4p

Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.

A klasszikus bevásárlóközpontokban (városi plázákban) és a kiemelt bevásárlóutcákban a kínálati bérleti díjak a lokációtól és az üzlet méretétől függően nagy szórást mutatnak. Míg előbbi esetben 70-90 euró/négyzetméter között mozognak a havi bérleti díjak, addig a bevásárlóutcák üzleteiért 80-110 eurót kell fizetni. Ezek a sávok a Covid alatt sem nagyon változtak, s azóta is nagyjából ezekben a tartományokban vannak. 

Árleszállítás egy budapesti üzletben. Mindennel próbálkoznak, hogy növekedjen a forgalom, ami az ingatlan értékére is hatással van. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Árleszállítás egy budapesti üzletben. Mindennel próbálkoznak, hogy növekedjen a forgalom, ami az ingatlan értékére is hatással van. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

A Covid alatt felszökött üzemeltetési költségek már nem az eget verdesik. A tavalyi második félévtől csökkenni kezdtek az év eleji növekedést követően. Az energiaárak emelkedése és a forint árfolyamának gyengülése komoly kihívás elé állította a szektort, azonban az elérhető területek korlátozottsága miatt a legjobb lokációban lévő plázák teljesen foglaltak. Budapest külső körzeteiben és egyes vidéki nagyvárosokban azonban nem teljes a bérbeadók öröme, szép számmal vannak üres üzletek vagy olyanok, amelyek éppen bezárni vagy összeszűkülni készülnek. 

A bevásárlóközpontokban működő üzlethelyiségek értékét természetesen erősen befolyásolja a forgalom. Erre jelentős hatással van az, hogy az épületen belül hol található a bolt. A bejáratokhoz, a lépcsőfordulókhoz vagy az éttermi részhez közel lévők könnyebb helyzetben vannak, sokan haladnak el mellettük, előttük. A kategória vagy a szektor is lényeges, például egy olyan plázában, ahol legalább 6-8 cipőüzlet van, általában nagyobb a verseny ezek között. A ruházati üzletekből eleve rengeteget találunk minden központban, ott a márkahűség számít leginkább és az hogy az úgynevezett fast fashion vagy a klasszikusabb divatot kínálók csoportjába tartozik egy bolt.

A forgalmat – és az értéket – meglökheti, ha a bérlő látványos interaktív elemekkel (vizuális installációk, információs panelek, stb.) is csalogatja a vevőjelölteket. Az online és a fizikai eladás megfelelő összehangolása is segíthet, itt fontos a hatékony készletezés. Időnként szükséges az üzlet belső átalakítása, ráncfelvarrása vagy teljes megújítása. Ehhez tőke kell, ami keveseknek van.

Értékbefolyásoló szempontok a bevásárlóközpontok üzleteinél

  • a központ elhelyezkedése
  • az üzlet épületen belüli elhelyezkedése
  • láthatóság
  • szektor
  • kategória
  • méret
  • belső kialakítás
  • bérleti díj+üzemeltetési költség

Ha nem valamelyik globális márka üzletéről van szó, akkor a bérlőnek fel kell készülnie arra, hogy a központ üzemeltetője kevésbé lesz rugalmas, amikor a bérleti szerződés hosszabbításáról van szó. Persze, a bérbeadónak is érdeke, hogy megfelelő bérlői mixet alakítson ki, s ezért kell neki az úgymond kisebb bérlő is. Ám ha egy nagyobb világmárka bővülni akar a központon belül vagy egy olyan "nagy játékos" jelentkezik, amelyik éppen ott akar belépni a magyar piacra, akkor csak valakinek a kárára lesz helye. Ilyenkor rosszabb tárgyalási pozícióban vannak a kevésbé ismert, esetleg nem túl jó forgalommal bíró magyar vagy külföldi bérlők. 

Előny lehet, ha országos hálózata van egy kisebb cégnek: több magyar tulajdonú ruházati vagy cipős lánc működik már az ország több plázájában és más típusú bevásárlóközpontjában, így a nagyobb bérleti volumen miatt stabil pozíciókat tudnak kialkudni. Főleg, ha a lánc egyetlen kézben lévő plázákban bérel területet. Ilyen a Plaza nevű budapesti és vidéki városi központok esetében megfigyelhető, ahol az Indotek Group az üzemeltető.

-------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Kiderült, hol vannak a legolcsóbb vízparti nyaralók Magyarországon
Privátbankár.hu | 2025. június 24. 09:09
A nyaralóövezetekben, vízparti településeken lévő lakóingatlanok, nyaralók árai között is tetemes különbségek vannak az országon belül.
Ingatlan Zuhanó ingatlanárak, jogbizonytalanság, csökkenő likviditás az agglomerációban?
Sasvári Péter | 2025. június 23. 05:59
Komoly zavarokat okozhat az ingatlanpiacon a helyi önazonosság védelméről szóló törvény a Duna House szerint. Az intézkedés ugyanis bizonytalansági tényezőként jelenhet meg, és így ronthatja a vásárlási kedvet. De vajon mennyire forgatja fel az ágazatot a törvény?
Ingatlan Nem jó ötlet most panellakást venni
Privátbankár.hu | 2025. június 19. 11:17
Március és május között országosan átlagban 5,8 százalékot lehetett alkudni az eladott lakóingatlanok árából, azonban a paneleknél tovább szűkült a vevők mozgástere – derül ki az OTP Ingatlanpont adataiból.
Ingatlan Hitelből venne lakást? Akkor ennek most örülhet
Privátbankár.hu | 2025. június 4. 08:36
Amennyiben a szükséges önerő előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása.
Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG