7p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Konganak az ürességtől a budapesti hotelek, míg vidéken úgy-ahogy tartják magukat. Az eladástól korábban mereven elzárkózó tulajdonosok egy része már tárgyalna, de a vevőjelöltek kivárnak: további értékvesztésre számítva csak pár hónap múlva, jóval olcsóbban akarnak vásárolni.

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége (MSZÉSZ) szerint a koronavírus-járvány következében az első nyolc hónapban országos szinten a belföldi vendégéjszakák száma 33,7 százalékkal, a külföldiek száma 69,3 százalékkal, Budapesten a belföldieké 54,5 százalékkal, a külföldieké 72,2 százalékkal maradt el a tavalyitól. Még nincsenek hivatalos számok szeptemberről és októberről, de biztos, hogy még ennél is jóval nagyobb visszaesést fognak mérni, hiszen ekkor már érvényben volt a határzár, és a hazai vendégek is sokkal óvatosabbak lettek, nem vállalták a kockázatot.

Ehhez képest érdekes, hogy augusztus végéig 6 új szálloda is nyílt: kettő vidéken (a 96 szobás Avar Hotel Mátrafüred és a kínaiak által tulajdonolt Willis hotel Zalaegerszegen) és négy Budapesten, (Ramada by Wyndham Budapest City Center Hotel 52 szobával, az a&o Hostel Budapest City 114 szobával, a 22. Rendezvényközpont és Boutique Hotel, Budafok 27 szobával és a NETIZEN Budapest Centre 56 szobával). Itt nyilvánvalóan a tulajdonosok inkább befejezték a beruházásokat, semmint félbehagyták volna, így talán kisebb lesz a veszteségük.

Különféle becslések szerint a fővárosi hoteleknél legalább 40-60 százalékos elbocsátások zajlanak amiatt, hogy gyakorlatilag két hónapja alig vannak vendégek. A határzár miatt a külföldiek szinte teljesen eltűntek, a legóvatosabb szakemberek is azt mondják, hogy legalább 2, de inkább 3-4 év kell a teljes visszaépüléshez. Kormányzati segítséget nem kapnak az ágazat bajbajutott szereplői, így több tucat kis és közepes szálloda kerülhet eladósorba vagy más funkcióval nyithat újra, ha enyhül a járványhelyzet.

Kétféle befektetői kör vár arra, hogy még olcsóbbak legyenek a bajban lévő hotelek: az egyik a NER-hez köthetőké, akiknek gyakorlatilag nem sürgős, és tőkepozícióik is erősek. A másik a hagyományos, tehát angolszász és németajkú magáncégeké, de ők sem siettetik a dolgot. Főleg a 100 szobásnál kisebb, néhány éve épült, és még jelentős mértékű hitellel terhelt szállodák lehetnek jó prédák. Ugyancsak jó falat lehet a jó lokációban lévő, de felújítandó szálloda is – olcsón megvehetők, és a válság alatt éppen elvégezhető a felújítás.  

Takács Péter, a VLK Cresa befektetési szakértője azt mondta lapunknak: már vannak olyan tulajdonosok vagy üzemeltetők, akik a tavaszi első hullám idején még elküldték a vevő jelölteket, de most már legalább meghallgatják őket. Nem biztos, hogy lesz belőle tranzakció, a kért 20-30 százalékos árcsökkentésbe egyelőre nem mennek bele, de már nem zárkóznak el a tárgyalástól.

A tanácsadó cég képviselője inkább azt valószínűsíti, hogy lesz egy átmeneti időszak, amikor a bérleti szerződéseket üzemeltetési megállapodásokká alakítják egy határozott időre, majd 2-3 éven belül visszatérhetnek a forgalom alapú elszámolásra, ám a fix bérleti díjra csak jóval hosszabb távon. Az üzemeltetési szerződéses konstrukciók esetén elkötelezett partnerség kell az épülettulajdonos és az üzemeltető (és a bankok) részéről, hogy átvészeljék ezt az időszakot.

„Probléma, hogy nincs referenciahozam, mint az irodaházaknál, ahol a bérleti díj dominál. A fix bérleti díjas konstrukció eddig sem volt nagyon elterjedt, csak az utóbbi pár évben jelent meg intenzívebben, de a jelenlegi bizonytalan piacban ez a merev konstrukció okozza a legtöbb nehézséget minden szereplőnek. A management szerződések esetén is volt hozamszámítási modell az adásvételekhez, általában EBITDA-ra vetítve, de ma senki ne tudja megmondani, hogy milyen EBITDA-ja lesz egy hotelnek 2020, 2021 vagy 2022-ben.”

