6p

Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Nyolc hónappal ezelőtt, tavaly nyáron írtunk legutoljára arról, miként befolyásolja az ingatlanok értékét az, hogy gyárat működtet ott a dél-koreai nagyvállalat, illetve bővítést tervez. Azóta nem csökkent a lakosok többségének veszélyérzete, ráadásul idén februárban a Samsung SDI megerősítette, hogy döntés született a harmadik gödi gyár megépítéséről. A cég a Hyundai-jal működik majd együtt a beruházás során, 2026 és 2032 között 500 ezer elektromos járműhöz gyártanának akkumulátort.

Inkább árt, mint használ a lakáspiacnak a Samsung léte Gödön.
Inkább árt, mint használ a lakáspiacnak a Samsung léte Gödön.
Fotó: Fotó: samsungsdi.hu

Némileg jó hír 552 ingatlan tulajdonosának, hogy márciusban a Nevelek városrészen befejeződött a szennyvízelvezető rendszer kivitelezése, most zajlik az üzempróba előkészítése, az érintett lakosok áprilistól adhatják be a bekötési terveiket. Tavaly ősszel mintegy 40 eladó ingatlan volt ott, szerencséjükre azok értékére kisebb hatással van maga az akkugyár, mert jóval távolabb vannak az ipari üzemektől, mint más városrészek. Mindez ugyanakkor nem csökkenti azokat az aggodalmakat, hogy az akkugyárak károsítják a város vízháztartását.

Hogyan csapódik le mindez a helyi ingatlanpiacon? Idén februárban a hirdetési portálok szerint alig 400 házból vagy sorházból lehetett válogatni, most március végén már 460-ból. Ennek kevesebb mint a tizede új, 86 újszerű, 50 felújított. A még vállalható kategóriában van a 104 jó állapotúnak megjelölt ház vagy sorház. Minden másra bizonyosan sok pénzt kell költeni, bár lehet, hogy az ár elég alacsony ahhoz, hogy megérje. A felkínált téglalakások száma 60 és 80 között változik hónapok óta, ezekben a napokban 70 körül van, ezek közül csak 12 felújított, 27 jó állapotú, viszont 25 újszerű, vagyis 6-8 évesnél nem idősebb.

Eladót és vásárlót is foglalkoztat az, hogy mekkora az alkuarány most. Sajnos ezt csak hónapokkal később tudjuk meg pontosabban, amikor lezajlottak a tranzakciók és a közvetítők előtt kialakul valamiféle trend. Bár valós értéket akkor sem közöl senki, legfeljebb azt, hogy milyen irányban változik. Ez pedig hullámzó lehet, részben a kínálat és az adott ingatlan állapotának és egyéb adottságainak függvénye. Ennek hiányában kénytelenek vagyunk megelégedni a nagy közvetítő hálózatok korábbi értékelésével. 

Az aggályok növelhetik az alku mértékét, s mivel a hálózatok szerint az ingatlanok egyre hosszabb időt töltenek a piacon, nyomás alá kerülhetnek az eladók. Országosan az utoljára meghirdetett ár és a szerződéses vételár közötti különbség megközelítően a 2022 őszén látottakat idézi. Gödön több közvetítő hálózat szerint is 7-9 százalék közötti a jellemző alkuérték, ez nagyjából megegyezik a hasonló méretű Pest megyei településeken tapasztalhatóval. Ezen belül a kisebb mértékű alku inkább a téglalakásoknál lehetséges, de persze sok múlik a lakás és a társasház műszaki állapotán, a városon belüli elhelyezkedésén, a közvetlen szociális infrastruktúra minőségén, stb.

Értékbefolyásoló tényezők Gödön

  • a Samsung-gyártól való távolság
  • Duna-parti vagy belvárosi lokáció
  • későbbi fejlesztési területtől való távolság
  • méret, beosztás, tájolás
  • ház esetén a kert mérete
  • környező házakban vannak-e vendégmunkások
  • önálló garázs vagy gépkocsibeálló

Ha az egész települést nézzük, akkor a nem túl sok új házat általában 800-850 ezer forintos négyzetméteráron kínálják, ezekhez az ingatlanokhoz 200-300 négyzetméteres kis kert és nyitott gépkocsibeálló tartozik. Az egyik településrészen, Felsőgödön még nagyobb a szórás, ott 750 ezer és 1,4 millió forint a kínálati sáv. 

Növekvőben van az eladó nagyobb alapterületű házak száma, ezektől elég nehéz lesz megszabadulni, ha a tulajdonos nem hajlandó jelentősebb, mondjuk 10 százalékot meghaladó árengedményre. A legtöbb lakáshirdetés az Oázis lakóparkból származik, ahol 800-930 ezer forint közötti négyzetméterárakkal találkozunk.

A lakónegyedek közül az Oázis lakópark van a legközelebb a Samsung telephelyéhez. Itt a legvalószínűbb, hogy épp a gyár közelsége, a folyamatosan érkező környezetkárosítási hírek miatt már csökkennek az árak, de ennek mértéke még nem számottevő, viszont azon a környéken egy rossz állapotú ház esetén a 10 százalékot is meghaladhatja. A Dunához közelebbi és a déli utcákban még tartják magukat az egyébként magas árak, de tranzakciók alig vannak, az odaköltözésen gondolkodók sokkal alacsonyabb hitelkamatokra vártak ősszel, s most, hogy már jóval lejjebb mentek a kamatok, vélhetően az érdeklődés is megnőhet a részükről, ami később adásvételt eredményezhet.

A lakáskiadás továbbra is jövedelmező üzletág Gödön. Egy kisebb méretű, nem túl korszerű házat is simán bérbe adnak havi 300-400 ezer forintért, de volt már olyan is, hogy egy háromszintes házat havi egymillió forintért vett ki egy cég. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG