Ebben a sorozatban majdnem egy éve foglalkoztunk utoljára a budapesti irodapiac lehetőségeivel. Azóta nem lett könnyebb a helyzet, de egyes vidéki nagyvárosaink mintha feléledtek volna és ott a látóhatárra kerültek új, igaz, nem óriási méretű irodaberuházások is. Mivel a vidéki piacok általában követik a fővárosit, mindig érdekes, hogy a kiindulópontnak számító Budapesten mi történik ezen a területen.
Idézzük a hét elején nyilvánosságra került legfrissebb adatokat, csak a miheztartás végett. Jelenleg majdnem 4,4 millió négyzetméternyi iroda van a fővárosban, ebből 3,5 millió négyzetméter „A” és „B” kategóriás, a maradék rész a saját tulajdonú irodaterület, vagyis az, ami nincs a bérleti piacon.
Nem kényeztetnek el minket a beruházók, tavaly csak mintegy 100 ezer négyzetméternyi irodát adtak át, ez közel negyede a csúcsévekben mértnek. Tulajdonosként jó, ha tudjuk, hogy a bérlők manapság inkább maradnak a mostani helyükön, a szerződéshosszabbítások teszik ki a forgalom több mint felét. Bővíteni vagy előszerződni szinte senki sem akar, nagy a bizonytalanság.
Ugyancsak fontos mérőszám, hogy a teljes kínálatból mekkora terület áll üresen. Nos, ez a mutató most 13,5 százalék. Ami az elmúlt másfél évben folyamatosan emelkedett és idén további magasságokat érhet el, hiszen idén is lesznek átadások, vagyis bővül a kínálat, miközben a kereslet inkább stagnál, csak egy-két kerületben növekszik kicsit.
Értékbefolyásoló szempontok az irodapiacon
- elhelyezkedés
- megközelítés
- méret
- műszaki állapot
- az adott irodaház szolgáltatásai
- parkolási lehetőségek
- bérleti díj
- üzemeltetési költség
- a bérterület variálhatósága
- környező szolgáltatások mennyisége és minősége.
Ha Észak-Budán van irodaházunk, akkor boldogok lehetünk, ott csupán 8,7 százalék ez a mutató, ám ha a budapesti agglomeráció valamelyik településén, akkor jóval 30 százalék fölötti. Mivel az agglomerációban már régóta 30 százalék körüli értékeket mérnek, azzal kell szembesülni, hogy baj lesz a cash-flowal. Ezt nem szeretik a projektünkhöz hitelt adó bankok, ezért előbb-utóbb váltanunk kell: vagy tulajdonost vagy funkciót ennél az épületnél.
Budapesten továbbra is sok cég választja képviseleti központjának, fő irodai lokációjának a Váci úti irodafolyosót. Ez abból is látszik, hogy a bérleti tranzakciók harmadát itt bonyolítják le. Nem véletlen, hogy a nagy ingatlanalapok és a vagyonkezelő szervezetek itt is vásároltak irodaházakat. A Nagykörúton belüli körzetek is népszerűek, ott inkább közepes vagy kisebb méretű irodaházak vannak. Kivéve a belváros egyes részeit, ahol nagy, akár 10 ezer négyzetméternyi bérterülettel rendelkező ház is működik.
Tulajdonosként arra számíthatunk, hogy a nagy nemzetközi cégek igyekeznek optimalizálni az irodaigényüket, szeretnék összevonni a város több pontján található irodáikat és lecsapnak az akár 5-7 ezer négyzetméternyi területre is egy adott épületben, ha erre van mód. A feltételes mód azért indokolt, mert a már működő irodaházakban kevés ilyen van, leginkább az újonnan meghirdetettekben lehet kifogni egy-egy ilyen nagy területet.
Profitunkat természetesen befolyásolja, hogy mekkora bérleti díjat tudunk elkérni, illetve milyen saját költségeink vannak, amelyek egy részét átháríthatjuk a bérlőkre. Nos, Budapesten a főbb irodai helyszíneken 15-17 euró/négyzetméter/hó az átlag, de vannak bőven 20 euró fölötti szerződések. A bérlőknek ezen felül masszív üzemeltetési díjjal is számolni kell. Ez a Covid előtt havi 4-5 euró volt négyzetméterenként, ez mostanra fölment 10 euró környékére, de a kevésbé korszerű házakban megegyezhet a bérleti díjjal, ami kedvezőtlen a bérlőknek. Ha tulajdonosok vagyunk, ez számunkra sem jó hírverés, hiszen előbb-utóbb elpártolhatnak tőlünk a bérlők, ha nem lesz felújítás vagy korszerűsítés.
Befektetési szempontból azt mondhatjuk, hogy az éves hozam nagyjából 6-7 százalék körül van a jó adottságú irodaházaknál. Az utóbbi két évben nőttek a hozamok vagy főszabály szerint kissé olcsóbbak lettek az ingatlanok. Gazdasági fellendülés időszakában pont fordítva szokott lenni, a csökkenő hozamok dráguló vételeket feltételeznek. Erre azonban most még várni kell, a becslések szerint legalább másfél évet.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
A szlovén kormány csütörtöki ülésén további hat hónappal meghosszabbította a határellenőrzést a horvát és a magyar határon.
