Ebben a sorozatban majdnem egy éve foglalkoztunk utoljára a budapesti irodapiac lehetőségeivel. Azóta nem lett könnyebb a helyzet, de egyes vidéki nagyvárosaink mintha feléledtek volna és ott a látóhatárra kerültek új, igaz, nem óriási méretű irodaberuházások is. Mivel a vidéki piacok általában követik a fővárosit, mindig érdekes, hogy a kiindulópontnak számító Budapesten mi történik ezen a területen.
Idézzük a hét elején nyilvánosságra került legfrissebb adatokat, csak a miheztartás végett. Jelenleg majdnem 4,4 millió négyzetméternyi iroda van a fővárosban, ebből 3,5 millió négyzetméter „A” és „B” kategóriás, a maradék rész a saját tulajdonú irodaterület, vagyis az, ami nincs a bérleti piacon.
Nem kényeztetnek el minket a beruházók, tavaly csak mintegy 100 ezer négyzetméternyi irodát adtak át, ez közel negyede a csúcsévekben mértnek. Tulajdonosként jó, ha tudjuk, hogy a bérlők manapság inkább maradnak a mostani helyükön, a szerződéshosszabbítások teszik ki a forgalom több mint felét. Bővíteni vagy előszerződni szinte senki sem akar, nagy a bizonytalanság.
Ugyancsak fontos mérőszám, hogy a teljes kínálatból mekkora terület áll üresen. Nos, ez a mutató most 13,5 százalék. Ami az elmúlt másfél évben folyamatosan emelkedett és idén további magasságokat érhet el, hiszen idén is lesznek átadások, vagyis bővül a kínálat, miközben a kereslet inkább stagnál, csak egy-két kerületben növekszik kicsit.
Értékbefolyásoló szempontok az irodapiacon
- elhelyezkedés
- megközelítés
- méret
- műszaki állapot
- az adott irodaház szolgáltatásai
- parkolási lehetőségek
- bérleti díj
- üzemeltetési költség
- a bérterület variálhatósága
- környező szolgáltatások mennyisége és minősége.
Ha Észak-Budán van irodaházunk, akkor boldogok lehetünk, ott csupán 8,7 százalék ez a mutató, ám ha a budapesti agglomeráció valamelyik településén, akkor jóval 30 százalék fölötti. Mivel az agglomerációban már régóta 30 százalék körüli értékeket mérnek, azzal kell szembesülni, hogy baj lesz a cash-flowal. Ezt nem szeretik a projektünkhöz hitelt adó bankok, ezért előbb-utóbb váltanunk kell: vagy tulajdonost vagy funkciót ennél az épületnél.
Budapesten továbbra is sok cég választja képviseleti központjának, fő irodai lokációjának a Váci úti irodafolyosót. Ez abból is látszik, hogy a bérleti tranzakciók harmadát itt bonyolítják le. Nem véletlen, hogy a nagy ingatlanalapok és a vagyonkezelő szervezetek itt is vásároltak irodaházakat. A Nagykörúton belüli körzetek is népszerűek, ott inkább közepes vagy kisebb méretű irodaházak vannak. Kivéve a belváros egyes részeit, ahol nagy, akár 10 ezer négyzetméternyi bérterülettel rendelkező ház is működik.
Tulajdonosként arra számíthatunk, hogy a nagy nemzetközi cégek igyekeznek optimalizálni az irodaigényüket, szeretnék összevonni a város több pontján található irodáikat és lecsapnak az akár 5-7 ezer négyzetméternyi területre is egy adott épületben, ha erre van mód. A feltételes mód azért indokolt, mert a már működő irodaházakban kevés ilyen van, leginkább az újonnan meghirdetettekben lehet kifogni egy-egy ilyen nagy területet.
Profitunkat természetesen befolyásolja, hogy mekkora bérleti díjat tudunk elkérni, illetve milyen saját költségeink vannak, amelyek egy részét átháríthatjuk a bérlőkre. Nos, Budapesten a főbb irodai helyszíneken 15-17 euró/négyzetméter/hó az átlag, de vannak bőven 20 euró fölötti szerződések. A bérlőknek ezen felül masszív üzemeltetési díjjal is számolni kell. Ez a Covid előtt havi 4-5 euró volt négyzetméterenként, ez mostanra fölment 10 euró környékére, de a kevésbé korszerű házakban megegyezhet a bérleti díjjal, ami kedvezőtlen a bérlőknek. Ha tulajdonosok vagyunk, ez számunkra sem jó hírverés, hiszen előbb-utóbb elpártolhatnak tőlünk a bérlők, ha nem lesz felújítás vagy korszerűsítés.
Befektetési szempontból azt mondhatjuk, hogy az éves hozam nagyjából 6-7 százalék körül van a jó adottságú irodaházaknál. Az utóbbi két évben nőttek a hozamok vagy főszabály szerint kissé olcsóbbak lettek az ingatlanok. Gazdasági fellendülés időszakában pont fordítva szokott lenni, a csökkenő hozamok dráguló vételeket feltételeznek. Erre azonban most még várni kell, a becslések szerint legalább másfél évet.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
Ez egy olyan jogi csatározást vetíthet előre, amely az amerikai jegyban 
Bárcsak lenne Európában is olyan hét mesterlövész, mint az amerikai részvénypiacon!
