A klasszikus bevásárlóközpontokban (városi plázákban) és a kiemelt bevásárlóutcákban a kínálati bérleti díjak a lokációtól és az üzlet méretétől függően nagy szórást mutatnak. Míg előbbi esetben 70-90 euró/négyzetméter között mozognak a havi bérleti díjak, addig a bevásárlóutcák üzleteiért 80-110 eurót kell fizetni. Ezek a sávok a Covid alatt sem nagyon változtak, s azóta is nagyjából ezekben a tartományokban vannak. 

A Covid alatt felszökött üzemeltetési költségek már nem az eget verdesik. A tavalyi második félévtől csökkenni kezdtek az év eleji növekedést követően. Az energiaárak emelkedése és a forint árfolyamának gyengülése komoly kihívás elé állította a szektort, azonban az elérhető területek korlátozottsága miatt a legjobb lokációban lévő plázák teljesen foglaltak. Budapest külső körzeteiben és egyes vidéki nagyvárosokban azonban nem teljes a bérbeadók öröme, szép számmal vannak üres üzletek vagy olyanok, amelyek éppen bezárni vagy összeszűkülni készülnek. 

A bevásárlóközpontokban működő üzlethelyiségek értékét természetesen erősen befolyásolja a forgalom. Erre jelentős hatással van az, hogy az épületen belül hol található a bolt. A bejáratokhoz, a lépcsőfordulókhoz vagy az éttermi részhez közel lévők könnyebb helyzetben vannak, sokan haladnak el mellettük, előttük. A kategória vagy a szektor is lényeges, például egy olyan plázában, ahol legalább 6-8 cipőüzlet van, általában nagyobb a verseny ezek között. A ruházati üzletekből eleve rengeteget találunk minden központban, ott a márkahűség számít leginkább és az hogy az úgynevezett fast fashion vagy a klasszikusabb divatot kínálók csoportjába tartozik egy bolt.

A forgalmat – és az értéket – meglökheti, ha a bérlő látványos interaktív elemekkel (vizuális installációk, információs panelek, stb.) is csalogatja a vevőjelölteket. Az online és a fizikai eladás megfelelő összehangolása is segíthet, itt fontos a hatékony készletezés. Időnként szükséges az üzlet belső átalakítása, ráncfelvarrása vagy teljes megújítása. Ehhez tőke kell, ami keveseknek van.

Értékbefolyásoló szempontok a bevásárlóközpontok üzleteinél

• a központ elhelyezkedése
• az üzlet épületen belüli elhelyezkedése
• láthatóság
• szektor
• kategória
• méret
• belső kialakítás
• bérleti díj+üzemeltetési költség

Ha nem valamelyik globális márka üzletéről van szó, akkor a bérlőnek fel kell készülnie arra, hogy a központ üzemeltetője kevésbé lesz rugalmas, amikor a bérleti szerződés hosszabbításáról van szó. Persze, a bérbeadónak is érdeke, hogy megfelelő bérlői mixet alakítson ki, s ezért kell neki az úgymond kisebb bérlő is. Ám ha egy nagyobb világmárka bővülni akar a központon belül vagy egy olyan "nagy játékos" jelentkezik, amelyik éppen ott akar belépni a magyar piacra, akkor csak valakinek a kárára lesz helye. Ilyenkor rosszabb tárgyalási pozícióban vannak a kevésbé ismert, esetleg nem túl jó forgalommal bíró magyar vagy külföldi bérlők. 

Előny lehet, ha országos hálózata van egy kisebb cégnek: több magyar tulajdonú ruházati vagy cipős lánc működik már az ország több plázájában és más típusú bevásárlóközpontjában, így a nagyobb bérleti volumen miatt stabil pozíciókat tudnak kialkudni. Főleg, ha a lánc egyetlen kézben lévő plázákban bérel területet. Ilyen a Plaza nevű budapesti és vidéki városi központok esetében megfigyelhető, ahol az Indotek Group az üzemeltető.

-------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.