6p

Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Már lapunk is többször írt arról, hogy a Budapestről kiköltözni akarók és a fővároshoz közeli célpontokat kereső, távolabbi vármegyékből érkezők előtt egyre jobban felértékelődtek a fővárossal szorosan összeépült délkeleti települések, Gyál, Vecsés, Ecser, de a pár kilométerrel kijjebb lévő Felsőpakony, Üllő vagy Ócsa is. Az átlagos négyzetméterár 600 ezer forint környékére nőtt ugyan, mert emelkedett a kereslet, de ez még mindig könnyebben kifizethető, mint mondjuk Szigetszentmiklósen, Érden, Szentendréről vagy Törökbálintról nem is beszélve.

Vecsés és Gyál határában épülő lakónegyed. Ilyenek is megjelentek a délkeleti agglomerációban
Vecsés és Gyál határában épülő lakónegyed. Ilyenek is megjelentek a délkeleti agglomerációban
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

A közvetítő hálózatok többsége szerint a felújítást nélkülöző családi házak az egész agglomerációban leértékelődtek, tavaly és tavalyelőtt a tulajdonosoknak 10-25 százalékot is engedniük kellett az árból, ha tényleg el akarták adni az ingatlant. Ennek ellenére az átlagos eladási árak növekedtek, ugyanis főleg a drágább, újszerű vagy felújított, jellemzően 2000 után épült, azonnal költözhető lakásokra volt kereslet. 

A vevők jellemzően saját célra vásároltak, a magas állampapírhozamok miatt a korábbi évekhez képest kevesebben vásároltak ingatlant befektetési céllal. Erősen csökkent a hitelből vásárlók aránya is. A kamatok növekedése különösen az agglomerációban vetette vissza a keresletet. A főváros környékén ugyanis csak 30-40 százaléknyi önerőt hoztak-hoznak, a vételár túlnyomó részét hitelből akarják kifizetni.

Az OTP Ingatlanpont szerint idei újdonság, hogy már nemcsak az újszerű lakásokat keresik, hanem nőtt a közepes állapotú, illetve a felújítandó ingatlanok iránti érdeklődés is, ami a befektetők visszatérésére utal. Az idei év elejétől elérhető CSOK Plusz feltételeit ugyan országosan sokkal kevesebben tudják kihasználni, mint a korábbi városi CSOK-ot, de arra már elegendő lehet az új, megemelt hitelösszeg, hogy egy jó állapotú családi házat vegyenek a délkeleti körzetben.

A 25 ezer lakosú Gyálon jelenleg mintegy 350 házból lehet válogatni, ennek egyharmada 100-130 négyzetméteres, itt állapottól és kortól függően 85-110 millió forint közötti sávban lehet a legtöbb tranzakció. A néhány éve épült vagy mostanában felhúzott ikerházaknál jellemzően kicsi az előkert, ami legfeljebb egy gépkocsinak elegendő. A település rendkívül túlépített lett a kereslet növekedése miatt, nagyon sok a nyeles telekre felhúzott 100 négyzetméter körüli új épület. A belső utcákban leginkább romos, 60-70 éves házak lebontása után lehet építkezni vagy a település szélső utcáiban, ahol eleve kicsit olcsóbbak a házak, mint a központban.

Értékbefolyásoló szempontok a délkeleti agglomerációban

  • fővárosba bejutás percben
  • bejutási lehetőség autóval vagy közösségi közlekedéssel
  • családi ház mérete
  • a kert mérete
  • a ház tájolása
  • felújítás vagy ennek hiánya
  • önálló garázs van-e
  • fúrt kút megléte
  • szociális infrastruktúra kiépítettsége
  • ellátási/kereskedelmi infrastruktúra minősége

Gyálnál mintegy 5-10 százalékkal drágább a pár ezerrel kisebb lakosságú Vecsés, ahol viszont van terjeszkedési lehetőség és a választék is nagyobb, sokszínűbb. A városban három lakópark is épült, ott már tágasabb az elhelyezés, jut hely még egy autónak, sok helyütt a kert is legalább akkora, mint maga a ház. Az egyik új lakóparkban amerikai stílusú házakat húztak fel, az ottani négyzetméterárak alulról súrolják az egymillió forintot. 

Vecsésen most közel 240 házat kínálnak, ennek legfeljebb tizede új építésű. Az egyik beépülő városrész a Gyál felé kivezető úthoz közeli kereskedelmi csomópontnál van, ott 800-900 ezer forintos négyzetméterárakkal is találkozni, de a település történelmi részein, ahol általában inkább a közepes állapotú házak vannak a piacon, inkább az 550-700 ezer forintos sáv jellemző. 

Ócsán ennél is kicsit barátibb árak vannak, de az új ikerházakért négyzetméterenként ott is legalább 700 ezer forintot kér a kivitelező, aki rendszerint maga a beruházó is egyúttal. Kifoghatunk Kádár-kockákat is, ezek 350 és 500 ezer forint közötti négyzetméteráron vannak a piacon. A hirdetések között találkozhatunk az Alsópakonyhoz közeli lakópark egy-két házával is, ezeket a 60 négyzetméteres, tehát nagyon kicsi alapterületű ingatlanokat 45-47 millió forintért szeretné eladni az építtető. Vannak 60-70 millióért kínált új építésű házak is, azok már 500-700 négyzetméteres telken állnak, így ott valóban nagyobb az élettér.

Üllőn mélyebben kell a pénztárcába nyúlnia annak, aki újszerű vagy felújított házat szeretne venni. A városközpontban 650-800 ezer forintos négyzetméterárak jellemzőek és mintegy kétszer annyi, 150-160 családi ház szerepel a kínálatban, mint Ócsán. A Kádár-kockákat 500 ezer forint körüli négyzetméteráron hirdetik, ezek sorsa megpecsételődni látszik, ha a tulajdonosok nem költenek rájuk több millió forintot. Ám aki fantáziát lát a kisvárosban és csak kevés pénze van, de képes felújítani egy ilyen ingatlant, az jó vásárt csinálhat.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG