5p

A hozamok viszont egyre magasabbak itt is, ami rosszat sejtet. Jöhetnek az opportunista befektetők?

Európa egészére jellemző, hogy emelkedőben vannak a hozamok a kereskedelmi ingatlanoknál. Ez egyúttal az ingatlanok leértékelődését jelzi (a hozam és az érték ellentétesen szokott mozogni - a szerk.). Ilyenkor két dolog szokott történni: vagy egy elhúzódó lassú lecsorgás lesz az értékeknél, amíg megérkezik a gazdasági fordulat és megint szükség lesz ezekre az ingatlanokra vagy nem várnak tovább a befektetők és nyomott áron bevásárolnak annak reményében, hogy a későbbi értéknövekedésből profitálhatnak. 

Irodaházak a Soroksári úton. Az irodapiac nálunk is nagyon nehéz időszakot él. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Irodaházak a Soroksári úton. Az irodapiac nálunk is nagyon nehéz időszakot él. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Térségünkben az előbbi forgatókönyv tanúi vagyunk. Alátámasztotta ezt az MNB április végén közölt friss összegzése, amiben ugyan főleg a tavalyi második félévet elemezték, de – ismerve az idei első negyedéves adatokat – 2023-ra vonatkozóan is jóslatokat adtak. Általában elmondható, s erről mi is írtunk már cikket ezen a platformon, hogy kevés adásvétel volt, így nehéz pontosan belőni az értékeket. Egyébként néhány tranzakció azért történt, némelyik áthúzódik idénre is, várhatóan a nyáron leszünk tehát okosabbak a teljes tavalyi évet tekintve.

A nagy nemzetközi ingatlanügynökségek anyagaira támaszkodó jegybank emlékeztetett: a közép–és kelet-európai régió országainak befektetési piacait 2021-ben még csökkenés, 2022. első félévben pedig inkább a hozamok stagnálása jellemezte, 2022 második félévétől azonban egyre több piacon az emelkedő hozamok jelezték a ciklusfordulót. Egy kivétel a legmagasabb hozamszinttel rendelkező Bulgária, ahol csökkent az irodapiaci elsődleges hozam: a 2021. év végi szinthez képest 25 bázisponttal 7,50 százalékra csökkent.

Adatok az ipari és logisztikai ingatlanok piacáról. Forrás: CBRE, BRF
Adatok az ipari és logisztikai ingatlanok piacáról. Forrás: CBRE, BRF

A KKE régió országai közül továbbra is Prágában a legalacsonyabb a prime irodahozam, 4,5 százalék. Régiós szinten a 2022. évi befektetési forgalom 12 százalékkal meghaladta a 2021-es adatot, legnagyobb mértékben (48 százalékkal) Szlovákiábanés (47 százalékkal) Romániában emelkedett a tranzakciós volumen.

Üröm az örömben, hogy a nyugat-európai országokhoz képest a térségünkben tapasztalható hozamok kisebb mértékben emelkedtek. Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, Brüsszel, London, Milánó, München, Párizs) 50–100 bázispontos hozamemelkedéseihez képest, a régiónk fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 25–50 bázispontos, Budapesten ugyanakkor 75 bázispontos) hozamnövekedés történt. 

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását – vélte a jegybank.

Bérleti díjak különféle bevásárlóközpontokban. Forrás: CBRE
Bérleti díjak különféle bevásárlóközpontokban. Forrás: CBRE

Elvben az ingatlanérték csökkenését fékezni lehetne azzal, hogy növekednek a bérleti díjak. Ez az irodapiacon a jó adottságú, „A” kategóriás irodaházak többségénél megvalósult, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál nem, pláne nem a vidéki plázáknál, ahol enyhe 10-20 százalékos csökkenés is volt. Az irodapiaci elsődleges hozamok és elsődleges bérleti díjak alakulása alapján, 2022-ben Nyugat-Európában a prime irodák esetén a számított tőkeérték 10–20 százalékkal csökkent. Kelet-Közép-Európában átlagosan a tőkeértékek 3 százalékos csökkenéséről beszélhetünk, azonban országonként érdemi eltérések mutatkoznak. 

Nos, itt már nem olyan rózsás a helyzete Budapestnek, hiszen itt a tőkeérték 14 százalékkal csökkent, ami a Nyugat-Európában megfigyelhető értékkorrekciókhoz áll közelebb. A hozamok és bérleti díjak változása Varsóban 6 százalékkal, Pozsonyban 2 százalékkal alacsonyabb tőkeértékeket indukál éves összevetésben, ugyanakkor Bukarestben és Prágában 4 százalékkal emelkedhettek is az értékek a bérleti díjak emelkedésének köszönhetően – írták az MNB elemzői.

Az intézményi és magánbefektetők az irodapiacon kívül az ipari ingatlanokét nézik talán a legalaposabban manapság. Erről is rendszeresen írtunk. Itt még nem annyira aggasztó a helyzet, mint az irodáknál, vagyis nem csökken a raktárak és logisztikai központok értéke, viszont figyelemre méltó, hogy egyetlen negyedév alatt majdnem 40 százalékkal nőtt a kihasználatlanság és már 6,5 százalék körül van. 

Tudva, hogy 1,4 millió négyzetméternyi beruházás van valamilyen szakaszban, az így bővülő kínálat még tovább emelheti az üres területek arányát. Legfeljebb az a könnyebbség, hogy a raktárpiac gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint az irodai és eleve jóval rövidebb idő kell egy-egy projekt befejezéséhez.  

A befektetők ugyanakkor szemezgethetnek a hotelpiacon, ahol – különösen vidéken – lehetnek olyan szállodák, amelyek nem tudták kigazdálkodni a költségeik drámai növekedését. Ha visszakerül a finanszírozó bankokhoz az adott szállodai ingatlan, akkor a bank nyilván igyekszik még nyomott áron is pénzzé tenni azt, így már idén előfordulhat ilyen bedőlt hitellel bíró hotelek adásvétele.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Kész őrület, ami a panellakások árával történik
Privátbankár.hu | 2025. április 25. 12:02
Mindhárom használt lakáspiaci szegmensben emelkedtek az árak 2024 első negyedévéhez képest. A legnagyobb drágulást az eddig relatíve olcsóbb panellakásoknál mérte az Otthon Centrum.
Ingatlan Már a luxuslakások is túl fájdalmasan drágák Budapesten
Privátbankár.hu | 2025. április 24. 15:03
Budapesten mondhatni önálló piacuk van a luxuslakásoknak és prémium családi házaknak.
Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG