Putyin háborúja miatt is drágább lesz irodaházat vagy hotelt építeni

Az MNB a közelmúltban felmérést végzett a kereskedelmi bankok körében arról, hogy végrehajtottak-e már szigorításokat idén az üzleti célú ingatlanberuházások finanszírozásában. Kiderült, hogy a bankok 36 százaléka keményített és ágazati források szerint a többiek is erre készülnek, mert nem tudják kivonni magukat a negatív hatások alól – mondta kérdésünkre Nagy Tamás, a jegybank pénzügyi elemzések igazgatóságának vezetője az MNB kereskedelmi ingatlanpiaci jelentésének csütörtöki ismertetésekor.

Megugrott a hitelezés ára és ez lassítja a beruházásokat. Fotó: privatbankar.hu

A szigorítások mibenlétét firtató kérdésünkre azt válaszolta, hogy információik szerint a bankok mintegy 40 százalékos előbérleti arányt várnak el egy-egy irodaprojektnél és hasonló arányt a saját tőkénél. Arra nem utalt, hogy ez mekkora eltérés a válság előtti szintekhez képest, de fejlesztőktől szerzett értesülésünk szerint legalább 10 százalékos a növekedés, vagyis jóval több bérlőt kell leszerződtetni a beruházás indulása előtt és ennyivel kevesebb lesz a projekt értékéhez képest a hitel aránya. 

Kereskedelmi ingatlanok fejlesztésére vagy vásárlására adott hitelállomány. Forrás: MNB

Az MNB mostani jelentésében több okot is megjelölt ezek mögött. Hihetetlenül megnőttek az építőanyagárak, már érzékelhető az orosz-ukrán háború hatása az építőiparban, ami áruhiányt is előrevetít. Ezen kívül több száz ezer négyzetméternyi irodaterület érkezik hamarosan a piacra, miközben a kereslet visszaesett.

„10-15 százalékos keresletcsökkenés 2-3 évnyi nettó felszívás kiesést jelent a fejlesztések szempontjából.” - hangsúlyozta a vezető.

Utalt rá, hogy a kihasználatlansági ráta pedig 9,8 százalék volt március végén és a kínálati nyomás miatt ez 10 százalék felé mehet idén. Egyébként térségünkben hasonló folyamatok játszódnak le ezen a részpiacon, ám ott többnyire kisebb a fejlesztési tempó.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya közel negyedével növekedett 2021 során, miközben a devizahitelek állományon belüli aránya 6 százalékponttal 78 százalékra csökkent, amit az NHP Hajrá program nagymértékben támogatott. 2021-ben a hitelintézetek harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, a folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik, legerőteljesebb növekedés viszont a szállodaszegmens folyósításaiban volt megfigyelhető a 2020-as alacsony bázishoz képest.

Irodai hozamok a térségben. Forrás: MNB

Nagy Tamás szerint a hotelprojektekre szükség lesz a következő években is, de a turizmus és a vendéglátás rendkívül sérülékeny, nagy sebeket okoz neki a háború és az infláció is, így összességében a hotelfejlesztések további lassulása várható. Idén összesen 2500 új szállodai szoba átadása valószínű, ebből mintegy 1500 Budapesten.

Új nagy szereplők léptek az ipari-logisztikai piacra, például megérkezett a Panattoni, a legnagyobb európai fejlesztő. Ezzel összefüggésben azt kérdeztük, hogy meddig nőhet még az ipari telkek ára? Mi szabhat ennek gátat? 

Az MNB képviselője erre nem válaszolt, a jelentést idézve kifejtette: bizonytalan a nagy fejlesztési lendület fenntarthatósága. Sokszor előbérlet nélkül indítanak új beruházásokat, az előbérlet aránya egyébként csupán 26 százalék ezekben a hónapokban. A bérleti díjak ennek ellenére stagnálnak, a főváros környékén kicsit még emelkedtek is. 

A díjak korrekciójára vonatkozó kérdésünkre pedig azt mondta: ha megépülnek az új raktárközpontok, akkor kicsit lejjebb mehetnek, de nem számottevően, mert a kereslet továbbra is erős. Azt is megjegyezte, hogy sok iparvállalat maga építtet logisztikai központot, így azok nem részesei a bérleti piacnak.

A bérleti kereslet az egyes szektorokban. Forrás: MNB

A helyzetjelentésnek a kiskereskedelmi ingatlanokról szóló részében azt húzták alá, hogy a háború és az infláció miatt várhatóan csökken a fogyasztás és előtérbe kerülnek az alapvető cikkek, miközben visszaszorulóban van például a ruházati kiskereskedelem és erősödik az online forgalom. A top budapesti plázák és bevásárlóutcák kihasználatlansága 4 százalékról 6,5 százalékra emelkedett a tavasz elejére, közben pedig enyhe bérletidíj-növekedést tapasztaltak.