Úgy látja, hogy bizonyos, nem nagy nemzetközi lánchoz tartozó szállodáknál opció lehet a lakásokká vagy irodákká alakítás, erre már van egy-két példa Budapesten. Még inkább valószínű, hogy a még nem épülő, de már tervezési szakaszban lévő hotelek nem hotelként, hanem lakóházként nyitnak meg. Egyelőre az elmúlt években korábban kicsit lesajnált apartmanhotelek látszanak viszonylag jobban átvészelni ezt az időszakot illetve azok akiknek több szállodája van és azt a kevés meglévő vendéget is egy nyitva tartott házukba tudják irányítani míg a többi üzemszüneten vagy zárva tart.

„A fejlesztési telkeknél és meglévő épületeknél még túlárazottak a telkek, de most még kérdéses, hogy lejjebb mennek-e rövid távon a telekárral a tulajdonosok, az 5 százalékos lakásáfa részletein sok múlik illetve azon, hogy az irodapiac átalakul-e annyira, hogy hotelprojektekből irodaprojektek legyenek” – mondta Takács Péter. Utalt arra is, hogy Bécsben, aminek a hotelpiacát gyakran hasonlítjuk Budapestéhez, a becslések szerint a szállodák mintegy ötöde (70-80 hotel) valószínűleg nem fog hotelként újranyitni, hanem irodaként vagy lakásként jön piacra, mert ott is súlyos a válság.

Ha Budapesten is hasonló rossz kimenettel számolunk, akkor mintegy 3-4 ezer hotelszoba nem kerül vissza a kínálatba, amire még rájön a fejlesztési fázisban lévő hotelprojektek funkcióváltása miatti kapacitás veszteség. Ez összességében a piac helyreállásának jót tehet, de sok tulajdonos, üzemeltető és munkavállaló kerül nehéz helyzetbe. Most elsősorban a kereslettől függ minden, amíg az nincs addig csak elvi lehetőségekről beszélhetünk. Budapestnek azt a plusz kockázatot is intelligensebben kellene kezelni, amit eddig sajnos nem tudott, hogy ne elsősorban árcsökkentéssel szálljon vissza a nemzetközi és helyi versenybe, abból ugyanis még hosszabb és fájdalmasabb lesz a kilábalás.” - érvelt a szekember.

A Hotelstars Nemzeti Szálloda Védjegy rendszer 270 feltétel (termék és szolgáltatás) teljesítésén alapszik, ezért a Hotelstars-logó garanciát jelent arra, hogy az adott szálloda jogosan használja a minőséget jelző Hotelstars-csillagot – közölte a héten a hazai szállodaszövetség. Jelenleg a magyarországi szállodai kapacitás mintegy 60 százaléka minősített. Flesch Tamás, az MSZÉSZ elnöke elmondta, hogy a szállodák minősítése nem kötelező, azonban ha a vendégek Hotelstars-csillagokkal rendelkező szállodát választanak, akkor biztosak lehetnek benne, hogy a kategóriától elvárt minőséget kapják.

Várhatóan megfordul a trend 2021-re a hazai szállodapiacon – jelentette ki Rókusfalvy Zsombor, a CFI Hungary Zrt. hotelszegmensért felelős szakértője. A befektetők egészen tavalyig mindenekelőtt Budapestben gondolkodtak. Itt akartak vásárolni és a fejlesztések jelentős része is ide koncentrálódott. Szerinte is különösen hazai befektetői csoportok szeretnének „tisztességes árakon” új pozíciókat felvenni a frekventált turisztikai gócokban, de előbb-utóbb ez a pénz is más csatornák, szegmensek felé fordul vagy fordulhat. Lehet, hogy mire a jelenlegi tulajdonosok „elfáradnak” az elhúzódó válságban, már nem nagyon lesznek vásárlók, és az addigra régóta pangó hoteleket már csak egy, a mainál sokkal nyomottabb áron lehet majd eladni – vélekedett.

Vidéken egészen más a helyzet. A Kisfaludy programban eddig elköltött több tízmilliárd forint komoly lendületet adott az országnak, az érintett szállodák, szálláshelyek befektetési szempontból vonzóak lettek – de nem jellemző, hogy el akarnák ezeket adni. Ennek ellenére a Balaton környékén és az ország más helyszínein is több jelentős tranzakció zajlott a közelmúltban – mutatott rá a CFI szakembere.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG