4p

Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.

Nyugat-Európa-szerte komoly fejlődésen ment keresztül az elmúlt évek során két apró ingatlanpiaci szegmens: a magánkollégiumok (student housing) és a közösségi társasházak (co-living) piaca, sőt már Magyarországon és más régiós országokban is találunk példát hasonló fejlesztésekre, bár egyelőre csak kis számban. Mindez azonban jellemzően nem az alacsony keresletre, hanem a bonyolult vagy kedvezőtlen szabályozási környezetre vezethető vissza. 

A diákok nálunk a magánbérleti piacra szorulnak, mert kevés a kollégiumi férőhely
A diákok nálunk a magánbérleti piacra szorulnak, mert kevés a kollégiumi férőhely
Fotó: MTI/Balázs Attila

A Taylor Wessing nemzetközi ügyvédi iroda ingatlanjogi szakértői néhány közép-európai ország – Ausztria, Csehország, Magyarország, Lengyelország és Szlovákia – diákszállás- és társasház-fejlesztésre és -üzemeltetésre vonatkozó szabályozási kereteit vizsgálták meg.

Mindkét ingatlantípus hasonló szolgáltatásokat kínál, azonban különböző életszakaszokban lévő bérlőket céloz meg – a magánkollégiumokat jellemzően diákok/hallgatók veszik igénybe, míg a közösségi társasházak inkább a már munkába állt fiatalok körében lehet népszerű alternatíva. Ezek az ingatlanok hosszú távú lakhatási lehetőséget nyújtanak azoknak, akik saját, külön élettérre (szobára) vágynak, de mellette egy lakóközösségnek is részesei akarnak lenni és ennek keretében hajlandók bizonyos helyiségek (pl. nappali, mosókonyha vagy akár konyha, fürdőszoba) megosztására is a közösség más tagjaival. 

A gyakorlatban mindkét típusú fejlesztés sima társasháznak tűnhet, jogi és adózási szempontból azonban ennél komplexebb fogalmakkal kell megismerkedniük az ilyen beruházások iránt érdeklődő ingatlanfejlesztőknek és -üzemeltetőknek, nem csak Magyarországon, hanem szerte a régióban.

Magyarországon egy diákszállás megépítéséhez elegendő bármilyen szállás- vagy lakóépület építésére vonatkozó építési engedély. A működési engedély tekintetében azonban nem ismeri a jogrend a diákszállás fogalmát. Kollégiumok csak nonprofit szálláshelyként hozhatók létre, és főként csak felsőoktatási intézmények működtethetik őket. A magánfejlesztőknek egyéb megoldásokhoz kell folyamodniuk: biztosíthatnak lakhatást főiskolai/egyetemi hallgatók számára bérleti szerződés formájában (lakóépületek esetében) vagy kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás keretében (szállás céljára épített épületek esetében). 

A bérleti céllal épített lakások fejlesztésére nem vonatkoznak külön szabályok, az általános bérleti jog csak a bérleti szerződésekre vonatkozó alapvető szabályokat írja elő, egyébként a felek szinte mindenben szabadon megállapodhatnak.

Ausztriában külön építési engedélyt kell kérni a diákszállásokhoz, ráadásul egyes tartományokban, például Bécsben, további közösségi lakhatással kapcsolatos követelményeknek is meg kell felelni. A diákszállók üzemeltetése ugyanakkor nem engedélyköteles, kivéve, ha kiegészítő szolgáltatásokat kínálnak (pl. étkezde, mosoda, stb.)

Csehországban a diákszállásokra az általános építési engedélyezési szabályok vonatkoznak. Üzemeltetési engedélyezési szempontból csak az számít, hogy hosszú vagy rövid távra adják ki az egységet (utóbbi esetben kötelező a működési engedély). Lengyelországban az általános, lakóingatlanokra vonatkozó építési engedélyeztetési szabályok az irányadók, a jog azonban ismeri a magántulajdonban lévő kollégiumok fogalmát az egyetemi fenntartású kollégiumok mellett. Szlovákiában a jelenlegi építési törvény megreformálása zajlik, mely a tervek szerint legkorábban jövő tavasszal lép majd életbe. A diákszállások helyzete az új rezsim alatt még nem ismert. 

 

Magyarországon a nonprofit kollégiumi szolgáltatások mentesülnek az áfa-fizetési kötelezettség alól, a kereskedelmi célú szálláskiadásra egy kedvezményes 5 százalékos áfakulcsot alkalmaznak, míg a lakhatási jellegű bérbeadásra az általános 27 százalékos kulcs vonatkozik, amennyiben a bérbeadó a bérbeadást áfa-kötelessé tette (főszabály szerint a bérbeadás áfa-mentes). Ezen felül a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatóknak további 4 százalékos turizmusfejlesztési hozzájárulást kell fizetniük.

Ausztria a diákotthon törvény szerinti szerződésekre és a lakáscélú bérbeadásra 10 százalékos kedvezményes áfakulcsot alkalmaz. Az ingatlannal együtt bérelt berendezési tárgyakra azonban a szokásos 20 százalékos áfakulcs vonatkozik. Csehországban és Szlovákiában a szálláshely-szolgáltatásokra csökkentett, 10 százalékos áfakulcsot kell alkalmazni, Csehországban a hosszú távú bérbeadás áfa-mentes. 

Lengyelországban áfa-mentes tevékenységnek számít a kollégiumi szolgáltatás nyújtása, de csak az egyetemek és az egyetemekkel szerződött szolgáltatók esetében. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Pestszentlőrinc és Pestszentimre is egyre csak drágul
Mester Nándor | 2024. május 22. 18:47
Pestszentlőrinc és Pestszentimre egykor két önálló település volt, ma mindkettő a XVIII. kerület része. Célponttá váltak az elmúlt két évtizedben, amikor felgyorsult a belső fővárosi kerületekből a kiáramlás. A lakáspiacon is versengtek a szomszédos agglomerációs városokkal (Gyál, Vecsés), s a jelek szerint egy rövidebb visszaesés után megint nyerésre állnak – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Nyaralót venne? Segíthet a választásban, ha ezt elolvassa
Privátbankár.hu | 2024. május 19. 16:22
A nyaralóövezetek tavaly parkolópályára kerültek az ingatlanpiacon, idén viszont már élénkülés jeleit mutatják - áll az ingatlan.com friss elemzésében. Kiderül belőle, hogy a Balaton, a Velencei-tó és a Tisza-tó partján hogyan alakult a kereslet-kínálat és mennyibe kerülnek az eladásra szánt lakóingatlanok a part menti településeken. 
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Amerikában kiváló biznisz lett az idősotthon
Mester Nándor | 2024. május 11. 17:31
Az átlagéletkor növekedésével a fejlett világban „kitermelődnek” az újfajta, erre alapozó üzleti lehetőségek. Az egyik ilyen az idősotthon, mint ingatlan típus, ami manapság befektetésnek sem rossz. Amerikában biztos nem, ahol már több évtizedes múltra tekint vissza. Az ingatlanfejlesztők is kiemelten figyelnek a demográfiai folyamatokra és ennek alapján döntik el, hogy az ország melyik alpiacán vágnak bele ilyen ingatlanok felépítését célzó beruházásba.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A NER és a mini-Dubaj mindent felforgatnak Zuglóban
Mester Nándor | 2024. május 8. 18:42
A kormány és a NER úthengerként halad Zuglóban. Már parlamenti jóváhagyás is van a mini-Dubajra és ütemesen zajlik a Bosnyák téri óriásberuházás, amit a NER egyik oszlopos tagja, a Bayer Construct végez. Mindkettő jelentős hatással van az egész ingatlanpiacra, benne a lakásokéra is.
Ingatlan Most beelőzhetjük a befektetőket a lakáspiacon
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 15:01
Egyelőre nem szállják meg a terepet, de egy-másfél év múlva már más lehet a helyzet. Főleg azért, mert az állampapírok által kínált előnyök folyamatosan fogynak.
Ingatlan Hihetetlen: ismét emelkednek a fővárosban az ingatlanárak
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 14:46
Némi lassulás és kismértékű csökkenés után újfent emelkedő árspirál jellemezi a fővárosi ingatlanpiacot, a legmarkánsabban a családi házak négyzetméterára nőtt, ismertette az Otthon Centrum elemzési vezetője az első negyedéves adatokat.
Ingatlan Tömeges áruházbezárások éve az idei - az Egyesült Államokban
Privátbankár.hu | 2024. május 5. 14:39
A tengerentúlon nagyon megszenvedik az online előretörését.
Ingatlan Ki fog újépítésű lakást venni ilyen hitelkamatok mellett?
Privátbankár.hu | 2024. május 4. 10:19
Az idei első negyedévben 23 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel ezelőtt. Közben 2023-ban jelentősen csökkent a kereslet az új lakások iránt is, aminek eredményeként a kínálat felduzzadt - több új lakásból válogathatnak most a vevők, ez pedig az áremelkedést is jelentősen lelassította. A lakosság és a fejlesztők számára is a kamatkörnyezet jelenti a legnagyobb kihívást.
Ingatlan Nem hisszük el, mennyibe kerül egy balatoni újépítésű lakás
Privátbankár.hu | 2024. május 2. 15:32
Változatlanul Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, amit az áremelkedés sem tört meg. Az Otthon Centrum mérése szerint a tóparton háromszoros az árkülönbség a legolcsóbb és legdrágább települések újépítésű projektjei között. A rekorder egy fővároshoz közeli község, 3,2 millió forintos négyzetméterárral.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG