Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?

Nyolc hónappal ezelőtt, tavaly nyáron írtunk legutoljára arról, miként befolyásolja az ingatlanok értékét az, hogy gyárat működtet ott a dél-koreai nagyvállalat, illetve bővítést tervez. Azóta nem csökkent a lakosok többségének veszélyérzete, ráadásul idén februárban a Samsung SDI megerősítette, hogy döntés született a harmadik gödi gyár megépítéséről. A cég a Hyundai-jal működik majd együtt a beruházás során, 2026 és 2032 között 500 ezer elektromos járműhöz gyártanának akkumulátort.

Némileg jó hír 552 ingatlan tulajdonosának, hogy márciusban a Nevelek városrészen befejeződött a szennyvízelvezető rendszer kivitelezése, most zajlik az üzempróba előkészítése, az érintett lakosok áprilistól adhatják be a bekötési terveiket. Tavaly ősszel mintegy 40 eladó ingatlan volt ott, szerencséjükre azok értékére kisebb hatással van maga az akkugyár, mert jóval távolabb vannak az ipari üzemektől, mint más városrészek. Mindez ugyanakkor nem csökkenti azokat az aggodalmakat, hogy az akkugyárak károsítják a város vízháztartását.

Hogyan csapódik le mindez a helyi ingatlanpiacon? Idén februárban a hirdetési portálok szerint alig 400 házból vagy sorházból lehetett válogatni, most március végén már 460-ból. Ennek kevesebb mint a tizede új, 86 újszerű, 50 felújított. A még vállalható kategóriában van a 104 jó állapotúnak megjelölt ház vagy sorház. Minden másra bizonyosan sok pénzt kell költeni, bár lehet, hogy az ár elég alacsony ahhoz, hogy megérje. A felkínált téglalakások száma 60 és 80 között változik hónapok óta, ezekben a napokban 70 körül van, ezek közül csak 12 felújított, 27 jó állapotú, viszont 25 újszerű, vagyis 6-8 évesnél nem idősebb.

Eladót és vásárlót is foglalkoztat az, hogy mekkora az alkuarány most. Sajnos ezt csak hónapokkal később tudjuk meg pontosabban, amikor lezajlottak a tranzakciók és a közvetítők előtt kialakul valamiféle trend. Bár valós értéket akkor sem közöl senki, legfeljebb azt, hogy milyen irányban változik. Ez pedig hullámzó lehet, részben a kínálat és az adott ingatlan állapotának és egyéb adottságainak függvénye. Ennek hiányában kénytelenek vagyunk megelégedni a nagy közvetítő hálózatok korábbi értékelésével. 

Az aggályok növelhetik az alku mértékét, s mivel a hálózatok szerint az ingatlanok egyre hosszabb időt töltenek a piacon, nyomás alá kerülhetnek az eladók. Országosan az utoljára meghirdetett ár és a szerződéses vételár közötti különbség megközelítően a 2022 őszén látottakat idézi. Gödön több közvetítő hálózat szerint is 7-9 százalék közötti a jellemző alkuérték, ez nagyjából megegyezik a hasonló méretű Pest megyei településeken tapasztalhatóval. Ezen belül a kisebb mértékű alku inkább a téglalakásoknál lehetséges, de persze sok múlik a lakás és a társasház műszaki állapotán, a városon belüli elhelyezkedésén, a közvetlen szociális infrastruktúra minőségén, stb.

Értékbefolyásoló tényezők Gödön

• a Samsung-gyártól való távolság
• Duna-parti vagy belvárosi lokáció
• későbbi fejlesztési területtől való távolság
• méret, beosztás, tájolás
• ház esetén a kert mérete
• környező házakban vannak-e vendégmunkások
• önálló garázs vagy gépkocsibeálló

Ha az egész települést nézzük, akkor a nem túl sok új házat általában 800-850 ezer forintos négyzetméteráron kínálják, ezekhez az ingatlanokhoz 200-300 négyzetméteres kis kert és nyitott gépkocsibeálló tartozik. Az egyik településrészen, Felsőgödön még nagyobb a szórás, ott 750 ezer és 1,4 millió forint a kínálati sáv. 

Növekvőben van az eladó nagyobb alapterületű házak száma, ezektől elég nehéz lesz megszabadulni, ha a tulajdonos nem hajlandó jelentősebb, mondjuk 10 százalékot meghaladó árengedményre. A legtöbb lakáshirdetés az Oázis lakóparkból származik, ahol 800-930 ezer forint közötti négyzetméterárakkal találkozunk.

A lakónegyedek közül az Oázis lakópark van a legközelebb a Samsung telephelyéhez. Itt a legvalószínűbb, hogy épp a gyár közelsége, a folyamatosan érkező környezetkárosítási hírek miatt már csökkennek az árak, de ennek mértéke még nem számottevő, viszont azon a környéken egy rossz állapotú ház esetén a 10 százalékot is meghaladhatja. A Dunához közelebbi és a déli utcákban még tartják magukat az egyébként magas árak, de tranzakciók alig vannak, az odaköltözésen gondolkodók sokkal alacsonyabb hitelkamatokra vártak ősszel, s most, hogy már jóval lejjebb mentek a kamatok, vélhetően az érdeklődés is megnőhet a részükről, ami később adásvételt eredményezhet.

A lakáskiadás továbbra is jövedelmező üzletág Gödön. Egy kisebb méretű, nem túl korszerű házat is simán bérbe adnak havi 300-400 ezer forintért, de volt már olyan is, hogy egy háromszintes házat havi egymillió forintért vett ki egy cég. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja