4p

Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.

A klasszikus bevásárlóközpontokban (városi plázákban) és a kiemelt bevásárlóutcákban a kínálati bérleti díjak a lokációtól és az üzlet méretétől függően nagy szórást mutatnak. Míg előbbi esetben 70-90 euró/négyzetméter között mozognak a havi bérleti díjak, addig a bevásárlóutcák üzleteiért 80-110 eurót kell fizetni. Ezek a sávok a Covid alatt sem nagyon változtak, s azóta is nagyjából ezekben a tartományokban vannak. 

Árleszállítás egy budapesti üzletben. Mindennel próbálkoznak, hogy növekedjen a forgalom, ami az ingatlan értékére is hatással van. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Árleszállítás egy budapesti üzletben. Mindennel próbálkoznak, hogy növekedjen a forgalom, ami az ingatlan értékére is hatással van. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

A Covid alatt felszökött üzemeltetési költségek már nem az eget verdesik. A tavalyi második félévtől csökkenni kezdtek az év eleji növekedést követően. Az energiaárak emelkedése és a forint árfolyamának gyengülése komoly kihívás elé állította a szektort, azonban az elérhető területek korlátozottsága miatt a legjobb lokációban lévő plázák teljesen foglaltak. Budapest külső körzeteiben és egyes vidéki nagyvárosokban azonban nem teljes a bérbeadók öröme, szép számmal vannak üres üzletek vagy olyanok, amelyek éppen bezárni vagy összeszűkülni készülnek. 

A bevásárlóközpontokban működő üzlethelyiségek értékét természetesen erősen befolyásolja a forgalom. Erre jelentős hatással van az, hogy az épületen belül hol található a bolt. A bejáratokhoz, a lépcsőfordulókhoz vagy az éttermi részhez közel lévők könnyebb helyzetben vannak, sokan haladnak el mellettük, előttük. A kategória vagy a szektor is lényeges, például egy olyan plázában, ahol legalább 6-8 cipőüzlet van, általában nagyobb a verseny ezek között. A ruházati üzletekből eleve rengeteget találunk minden központban, ott a márkahűség számít leginkább és az hogy az úgynevezett fast fashion vagy a klasszikusabb divatot kínálók csoportjába tartozik egy bolt.

A forgalmat – és az értéket – meglökheti, ha a bérlő látványos interaktív elemekkel (vizuális installációk, információs panelek, stb.) is csalogatja a vevőjelölteket. Az online és a fizikai eladás megfelelő összehangolása is segíthet, itt fontos a hatékony készletezés. Időnként szükséges az üzlet belső átalakítása, ráncfelvarrása vagy teljes megújítása. Ehhez tőke kell, ami keveseknek van.

Értékbefolyásoló szempontok a bevásárlóközpontok üzleteinél

  • a központ elhelyezkedése
  • az üzlet épületen belüli elhelyezkedése
  • láthatóság
  • szektor
  • kategória
  • méret
  • belső kialakítás
  • bérleti díj+üzemeltetési költség

Ha nem valamelyik globális márka üzletéről van szó, akkor a bérlőnek fel kell készülnie arra, hogy a központ üzemeltetője kevésbé lesz rugalmas, amikor a bérleti szerződés hosszabbításáról van szó. Persze, a bérbeadónak is érdeke, hogy megfelelő bérlői mixet alakítson ki, s ezért kell neki az úgymond kisebb bérlő is. Ám ha egy nagyobb világmárka bővülni akar a központon belül vagy egy olyan "nagy játékos" jelentkezik, amelyik éppen ott akar belépni a magyar piacra, akkor csak valakinek a kárára lesz helye. Ilyenkor rosszabb tárgyalási pozícióban vannak a kevésbé ismert, esetleg nem túl jó forgalommal bíró magyar vagy külföldi bérlők. 

Előny lehet, ha országos hálózata van egy kisebb cégnek: több magyar tulajdonú ruházati vagy cipős lánc működik már az ország több plázájában és más típusú bevásárlóközpontjában, így a nagyobb bérleti volumen miatt stabil pozíciókat tudnak kialkudni. Főleg, ha a lánc egyetlen kézben lévő plázákban bérel területet. Ilyen a Plaza nevű budapesti és vidéki városi központok esetében megfigyelhető, ahol az Indotek Group az üzemeltető.

-------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG