nyilvánosságra a kereskedelmiingatlan-piacra vonatkozó helyzetértékelését, amiben masszívan foglalkozott a finanszírozási gyakorlat változásával. Megerősítette, hogy a bankok harmada már szigorított és a többiek is erre készülnek, mert durván megváltoztak a körülmények, nőttek a kockázatok.
Az anyagban azonban kitértek a finanszírozás másik fontos háttérelemére, ez pedig a Növekedési Kötvényprogram (NKP), ami pótlólagos forrásokhoz juttatta a vállalatokat, köztük sok ingatlanos céget is. A 2019 júliusában indított program célja a vállalatikötvény-piac likviditásának növelése, valamint a hazai vállalatok forrásbevonási lehetőségeinek diverzifikációja volt, egyúttal elősegítve a monetáris transzmisszió hatékonyabb érvényesülését.
A jegybank 1550 milliárd forintos keretösszeget biztosított a kibocsátók jó minősítéssel rendelkező kötvényeinek megvásárlására. Ez a keret kimerült, az NKP 2021 végén lezárult. A még folyamatban lévő kibocsátói tárgyalások realizálását követően a jegybank nem vásárol újabb vállalati kötvényeket – ezt nyilvánvalóvá tették. Lapunk megkérdezte, hogy ennek ellenére például az ingatlanos vállalatok további ösztönzésére és a hazai ingatlanpiac kiegyensúlyozottsága érdekében folytatják-e a programot, de erre sajnos nem válaszolt a jegybank.
Az NKP az ágazatok széles körében bővítette a vállalatok hozzáférését a kötvényforrásokhoz, közel 120 kötvénykibocsátás történt, a kötvények összesített névértéke 2767 milliárd forint volt. A nemzetgazdasági ágak kibocsátott névérték szerinti összetételében az ingatlanszektor a harmadik legaktívabb kibocsátó ágazat volt, az NKP keretében történt összes kibocsátás 20 százaléka kötődött hozzá.
Az ingatlanszektort a feldolgozóipar (a kibocsátások 22,4 százaléka) és a holdingformában működő vállalatokat is magába foglaló vagyonkezelés, pénzügyi, biztosítási tevékenység (a kibocsátások 22 százaléka) előzik meg. Kínálati oldalon az ingatlanszektorhoz szorosan kapcsolódó építőipar az ötödik volt az ágazatok kibocsátás szerinti rangsorában, az NKP-kibocsátások összesített névértékének 7,5 százaléka kötődött hozzá.
Ugyan az NKP elindulásakor nem volt explicit módon meghatározott zöld célkitűzés, a program mégis nagyban segítette a fenntartható tevékenységeket finanszírozó zöldkötvény-kibocsátások bővülését. A zöldkötvény-kibocsátások terén kiemelkedik az ingatlanszektor, az NKP keretében kibocsátott kötvényállományának több mint harmada (37 százaléka) köthető fenntarthatósági célok megvalósításához.
Az ágazat zöld kibocsátásainak magas aránya nem meglepő, az Európai Bizottság adatai alapján az EU-ban az épületek felelősek az energiafogyasztás 40, az üvegházhatású gázok kibocsátásának pedig a 36 százalékáért, ami főként az építésből, a használatból, a felújításból és a bontásból ered. Ezért az épületek energiahatékonyságának javítása kulcsszerepet játszik az európai zöld megállapodásban (European Green Deal) meghatározott ambiciózus széndioxid-semlegesség 2050-re kitűzött céljának elérésében.
Természetesen érdemes megnézni, hogy az ingatlanos vállalatok mire fordították, illetve fordítják a viszonylag könnyen jött pótpénzt. Az MNB úgy becsülte, hogy azt a kibocsátók kevesebb, mint negyede fordította részben hiteltörlesztésre, másrészt pedig az általuk hiteltörlesztésre fordított összeg átlagosan a kibocsátott névérték mintegy negyedét tette ki.
Az ingatlanügyletek több mint 560 milliárd forint névértékű kötvénykibocsátása mellett, a hitelintézetek projekthitel-állományának követése önmagában nem ad teljes képet a szektor kötelezettségeiről. Ugyanakkor nem is lehet teljes egészében a projekthitelekkel azonos célú kötelezettségként kezelni a kötvényforrásokat, mivel a kibocsátásokból származó összegekből nem kizárólag ingatlanfejlesztéseket és -vásárlásokat, továbbá nem csak hazai projekteket finanszíroztak.
Itt megjegyezzük – bár ezt nem írta bele értékelésébe az MNB –, hogy egyes cégeknél a külföldi terjeszkedés, a cégfelvásárlás is kapott egy lökést ebből a forrásból. Főleg a közép-európai, illetve a balkáni piacra lépés vagy az ottani bővülés volt a cél ezekkel.
Összességében a Növekedési Kötvényprogram az elmúlt években érdemben javította az ingatlanszektor forrás-ellátottságát és nagyban hozzájárult a zöld finanszírozás ágazaton belüli bővüléséhez – hangsúlyozta az MNB.
Aki áresésre várt, annak csalódnia kell. 
