Mennyit ér az ingatlanom? Iroda a pesti oldalon

Egy kívülállóban joggal merülhet fel most, 2023 májusában, hogy mi sem egyszerűbb, mint irodát bérelni: sokan vannak home office-ban, ezért óriásit zuhant a kereslet, így a bérbeadók könyörögni fognak, hogy ugyan vegyük már ki azt az irodát, szinte bármi áron. Nos, nem ez a helyzet, mert a jó helyekért – és ilyen a pesti oldal sok körzete – megkérik a pénzt.  

A legfelkapottabb továbbra is a Váci út, ott a bérlők 16-18 eurós havi és négyzetméterenkénti bérleti díjjal találkozhatnak. Ez általában alapkörnyezet biztosít, ha egy már működő irodaházról van szó. Tehát elektromos infrastruktúrát, hűtést-fűtést és a közös helyiségek és szolgáltatások használatának jogát. Bútort is kaphatunk hozzá, de ez nem jellemző, legfeljebb az úgynevezett óradíjas irodáknál, de erről majd később. Az esetek többségében van mélygarázs, de az plusz díj.

Más a helyzet akkor, ha a fővárosban, így a Váci úton is, egy épülő vagy tervezett irodaházat néztünk ki cégünknek. Ekkor sokkal több lehetőségünk van például arra, hogy kiharcoljuk a belső kialakítási hozzájárulást a bérbeadótól. Ez lehet akár a teljes kialakítási költség 40-50 százaléka is, nyilván attól függően, hogy mennyire van kiéheztetve bérlőre a bérbeadó.

Irodabérletet befolyásoló tényezők

• a kiszemelt irodaház elhelyezkedése
• mennyire gyorsan kell kiköltözni mostani helyünkről
• helyigényünk mérete, jellege
• dolgozói létszám
• az irodaház hatékony üzemeltetése
• bérleti összköltség mértéke (bérleti díj + üzemeltetés+gk.beálló)
• a bérbeadó hozzájárulása a belső kialakításhoz
• igényünk a gépkocsibeállóra és tárolóra
• van-e központi céges előírás kifejezetten „zöld” irodaház használatára

Az irodák értékét (esetünkben a bérleti díjat és az üzemeltetési költséget) más ingatlanokhoz hasonlóan számtalan tényező befolyásolja. A lokáció itt is elsődleges, főleg a megközelíthetőség miatt. Ezen felül az irodaház láthatósága és kialakult presztízse is fontos. Nem elhanyagolható, hogy mennyire rugalmasan változtatható egy adott bérterület, ha mér egyszer benne vagyunk. 

Az elmúlt három évben a vezető szempontok közé emelkedett üzemeltetési költség is már nagyot dob az összköltségen. A válság előtt ez 3-4 euró volt négyzetméterenként és havonta, manapság 8-12 euró is lehet, egyes irodaházaknál eléri a bérleti díj mértékét is.

A variálhatóság egy későbbi időszak miatt is lényeges, előfordul, hogy – mint a mostani válságban – szeretnénk albérletbe adni egy részét. Egyébként a miheztartás végett érdemes megjegyezni, hogy az általunk fizetett bérleti díjnál 10-20 százalékkal olcsóbban tudjuk bérbe adni az átmenetileg nem szükséges területet, persze ha találunk rá jelentkezőt. 

Irodánk kelendőségét az is befolyásolja, hogy mekkora az egész piac kihasználatlansági mutatója. Nos, ez most növekvőben van, jelenleg 12 százalék körüli és még tovább emelkedhet. Minél magasabb ez az érték, annál kedvezőbb pozícióban lehetünk a bérbeadóval folytatott tárgyaláson. 

A pesti oldalon több alpiac is létezik, ezek közül a közvetlen belvárosi irodaházak a legdrágábbak. Nem ritka, hogy egy itt lévő régi bérház vagy akár hotel irodaházzá alakítva, teljes gépészetében megújítva 22-25 eurót is kér a bérbeadó havonta és négyzetméterenként. Ehhez jön még a mintegy 8-10 eurós üzemeltetési költség. 

Ahogy ígértük, külön szólunk az óradíjas vagy szolgáltatott irodákról. Bérlőként számunkra az a legnagyobb előny ezekben, hogy szinte azonnal rendelkezésre állnak, minden alap szolgáltatás igénybe vehető, és nem kell elköteleződni három vagy öt évre. A fajlagos díj magasabb, mint egy úgynevezett normál, hosszú távú bérletnél, de ez az azonnaliság és a röghöz kötöttségtől való mentesség ára.