4p

Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.

A klasszikus bevásárlóközpontokban (városi plázákban) és a kiemelt bevásárlóutcákban a kínálati bérleti díjak a lokációtól és az üzlet méretétől függően nagy szórást mutatnak. Míg előbbi esetben 70-90 euró/négyzetméter között mozognak a havi bérleti díjak, addig a bevásárlóutcák üzleteiért 80-110 eurót kell fizetni. Ezek a sávok a Covid alatt sem nagyon változtak, s azóta is nagyjából ezekben a tartományokban vannak. 

Árleszállítás egy budapesti üzletben. Mindennel próbálkoznak, hogy növekedjen a forgalom, ami az ingatlan értékére is hatással van. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Árleszállítás egy budapesti üzletben. Mindennel próbálkoznak, hogy növekedjen a forgalom, ami az ingatlan értékére is hatással van. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

A Covid alatt felszökött üzemeltetési költségek már nem az eget verdesik. A tavalyi második félévtől csökkenni kezdtek az év eleji növekedést követően. Az energiaárak emelkedése és a forint árfolyamának gyengülése komoly kihívás elé állította a szektort, azonban az elérhető területek korlátozottsága miatt a legjobb lokációban lévő plázák teljesen foglaltak. Budapest külső körzeteiben és egyes vidéki nagyvárosokban azonban nem teljes a bérbeadók öröme, szép számmal vannak üres üzletek vagy olyanok, amelyek éppen bezárni vagy összeszűkülni készülnek. 

A bevásárlóközpontokban működő üzlethelyiségek értékét természetesen erősen befolyásolja a forgalom. Erre jelentős hatással van az, hogy az épületen belül hol található a bolt. A bejáratokhoz, a lépcsőfordulókhoz vagy az éttermi részhez közel lévők könnyebb helyzetben vannak, sokan haladnak el mellettük, előttük. A kategória vagy a szektor is lényeges, például egy olyan plázában, ahol legalább 6-8 cipőüzlet van, általában nagyobb a verseny ezek között. A ruházati üzletekből eleve rengeteget találunk minden központban, ott a márkahűség számít leginkább és az hogy az úgynevezett fast fashion vagy a klasszikusabb divatot kínálók csoportjába tartozik egy bolt.

A forgalmat – és az értéket – meglökheti, ha a bérlő látványos interaktív elemekkel (vizuális installációk, információs panelek, stb.) is csalogatja a vevőjelölteket. Az online és a fizikai eladás megfelelő összehangolása is segíthet, itt fontos a hatékony készletezés. Időnként szükséges az üzlet belső átalakítása, ráncfelvarrása vagy teljes megújítása. Ehhez tőke kell, ami keveseknek van.

Értékbefolyásoló szempontok a bevásárlóközpontok üzleteinél

  • a központ elhelyezkedése
  • az üzlet épületen belüli elhelyezkedése
  • láthatóság
  • szektor
  • kategória
  • méret
  • belső kialakítás
  • bérleti díj+üzemeltetési költség

Ha nem valamelyik globális márka üzletéről van szó, akkor a bérlőnek fel kell készülnie arra, hogy a központ üzemeltetője kevésbé lesz rugalmas, amikor a bérleti szerződés hosszabbításáról van szó. Persze, a bérbeadónak is érdeke, hogy megfelelő bérlői mixet alakítson ki, s ezért kell neki az úgymond kisebb bérlő is. Ám ha egy nagyobb világmárka bővülni akar a központon belül vagy egy olyan "nagy játékos" jelentkezik, amelyik éppen ott akar belépni a magyar piacra, akkor csak valakinek a kárára lesz helye. Ilyenkor rosszabb tárgyalási pozícióban vannak a kevésbé ismert, esetleg nem túl jó forgalommal bíró magyar vagy külföldi bérlők. 

Előny lehet, ha országos hálózata van egy kisebb cégnek: több magyar tulajdonú ruházati vagy cipős lánc működik már az ország több plázájában és más típusú bevásárlóközpontjában, így a nagyobb bérleti volumen miatt stabil pozíciókat tudnak kialkudni. Főleg, ha a lánc egyetlen kézben lévő plázákban bérel területet. Ilyen a Plaza nevű budapesti és vidéki városi központok esetében megfigyelhető, ahol az Indotek Group az üzemeltető.

-------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG