5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Kitartó áremelkedés jellemezte Szeged ingatlanpiacát az elmúlt években. Három év alatt csaknem kétszeresére, közel 40 millió forintra nőtt a lakásvásárláshoz szükséges összeg, amivel a Budapesten kívüli nagyvárosok között immár az élmezőnybe került a Tisza-parti város. Sorozatunkban most egy  jól bérbe adható, belvárosi vagy ahhoz közeli lakás értékét vizsgáljuk meg.

Szeged abból szempontból nem különbözik a többi várostól, hogy a járvány előtt és alatt ott is felértékelődtek a nagyobb teret nyújtó családi házak és a rezsivédett panelek, ugyanakkor lejtőre kerültek a korszerűtlen, nem felújított lakások és házak. 

Árak tekintetében követi az országos trendet, 2021-hez képest tavaly már 23 százalékkal többért, 560-580 ezer forintos átlagos négyzetméteráron lehetett ingatlant vásárolni. Természetesen nagy eltérések lehetnek amiatt, hogy az ingatlan mondjuk a zsúfoltabb belvárosban, esetleg Újszegeden, netán valamelyik csatolt településen, mondjuk Szőregen vagy Kiskundorozsmán van egy csendesebb utcában.  

Itt is erős a különbség a felújítandó vagy közepes állapotban lévő lakások, illetve a felújítottak ára között. Az előbbi csoportba tartozók tulajdonosai legfeljebb 515-530 ezer forintot kérnek, ugyanakkor ha valaki legalább részleges felújítást végzett és így dobja piacra a lakását, akkor már 600 ezer forint körüli négyzetméterárral számolhat. Ennél is magasabb lehet a kínálati ár a teljesen felújított lakásoknál, ott 650-670 ezer forintig is fölmehet a mutató.

A közepes méretű belvárosi lakásokat sokan keresik Szegeden. Fotó: privatbankár/Mester Nándor
A közepes méretű belvárosi lakásokat sokan keresik Szegeden. Fotó: privatbankár/Mester Nándor

Értékbefolyásoló tényezők Szegeden

  • a lakás távolsága az egyetemtől
  • bérházas környék vagy kertvárosi, családi házas övezet
  • megosztható-e két lakásra az ingatlan
  • tartozik-e hozzá gépkocsitároló
  • fizetős parkoló övezetben van-e
  • tömegközlekedési eszköz távolsága
  • társasházon belüli elhelyezkedés
  • tájolás

Az ingatlanok értékét közvetve növeli több, városon belüli és ahhoz közeli infrastrukturális beruházás. Első sorban útépítések zajlottak a közelmúltban, de beindult a TramTrain Hódmezővásárhely és Szeged között és bejelentették, hogy új intermodális vasúti terminál épül. Átadták az új kézilabdacsarnokot és már készül az új Tisza-híd terve, bár a kivitelezés csúszhat az általános halasztások miatt. A tulajdonos nem régen felújította a Szeged Plaza bevásárlóközpontot.

A főiskolai és egyetemi hallgatók miatti erős keresletnek köszönhetően szárnyal a város bérleti piaca, ami a befektetői kedvre is kihatással van. A legtöbb mérés szerint tavaly a vevőknek már a harmada került ki ebből a körből. Ez a mutató 2019-ben 39 százalékon állt, de a járvány miatt visszaesett 15-re, majd innen ugrott fel 30 százalék körülire 2022 végére.

Manapság az átlagos havi bérleti díj 130 ezer forint között van, ez 10 ezer forinttal magasabb, mint 2022 májusában volt. A kereslet erősödőben van a sok hallgató miatt és a még mindig magas vételi árak, valamint a magas hitelköltségek inkább a bérlet felé terelik a keresletet. Az átlag azonban csak átlag és a nem túl sok új projektben kifejezetten kiadásra vásárolt lakások esetében a tényleges bérleti összeg könnyedén felmehet akár 200-220 ezer forintra is, hiszen néhány nagyvállalat rövidebb időre oda hívott embere szívesen kifizeti a jó minőséget.  

A lassan magára találó ingatlanpiacot szeretnék kihasználni a közvetítők is, a vármegyei tranzakciók kicsit több mint fele Szegeden zajlik, nem csoda, ha a Duna House egy újabb irodát nyitott ott.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG