Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is

Már lapunk is többször írt arról, hogy a Budapestről kiköltözni akarók és a fővároshoz közeli célpontokat kereső, távolabbi vármegyékből érkezők előtt egyre jobban felértékelődtek a fővárossal szorosan összeépült délkeleti települések, Gyál, Vecsés, Ecser, de a pár kilométerrel kijjebb lévő Felsőpakony, Üllő vagy Ócsa is. Az átlagos négyzetméterár 600 ezer forint környékére nőtt ugyan, mert emelkedett a kereslet, de ez még mindig könnyebben kifizethető, mint mondjuk Szigetszentmiklósen, Érden, Szentendréről vagy Törökbálintról nem is beszélve.

A közvetítő hálózatok többsége szerint a felújítást nélkülöző családi házak az egész agglomerációban leértékelődtek, tavaly és tavalyelőtt a tulajdonosoknak 10-25 százalékot is engedniük kellett az árból, ha tényleg el akarták adni az ingatlant. Ennek ellenére az átlagos eladási árak növekedtek, ugyanis főleg a drágább, újszerű vagy felújított, jellemzően 2000 után épült, azonnal költözhető lakásokra volt kereslet. 

A vevők jellemzően saját célra vásároltak, a magas állampapírhozamok miatt a korábbi évekhez képest kevesebben vásároltak ingatlant befektetési céllal. Erősen csökkent a hitelből vásárlók aránya is. A kamatok növekedése különösen az agglomerációban vetette vissza a keresletet. A főváros környékén ugyanis csak 30-40 százaléknyi önerőt hoztak-hoznak, a vételár túlnyomó részét hitelből akarják kifizetni.

Az OTP Ingatlanpont szerint idei újdonság, hogy már nemcsak az újszerű lakásokat keresik, hanem nőtt a közepes állapotú, illetve a felújítandó ingatlanok iránti érdeklődés is, ami a befektetők visszatérésére utal. Az idei év elejétől elérhető CSOK Plusz feltételeit ugyan országosan sokkal kevesebben tudják kihasználni, mint a korábbi városi CSOK-ot, de arra már elegendő lehet az új, megemelt hitelösszeg, hogy egy jó állapotú családi házat vegyenek a délkeleti körzetben.

A 25 ezer lakosú Gyálon jelenleg mintegy 350 házból lehet válogatni, ennek egyharmada 100-130 négyzetméteres, itt állapottól és kortól függően 85-110 millió forint közötti sávban lehet a legtöbb tranzakció. A néhány éve épült vagy mostanában felhúzott ikerházaknál jellemzően kicsi az előkert, ami legfeljebb egy gépkocsinak elegendő. A település rendkívül túlépített lett a kereslet növekedése miatt, nagyon sok a nyeles telekre felhúzott 100 négyzetméter körüli új épület. A belső utcákban leginkább romos, 60-70 éves házak lebontása után lehet építkezni vagy a település szélső utcáiban, ahol eleve kicsit olcsóbbak a házak, mint a központban.

Értékbefolyásoló szempontok a délkeleti agglomerációban

• fővárosba bejutás percben
• bejutási lehetőség autóval vagy közösségi közlekedéssel
• családi ház mérete
• a kert mérete
• a ház tájolása
• felújítás vagy ennek hiánya
• önálló garázs van-e
• fúrt kút megléte
• szociális infrastruktúra kiépítettsége
• ellátási/kereskedelmi infrastruktúra minősége

Gyálnál mintegy 5-10 százalékkal drágább a pár ezerrel kisebb lakosságú Vecsés, ahol viszont van terjeszkedési lehetőség és a választék is nagyobb, sokszínűbb. A városban három lakópark is épült, ott már tágasabb az elhelyezés, jut hely még egy autónak, sok helyütt a kert is legalább akkora, mint maga a ház. Az egyik új lakóparkban amerikai stílusú házakat húztak fel, az ottani négyzetméterárak alulról súrolják az egymillió forintot. 

Vecsésen most közel 240 házat kínálnak, ennek legfeljebb tizede új építésű. Az egyik beépülő városrész a Gyál felé kivezető úthoz közeli kereskedelmi csomópontnál van, ott 800-900 ezer forintos négyzetméterárakkal is találkozni, de a település történelmi részein, ahol általában inkább a közepes állapotú házak vannak a piacon, inkább az 550-700 ezer forintos sáv jellemző. 

Ócsán ennél is kicsit barátibb árak vannak, de az új ikerházakért négyzetméterenként ott is legalább 700 ezer forintot kér a kivitelező, aki rendszerint maga a beruházó is egyúttal. Kifoghatunk Kádár-kockákat is, ezek 350 és 500 ezer forint közötti négyzetméteráron vannak a piacon. A hirdetések között találkozhatunk az Alsópakonyhoz közeli lakópark egy-két házával is, ezeket a 60 négyzetméteres, tehát nagyon kicsi alapterületű ingatlanokat 45-47 millió forintért szeretné eladni az építtető. Vannak 60-70 millióért kínált új építésű házak is, azok már 500-700 négyzetméteres telken állnak, így ott valóban nagyobb az élettér.

Üllőn mélyebben kell a pénztárcába nyúlnia annak, aki újszerű vagy felújított házat szeretne venni. A városközpontban 650-800 ezer forintos négyzetméterárak jellemzőek és mintegy kétszer annyi, 150-160 családi ház szerepel a kínálatban, mint Ócsán. A Kádár-kockákat 500 ezer forint körüli négyzetméteráron hirdetik, ezek sorsa megpecsételődni látszik, ha a tulajdonosok nem költenek rájuk több millió forintot. Ám aki fantáziát lát a kisvárosban és csak kevés pénze van, de képes felújítani egy ilyen ingatlant, az jó vásárt csinálhat.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja