Mennyit ér az ingatlanom? Családi ház kis zalai faluban

Zala vármegye kisebb települései - néhány más vármegye hasonló falvaival együtt - lehetnek az átmeneti nyertesei a kormány minapi döntésének, miszerint 2024-től az addigi 10-ről 15 millió forintra növekszik a legmagasabb vissza nem térítendő támogatás a falusi csok keretében. Összesen 225 zalai falu jöhet szóba, ez a tizede az egész országban falusi csokkal érintetteknek. Lehet, hogy sokan élnek majd ezzel a lehetőséggel, vagyis ők lesznek az eladók által régen várt VEVŐK.

A tulajdonosok eleve jobb helyzetben vannak, mert nem csupán arról van szó, hogy több pénz lehet a vevőjelöltek zsebében (ha három gyermeket vállalnak, akkor kaphatnak legfeljebb 15 millió forintot – a szerk.), hanem arról is, hogy Zalában is nőttek az árak az elmúlt két-három évben: különféle számítások szerint 30-50 százalékkal. Torzítja azonban a képet, hogy az átlagba beleszámít az egyre drágább Hévíz és Keszthely vagy az ezekhez képest kevésbé, de azért szintén dráguló Zalaegerszeg. 

A kisebb falvakban lévő családi házak népszerűsége már a járvány előtt is viszonylag nagy volt, de a járvány további érdeklődést eredményezett. Sokan keresnek hagyományos parasztházat, főleg a Balatonhoz közel, de a jobb állapotú Kádár-kockák is elkelhetnek, ha statikailag megfelelőek, elég nagy kert tartozik hozzájuk és csendesebb faluban vannak, kis átmenőforgalommal. 

Értékbefolyásoló tényezők Zalában

• a Balatontól való távolság
• jelentős-e az átmenő forgalom
• helyi közmű infrastruktúra kiépítettségi foka
• telek mérete
• épület állaga
• bővíthető-e a családi ház
• gazdálkodnak-e a szomszédok
• ellátási és szolgáltatási feltételek

A falusi turizmusra is lehet építeni, ha valaki befektetésnek venné meg az ingatlant. Szintén nem elhanyagolható, hogy a nyugati határhoz közeli falvakban akár hosszú távú bérbeadás is lehetséges, az ingázók nyilván keresik az ilyen lehetőségeket, főleg, ha nem túl sokat kér a bérbeadó.

A családi házak vármegye szerte egyre többe kerülnek. A KSH szerint 2020-ban még átlagosan 18,9 millió forintot költöttek a vásárlók átlagosan 105 négyzetméteres ingatlanokra. Tavaly 26,8 millió forintért csupán 90 négyzetméter körüli házakra tudtak szerződni a vevők. Idén az áremelkedés nagyon lelassult, a rossz állapotú házaknál már csökkenés is kezdődött, de ez még nem éri el a 10 százalékot 2022-höz képest.

Fürdőkkel jól ellátott ez a vidék, az ezeknek otthont adó falvakban akár négyzetméterenkénti 700-850 ezer forintos kínálati árakkal is találkozunk, ha felújított házakat nézegetünk. A közepes állapotú házakért is elkérnek négyzetméterenként 450-500 ezer forintot, ha egyébként a település elég csendes és statikailag rendben van az épület.

A használt házak tulajdonosai értelemszerűen folyamatosan nézik, hogy a piacon mennyiért lehet új építésű lakásokat, házakat venni. Nos, az a helyzet, hogy például Keszthelyen 1,8 millió forint az átlagos négyzetméterár. Az új építésű ingatlanok esetében a nagyvárosok és az üdülőtelepülések iránti kereslet a legmagasabb, ott ha nem is ilyen magas, de egymillió forint körüli a kínálati ár.

A balatoni új építések népszerűségük és magas műszaki tartalmuk miatt a fővárosival megegyező, vagy több esetben azt meghaladó négyzetméterárai felfelé húzzák a vármegyei átlagárakat, s ehhez igazodni akarnak a falvakban is az eladók. Nincs egyenes összefüggés, vagyis nem automatikusan emelhetik az árakat, ha az új házakat kínálók emelik saját áraikat, de referenciának mindenképpen érdemes követniük a fejleményeket.  

Azt lehet tudni az újakról, hogy túlnyomó részt Keszthelyen, kisebb mértékben Hévizen, Nagykanizsán és Zalaegerszegen indultak beruházások, amiket mostanában fejeznek be. Újakba majd csak akkor fognak belevágni a fejlesztők, ha kiderül, hogy a kormány mit talál ki a december végén kivezetendő városi csok helyébe. Ez elvonhat keresletet a kisebb falvakból, ha elegendően nagy lesz maga a támogatás és párosul hozzá kedvezményes hitel.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.