Meddig kell várni, hogy nyomott áron vehessünk lakást?

Budapesten mintegy 34-40 százalék között stabilizálódott a befektetési céllal lakást vásárlók aránya az elmúlt 7-10 hónapban. A fővároson kívül 10-13 százalékkal kisebb volt a kiadásra vásárlók aránya ugyanebben az időszakban, és nagyon városfüggő, hogy mennyire maradhat ezen a szinten. Az állampapírok egyelőre fékezik a befektetési kedvet, de hosszú távon továbbra is versenyképes az ingatlan a valamikor ismét eljövő értéknövekedés és folyamatos bérbeadás esetén a passzív jövedelem miatt. 

A befektetők aránya Budapesten és azon kívül rövid távon csak akkor nőhet, ha gyorsul az árcsökkenés a használt ingatlanoknál, miközben nem emelkedik tovább az építőanyagok ára, mérséklődnek a hitelkamatok, valamint tarthatók a jelenlegi magas lakásbérleti díjak. Sokat mondó, hogy a fővárosban a lakásukat eladók harmada olyan személy volt, aki évekkel ezelőtt befektetésként vette az ingatlant, vidéken ez a szám csak 24 százalék volt. Vagyis Budapesten többen szálltak ki a bizniszből, feltehetően átirányították az így kapott pénzt a jól tejelő állampapírok valamelyikébe. 

Ennek kapcsán – és főleg azt tudva, hogy a megtakarításaikat megint jelentősen megterheli a kormány a 13 százalékos szociális hozzájárulás kivetésével - egyre több kérdezik, hogy érdemes-e mostanában inkább ingatlanba tenni a pénzt vagy kicsit várni, míg még olcsóbbak lesznek, s akkor megkötni az alkut.

A tényeket érdemes segítségül hívni bármiféle döntés előtt, hozzátéve, hogy a kormány jövőbeni, más piactorzító lépéseit nem tudhatjuk előre. Márpedig azok a mostani költségvetési válság közepette várhatóan nem a befektetők javát fogják szolgálni, hanem a kormány érdekeit. 

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi, május végi Lakáspiaci jelentésében megerősítette, hogy az elmúlt hét évben a lakásárak emelkedésével párhuzamosan, országosan és Budapesten is fokozatosan mérséklődött a lakásvásárlással és az azt követő bérbeadással elérhető, egy évre előretekintő bérbeadási bruttó hozam. Hét évvel ezelőtt országosan átlagban évi bruttó 16, Budapesten 10 százalékot lehetett elérni, ám ez tavaly év végére 10 és 6 százalékra csökkent. Ez nyilvánvalóan azért következett be, mert felszöktek a lakásárak, éves alapon 10-25 százalékkal többet kellett kiadni egy ingatlanért. 

Ám eközben megjelent az inflációkövető állampapír a maga 13-16 százalékos – igaz, időben nagyon eltoltan kifizetett – hozamával. Ha levonjuk ebből az idő előtti vissszaváltás esetén felszámított egy százalékot, akkor is bőven megéri – mondták sokan. Idén júliustól azonban a 15 százalékos szja mellett már a 13 százalékos szociális hozzájárulás is terheli a hozamot, vagyis a nettó pénzünk jóval kevesebb lesz, de még így is több mint a bérbeadással elérhető.

A késleltetett, befektetési célú vásárlást ott és akkor érdemes megejteni, ahol és amikor erre a mostaninál jóval kedvező ingatlanpiaci és a felújítást meghatározó építőipari feltételek állnak elő. Mondjuk egy nagyvároshoz közeli kisebb faluban megérheti lerobbant, korszerűtlen házat venni és felújítás után kiadni. Azok ára ugyanis gyorsabban csökkent már tavaly a második félévben is, mint a városi lakásoké. Árnyalja a képet ugyanakkor, hogy a felújítási költségek öt év alatt megkétszereződtek, s bár lehet, hogy a folyamatos drágulás üteme lassulni fog, de nem áll le, így ezzel is számolni kell a teljes költségnél.

A közvetítő hálózatok és a KSH adatai alapján a városokban a harmadik negyedévben stagnáltak a lakásárak, a negyedik negyedévben pedig 2,9 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest. A községekben ugyanakkor már a harmadik negyedévben is jelentősebb 7,1 százalékos áresés volt, amit a negyedik negyedévben újabb 6,6 százalékos mérséklődés követett. Még nincsenek végleges adatok az idei első öt hónapról, de biztosra vehető, hogy újabb mínuszok jöttek, a szórás viszont nagy lehet.

Az MNB - szokásától eltérően – erősebben fogalmazott, amikor az idei első félév árairól értekezett. Azt jelezte, hogy szerinte 2023 első negyedévében 15,4 százalékkal csökkenhettek a reál lakásárak éves összevetésben. A második negyedévben erőteljesebb, 18,9 százalékos visszaesés várható. 

„A lakáspiaci folyamatokat meghatározó főbb makrogazdasági fundamentumok (reáljövedelmek, háztartási hitelezés) kedvezőtlenül alakulhatnak az első félévben, ami mérsékelheti a lakáspiaci keresletet, ezáltal a reál lakásárak csökkenésének irányába hathatnak.” - hangsúlyozták a jegybank szakértői.

Kérdés, meddig tart a lejtmenet, hol kerül egyensúlyba a kereslet és a kínálat, ami után rendszerint megint egy új felívelő ciklus kezdődik. Ezt senki sem tudja megjósolni, a közvetítő hálózatok sem, noha kétségtelen, hogy a kereslet és a kínálat hullámzását ők érzik a legjobban.

„Az ingatlan, mint befektetés már számtalanszor bizonyította komoly versenyelőnyét, ami a kiszámíthatóságban és stabilitásban mutatkozott meg elsősorban. Hosszú időtávot vizsgálva ebben a szegmensben minimális jogszabályi változások történtek, amelyek jelentősen nem befolyásolták az elérhető hozamszintet, szemben a rendszeresen változó pénzügyi befektetések piacával.” – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Szerinte a mostani változás elsősorban az állampapírok felé tereli a magánbefektetőket, de közvetetten az ingatlanpiaci befektetéseknek is kedvezhet azoknál a befektetőknél, akik 30-100 millió forintos befektetésnek keresnek opciós lehetőségeket.

Legek

Idén eddig a legmagasabb négyzetméterárat, 1 millió forintot a VII. kerületi lakásokért kérték a vevők, a XIII. kerületben 980 ezer, a IX. kerületben pedig 860 ezer forint volt az egységár. A XIII. kerületben inkább a kisebb, átlagosan 44 négyzetméteres otthonokat vették, az átlagos ár 42,7 millió forint volt. Erzsébetvárosban az átlagosan 57 négyzetméteres lakásokra 57,7 millió forintot költöttek. A top kerületek közül a legnagyobb lakásokat (61 négyzetméter) Ferencvárosban vásárolták, átlagosan 52,2 millió forintért.

A gazdaság egészének a visszaesése várhatóan ősz végén megállhat és a legvalószínűbb, hogy lesz egy stagnáló időszak, ami akár 4-6 hónapig vagy még tovább is eltart. A kivárás mindeközben indokolt lehet, az ingatlanárak amúgy sem szoktak hirtelen elmozdulni, a piac mindig is később reagál bármiféle változásra. Az viszont biztos, hogy a városokban tovább nyílik majd az olló a viszonylag olcsó fenntartású otthonok és az energiafaló, nem felújított régiek között, a kisebb településeken pedig nagyságrendekkel gyorsabb lesz a régi házak leértékelődése, mint volt 2022 közepén és őszén.

A befektetők szemében fontos lakásbérleti fronton számukra kedvező folyamat, azaz drágulás zajlik. Tavaly áprilishoz képest idén áprilisban országosan 17, Budapesten 19 százalékkal nőttek a bérleti díjak,a 2015-höz viszonyítva pedig 81, illetve 75 százalékkal emelkedtek. Ugyanakkor reálértéken a járvány előtti csúcsértékhez képest bő 10 százalékkal alacsonyabban vannak. 

A még mindig magas lakásárak és a romló reáljövedelmek azonban várhatóan továbbra is tízezreket fognak a bérleti piac felé tolni. Május végén Budapesten már átlagosan havi 225 ezer forintot kértek a bérbeadók, a legdrágább vármegyeszékhelyek között volt Veszprém, Szombathely, Tatabánya, Székesfehérvár és Debrecen 175-150 ezer forintos átlagos bérleti díjjal.