Mennyit ér az ingatlanom? Háromszobás téglalakás Pécsett

Baranya vármegye a középmezőny felső részében található, ha az áremelkedés ütemét nézzük. Különböző közvetítői hálózatok egybevágó értékelése szerint három év alatt 70-75 százalékkal mentek fel a lakásárak. Pécsett tavaly a megelőző évhez képest csaknem 40 százalék volt az emelkedés, igaz, a végső árak még így is jóval elmaradnak a debreceniektől vagy a győriektől. 

A vármegye központjában tavaly átlagosan 34,3 millió forintot költöttek lakásvásárlásra a vevők és ezért és átlagosan 71 négyzetméteres otthont tudtak venni. Jobban jártak, akik kisebb városokban, például Komlón próbálkoztak, nekik csak átlagosan 10-13 millió forintot kellett kifizetni egy 50 négyzetméteres ingatlanért, igaz, ezek legfeljebb jó közepes állapotú, és nem korszerűsített lakások voltak.

A belvárosban 820 ezer és 1,1 millió forint közötti négyzetméterárakkal találkozunk a téglalakásoknál. Szinte mindenütt benne van az árban a konyhabútor, amit még az építkezéskor szereltek be. Ezek állapota kielégítőnek mondható, mivel általában újszerű lakásokról van szó, amiket 10 éven belül építettek. Ezekben a lakásokban csaknem mindenütt laminált parketta van, de néhány esetben kifoghatunk jó állapotú hagyományos (halszálkás mintával lerakott) parketta burkolatot, ami sokak szemében értékesebb. 

Értékbefolyásoló tényezők Pécsett

• belvárosi vagy távolabbi az elhelyezkedés
• Uránvárosban van-e az ingatlan
• az egyetemtől való távolság
• termelői piacoktól való távolság
• nagy bérházban vagy újszerű társasházban van-e
• tartozik-e hozzá garázs vagy gépkocsibeálló
• a társasháznak van-e méretesebb kertje
• felosztható-e a lakás két lakrészre

A pécsi lakóingatlanokat közvetve felértékelik különféle új beruházások. Ilyen például a nyugati városrész csatornahálózatának megújítása, egy új szennyvíztisztító átadása, a tervezett aquapark és uszoda, továbbá több olyan középület felújítása, amelyekben új munkahelyek jönnek létre. 

A téglalakások eladóinak fontos információ, hogy csak minden harmadik vevőjelölt keres ilyen ingatlant. Inkább a családi házakat és a paneleket részesítik előnyben, főleg, ha azok az újszerű kategóriába sorolhatók, vagyis 5-8 éven belül építették, korszerű a gépészetük, a nyílászáróik és kellően vastag a szigetelés, esetleg még napelem is van.  

A miheztartás végett jó tudni, mennyiért kínálják manapság a paneleket. Nos, a pandémia kezdetének évéhez képest 10 millióval többet kellett fizetniük a vásárlóknak, ha 50 négyzetméter körüli házgyári lakásban képzelték el a jövőjüket. 

A panelek átlagos négyzetméterára 2020-hoz mérten 75 százalékkal nőtt, így Pécsett és az egész vármegyében átlagosan 466 ezer forintos négyzetméteráron lehetett hozzájutni ehhez a lakástípushoz tavaly. Idén eddig legfeljebb 3-4 százalékkal csökkenhetett az ár, de a tulajdonosok nem nagyon akarják szerintük  ilyen nyomott áron eladni lakásukat.

Duplájára nőtt Baranyában az eladott újépítésű ingatlanok aránya az előző évekhez képest, annak ellenére, hogy a szegmens négyzetméterárainak tekintetében egy év alatt 20-25 százalékos emelkedés volt. 2020-hoz képest 55-60 százalékos árnövekedés tapasztalható, így 2022 végén már 670 ezer forint körüli átlagos négyzetméteráron lehetett új ingatlant vásárolni. Ez az összeg azóta további pár tízezer forinttal emelkedett. Viszont sokkal jellemzőbb, hogy a belvároson kívüli zöldövezetben 850-950 ezer forint között vannak az árak. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Menyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.