5p

Sorozatunkban a lakóingatlanok mellett igyekszünk bemutatni a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos lehetőségeket és az értékváltozásokat is. Már csak azért is, mert ha például ingatlanalapba fektetünk, akkor tudnunk kell, hogy ezek pont ilyen ingatlanokat is bevesznek a portfóliójukba, tehát nem mindegy, hogy miként gazdálkodnak velük, illetve mik hatnak ezen ingatlanok értékére.

Ebben a sorozatban majdnem egy éve foglalkoztunk utoljára a budapesti irodapiac lehetőségeivel. Azóta nem lett könnyebb a helyzet, de egyes vidéki nagyvárosaink mintha feléledtek volna és ott a látóhatárra kerültek új, igaz, nem óriási méretű irodaberuházások is. Mivel a vidéki piacok általában követik a fővárosit, mindig érdekes, hogy a kiindulópontnak számító Budapesten mi történik ezen a területen.

Váci úti irodaházak. Itt is kifoghatunk jó ingatlant. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Váci úti irodaházak. Itt is kifoghatunk jó ingatlant. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Idézzük a hét elején nyilvánosságra került legfrissebb adatokat, csak a miheztartás végett. Jelenleg majdnem 4,4 millió négyzetméternyi iroda van a fővárosban, ebből 3,5 millió négyzetméter „A” és „B” kategóriás, a maradék rész a saját tulajdonú irodaterület, vagyis az, ami nincs a bérleti piacon.

Nem kényeztetnek el minket a beruházók, tavaly csak mintegy 100 ezer négyzetméternyi irodát adtak át, ez közel negyede a csúcsévekben mértnek. Tulajdonosként jó, ha tudjuk, hogy a bérlők manapság inkább maradnak a mostani helyükön, a szerződéshosszabbítások teszik ki a forgalom több mint felét. Bővíteni vagy előszerződni szinte senki sem akar, nagy a bizonytalanság.

Ugyancsak fontos mérőszám, hogy a teljes kínálatból mekkora terület áll üresen. Nos, ez a mutató most 13,5 százalék. Ami az elmúlt másfél évben folyamatosan emelkedett és idén további magasságokat érhet el, hiszen idén is lesznek átadások, vagyis bővül a kínálat, miközben a kereslet inkább stagnál, csak egy-két kerületben növekszik kicsit.

Értékbefolyásoló szempontok az irodapiacon

  • elhelyezkedés
  • megközelítés
  • méret
  • műszaki állapot
  • az adott irodaház szolgáltatásai
  • parkolási lehetőségek
  • bérleti díj
  • üzemeltetési költség
  • a bérterület variálhatósága
  • környező szolgáltatások mennyisége és minősége.

Ha Észak-Budán van irodaházunk, akkor boldogok lehetünk, ott csupán 8,7 százalék ez a mutató, ám ha a budapesti agglomeráció valamelyik településén, akkor jóval 30 százalék fölötti. Mivel az agglomerációban már régóta 30 százalék körüli értékeket mérnek, azzal kell szembesülni, hogy baj lesz a cash-flowal. Ezt nem szeretik a projektünkhöz hitelt adó bankok, ezért előbb-utóbb váltanunk kell: vagy tulajdonost vagy funkciót ennél az épületnél.

Budapesten továbbra is sok cég választja képviseleti központjának, fő irodai lokációjának a Váci úti irodafolyosót. Ez abból is látszik, hogy a bérleti tranzakciók harmadát itt bonyolítják le. Nem véletlen, hogy a nagy ingatlanalapok és a vagyonkezelő szervezetek itt is vásároltak irodaházakat. A Nagykörúton belüli körzetek is népszerűek, ott inkább közepes vagy kisebb méretű irodaházak vannak. Kivéve a belváros egyes részeit, ahol nagy, akár 10 ezer négyzetméternyi bérterülettel rendelkező ház is működik.

Tulajdonosként arra számíthatunk, hogy a nagy nemzetközi cégek igyekeznek optimalizálni az irodaigényüket, szeretnék összevonni a város több pontján található irodáikat és lecsapnak az akár 5-7 ezer négyzetméternyi területre is egy adott épületben, ha erre van mód. A feltételes mód azért indokolt, mert a már működő irodaházakban kevés ilyen van, leginkább az újonnan meghirdetettekben lehet kifogni egy-egy ilyen nagy területet. 

Profitunkat természetesen befolyásolja, hogy mekkora bérleti díjat tudunk elkérni, illetve milyen saját költségeink vannak, amelyek egy részét átháríthatjuk a bérlőkre. Nos, Budapesten a főbb irodai helyszíneken 15-17 euró/négyzetméter/hó az átlag, de vannak bőven 20 euró fölötti szerződések. A bérlőknek ezen felül masszív üzemeltetési díjjal is számolni kell. Ez a Covid előtt havi 4-5 euró volt négyzetméterenként, ez mostanra fölment 10 euró környékére, de a kevésbé korszerű házakban megegyezhet a bérleti díjjal, ami kedvezőtlen a bérlőknek. Ha tulajdonosok vagyunk, ez számunkra sem jó hírverés, hiszen előbb-utóbb elpártolhatnak tőlünk a bérlők, ha nem lesz felújítás vagy korszerűsítés.

Befektetési szempontból azt mondhatjuk, hogy az éves hozam nagyjából 6-7 százalék körül van a jó adottságú irodaházaknál. Az utóbbi két évben nőttek a hozamok vagy főszabály szerint kissé olcsóbbak lettek az ingatlanok. Gazdasági fellendülés időszakában pont fordítva szokott lenni, a csökkenő hozamok dráguló vételeket feltételeznek. Erre azonban most még várni kell, a becslések szerint legalább másfél évet.

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
Ingatlan Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt
Mester Nándor | 2024. február 25. 09:47
Még nyomott áron is érdemes kiadni az irodaházak földszintjét különféle szolgáltatóknak. Azok nélkül nehezebb lenne igazán vonzóvá tenni magát a házat a bérlők dolgozóinak szemében. Persze fontos, hogy milyen szektorokból sikerül bérlőket találni, a jelek szerint az étterem, az élelmiszerüzlet és a fitnesz központ jó választás.
Ingatlan Védeni kell a szigetet, amin Hernádi luxusszállodája áll? Új gát épül Esztergomban
Privátbankár.hu | 2024. február 23. 06:38
Az Országos Vízügyi Főigazgatóság megkezdte az Esztergomot védő új gátrendszer első ütemének megvalósítását, amelynek során másfél kilométernyi árvízvédelmi rendszer épül ki a Prímás-szigeten - közölte a szervezet szóvivője az MTI-vel.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Menő maradt Kádár János kedvenc kerülete
Mester Nándor | 2024. február 21. 19:41
Azt eddig is tudtuk, hogy az egykori pártfőtitkárnak oly kedves észak-pesti környéken sokan keresnek új otthont. Újdonság azonban, hogy a használt téglalakások is növelni tudták a népszerűségüket, újak és régiek gyakorlatilag egymást húzzák. Utóbbiak azonban csak akkor tudnak labdába rúgni, ha teljesen felújítottak és kiemelkedően jó közlekedéssel bírnak – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Lesújtó számokat közölt a KSH - kitalálja, melyik régióban nőtt egyedül az új lakások száma?
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 08:32
Mindenhol máshol csökkent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Budai panelt venni és eladni is érdemes
Mester Nándor | 2024. február 14. 18:58
Továbbra is népszerűek Buda több kerületének a panellakásai. Kisebb lett a kínálat, mint tavaly ősszel, de az árak csak elvétve csökkentek, 2-3 százalékkal, inkább stagnálnak. Nem ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, de a legjellemzőbb a 750-800 ezer forintos sáv – derül ki sorozatunk újabb részéből.
Ingatlan Jó hírt kaptak a lakásfelújításra készülődők
Privátbankár.hu | 2024. február 13. 08:15
A CSOK Plusz szabályai közt ugyan nincsen felújítási hitelcél, de például a Babaváróval vagy a Falusi CSOK-kal kombinálva már megoldható, hogy a kiszemelt és kamattámogatott hitel segítségével megvásárolt használt ingatlanon elvégezzünk néhány felújítási munkálatot.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG