Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének

A nagy pénzügyi válság óta a leggyengébb évét zárja tágabb térségünk (Európa középső és délkeleti részének) ingatlanpiaca. A KPMG 10 országot felölelő kutatása szerint 2023 első három negyedévében a tranzakciók értéke mindössze a 2022-es forgalom 30 százalékát érte el. A nagy felülteljesítő a régióban Csehország, de Magyarország is a méreteinél nagyobb befektetőnek számít.

Összesen 48 bank nyilatkozott arról, hogyan viszonyulnak 2024-ben az ingatlanhitelezéshez, és milyen folyamatokra számítanak ezen a piacon. Az érintett 10 ország: Bulgária, Csehország, Lengyelország, Magyarország, Szlovákia, Románia, valamint Horvátország, Észak-Macedónia, Szerbia és Szlovénia.

A felsorolás első hat országában az ingatlantranzakciók volumene tavaly az első három negyedévben 3,2 milliárd dollárt ért el, ez mindössze a 2022-es egész évi forgalom 30 százaléka. Ez a visszaesés azt jelenti, hogy 2023 a legrosszabb év lesz 2009, azaz a nagy pénzügyi válság begyűrűzése óta – derül ki a KPMG Property Lending Barometer 2023 kutatásából.

A régióban megvalósult ingatlantranzakciók 27 százalékos arányával a legaktívabb piac Csehország volt. A nála négyszer nagyobb Lengyelország mindössze ennek kétszeresét, azaz 47 százalékos részesedést tudott elérni.

A cseh befektetői jelenlét dominálta a régió befektetői piacát is, az összes befektetés csaknem egyharmadát tette ki (32,7 százalék). Ebben a tekintetben egyébként Magyarország is felülteljesít, hiszen az összes Közép-Kelet Európában történt ingatlanbefektetés 8,9 százalékát hazai befektetők hajtották végre. A többi vizsgált régióbeli ország összesen 13 százalékkal vette ki részét a régióba irányuló befektetésekből, míg az amerikai, szingapúri, közel-keleti, illetve egyéb országok befektetéseinek aránya 45,4 százalék volt.

2023-ban a többi ingatlanpiaci szegmenshez képest is csökkent az irodapiac vonzereje. Az ilyen befektetések volumene az összes régióbeli ingatlanberuházáson belül egy év alatt 40-ről 36 százalékra csökkent.  A kereskedelmi ingatlanok aránya szintén esett: 27,3 százalékról 24,5 százalékra. Nem változott az ipari ingatlanoké, nőtt viszont a hotel befektetések részaránya (2,6-ról 5 százalékra) és a lakás célú beruházások aránya is (3,1-ről 5,9 százalékra).

Az idei év várható folyamataira világít rá, hogy a bankok milyen hajlandóságot mutatnak az egyes ingatlanpiaci szegmensek hitelezésére. A felmérés tanúsága szerint a bankok számára legkedvesebb hitelcél a legtöbb régiós országban az ipari és logisztikai ingatlanok, idén először megelőzve a lakáscélú fejlesztéseket. A legtöbb országban ezeket követik az irodák, illetve a kiskereskedelmi üzletek. Magyarországon annyiban szokatlan a helyzet, hogy itt az ipari ingatlanok messze népszerűbbek a megkérdezett bankárok körében, mint bármilyen más fejlesztés, viszont nálunk a hotel és más szálláshely beruházások megelőzik a kiskereskedelmi ingatlanokat.  

Ami a bankok hitelportfóliójának minőségét illeti, az a kedvezőtlen finanszírozási feltételek ellenére nem romlott 2023-ban: a jól fizető hitelek aránya Bulgária kivételével mindenütt 90 százalék felett maradt, a kisebb fizetési problémákkal küzdő hitelek aránya néhány országban kismértékben emelkedett, de ezt bőven kompenzálta, hogy Romániában és Magyarországon 7 százalékot meghaladó mértékben csökkent a nem fizető hitelek aránya.

Az év eleji erősebb kezdést követően a negatív tendenciát produkáló gazdasági mutatók és a geopolitikai helyzet együttes hatása az év második felében egyre inkább érezhetővé vált. A hazai befektetők részaránya a 2023-as évben közel 80 százalék volt. A fenntarthatósági szempontokat szem előtt tartó, A+ kategóriás irodaházak továbbra is megbízható befektetésnek tekinthetők – közölte a Robertson ingatlan tanácsadó a napokban kiadott összefoglalójában.

A 2023-as befektetési adatok, az előzetes várakozásoknak megfelelően, kedvezőtlenül alakultak. A befektetési hajlandóság és volumen jelentősen visszaesett, mivel az elmúlt hónapokban fennálló bizonytalan gazdasági és finanszírozási környezet óvatosságra intette a befektetőket. Bár az eladásra kínált épületek mennyisége korlátozott, a befektetési eszközök palettája színesedett az elmúlt évben, már nem csak az irodaház ügyletek domináltak.

A központi lokációban elhelyezkedő, ESG és energiahatékonysági szempontoknak megfelelő épületek továbbra is jövedelmező beruházásnak számítanak, emellett az ipari ingatlanok szektorát érintő befektetési szándék minden negyedévben magas. A hazai befektetők részaránya kiemelkedő. Idén a befektetési volumen 750-850 millió euró között alakulhat, a szakértők az év közepétől számítanak magasabb tempóra. Tavaly összesen 461 millió eurót regisztráltak, ami 63 százalékos csökkenés a 2022-es évhez viszonyítva. 

Tavaly az irodai ingatlanok hozama az utolsó negyedév végén 6,50 százalék, a kiskereskedelmi ingatlanoké 5,75 százalék (bevásárlóutcák) és 6,50 százalék (bevásárlóközpontok) volt. A hotelek esetében 6 százalékon, a logisztikai ingatlanoknál 6,50 százalékon stabilizálódott a hozamszint.