Nálunk is esik az irodaházak értéke, de nem annyira, mint Nyugaton

Európa egészére jellemző, hogy emelkedőben vannak a hozamok a kereskedelmi ingatlanoknál. Ez egyúttal az ingatlanok leértékelődését jelzi (a hozam és az érték ellentétesen szokott mozogni - a szerk.). Ilyenkor két dolog szokott történni: vagy egy elhúzódó lassú lecsorgás lesz az értékeknél, amíg megérkezik a gazdasági fordulat és megint szükség lesz ezekre az ingatlanokra vagy nem várnak tovább a befektetők és nyomott áron bevásárolnak annak reményében, hogy a későbbi értéknövekedésből profitálhatnak. 

Térségünkben az előbbi forgatókönyv tanúi vagyunk. Alátámasztotta ezt az MNB április végén közölt friss összegzése, amiben ugyan főleg a tavalyi második félévet elemezték, de – ismerve az idei első negyedéves adatokat – 2023-ra vonatkozóan is jóslatokat adtak. Általában elmondható, s erről mi is írtunk már cikket ezen a platformon, hogy kevés adásvétel volt, így nehéz pontosan belőni az értékeket. Egyébként néhány tranzakció azért történt, némelyik áthúzódik idénre is, várhatóan a nyáron leszünk tehát okosabbak a teljes tavalyi évet tekintve.

A nagy nemzetközi ingatlanügynökségek anyagaira támaszkodó jegybank emlékeztetett: a közép–és kelet-európai régió országainak befektetési piacait 2021-ben még csökkenés, 2022. első félévben pedig inkább a hozamok stagnálása jellemezte, 2022 második félévétől azonban egyre több piacon az emelkedő hozamok jelezték a ciklusfordulót. Egy kivétel a legmagasabb hozamszinttel rendelkező Bulgária, ahol csökkent az irodapiaci elsődleges hozam: a 2021. év végi szinthez képest 25 bázisponttal 7,50 százalékra csökkent.

A KKE régió országai közül továbbra is Prágában a legalacsonyabb a prime irodahozam, 4,5 százalék. Régiós szinten a 2022. évi befektetési forgalom 12 százalékkal meghaladta a 2021-es adatot, legnagyobb mértékben (48 százalékkal) Szlovákiábanés (47 százalékkal) Romániában emelkedett a tranzakciós volumen.

Üröm az örömben, hogy a nyugat-európai országokhoz képest a térségünkben tapasztalható hozamok kisebb mértékben emelkedtek. Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, Brüsszel, London, Milánó, München, Párizs) 50–100 bázispontos hozamemelkedéseihez képest, a régiónk fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 25–50 bázispontos, Budapesten ugyanakkor 75 bázispontos) hozamnövekedés történt. 

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását – vélte a jegybank.

Elvben az ingatlanérték csökkenését fékezni lehetne azzal, hogy növekednek a bérleti díjak. Ez az irodapiacon a jó adottságú, „A” kategóriás irodaházak többségénél megvalósult, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál nem, pláne nem a vidéki plázáknál, ahol enyhe 10-20 százalékos csökkenés is volt. Az irodapiaci elsődleges hozamok és elsődleges bérleti díjak alakulása alapján, 2022-ben Nyugat-Európában a prime irodák esetén a számított tőkeérték 10–20 százalékkal csökkent. Kelet-Közép-Európában átlagosan a tőkeértékek 3 százalékos csökkenéséről beszélhetünk, azonban országonként érdemi eltérések mutatkoznak. 

Nos, itt már nem olyan rózsás a helyzete Budapestnek, hiszen itt a tőkeérték 14 százalékkal csökkent, ami a Nyugat-Európában megfigyelhető értékkorrekciókhoz áll közelebb. A hozamok és bérleti díjak változása Varsóban 6 százalékkal, Pozsonyban 2 százalékkal alacsonyabb tőkeértékeket indukál éves összevetésben, ugyanakkor Bukarestben és Prágában 4 százalékkal emelkedhettek is az értékek a bérleti díjak emelkedésének köszönhetően – írták az MNB elemzői.

Az intézményi és magánbefektetők az irodapiacon kívül az ipari ingatlanokét nézik talán a legalaposabban manapság. Erről is rendszeresen írtunk. Itt még nem annyira aggasztó a helyzet, mint az irodáknál, vagyis nem csökken a raktárak és logisztikai központok értéke, viszont figyelemre méltó, hogy egyetlen negyedév alatt majdnem 40 százalékkal nőtt a kihasználatlanság és már 6,5 százalék körül van. 

Tudva, hogy 1,4 millió négyzetméternyi beruházás van valamilyen szakaszban, az így bővülő kínálat még tovább emelheti az üres területek arányát. Legfeljebb az a könnyebbség, hogy a raktárpiac gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint az irodai és eleve jóval rövidebb idő kell egy-egy projekt befejezéséhez.  

A befektetők ugyanakkor szemezgethetnek a hotelpiacon, ahol – különösen vidéken – lehetnek olyan szállodák, amelyek nem tudták kigazdálkodni a költségeik drámai növekedését. Ha visszakerül a finanszírozó bankokhoz az adott szállodai ingatlan, akkor a bank nyilván igyekszik még nyomott áron is pénzzé tenni azt, így már idén előfordulhat ilyen bedőlt hitellel bíró hotelek adásvétele.