Európa egészére jellemző, hogy emelkedőben vannak a hozamok a kereskedelmi ingatlanoknál. Ez egyúttal az ingatlanok leértékelődését jelzi (a hozam és az érték ellentétesen szokott mozogni - a szerk.). Ilyenkor két dolog szokott történni: vagy egy elhúzódó lassú lecsorgás lesz az értékeknél, amíg megérkezik a gazdasági fordulat és megint szükség lesz ezekre az ingatlanokra vagy nem várnak tovább a befektetők és nyomott áron bevásárolnak annak reményében, hogy a későbbi értéknövekedésből profitálhatnak.
Térségünkben az előbbi forgatókönyv tanúi vagyunk. Alátámasztotta ezt az MNB április végén közölt friss összegzése, amiben ugyan főleg a tavalyi második félévet elemezték, de – ismerve az idei első negyedéves adatokat – 2023-ra vonatkozóan is jóslatokat adtak. Általában elmondható, s erről mi is írtunk már cikket ezen a platformon, hogy kevés adásvétel volt, így nehéz pontosan belőni az értékeket. Egyébként néhány tranzakció azért történt, némelyik áthúzódik idénre is, várhatóan a nyáron leszünk tehát okosabbak a teljes tavalyi évet tekintve.
A nagy nemzetközi ingatlanügynökségek anyagaira támaszkodó jegybank emlékeztetett: a közép–és kelet-európai régió országainak befektetési piacait 2021-ben még csökkenés, 2022. első félévben pedig inkább a hozamok stagnálása jellemezte, 2022 második félévétől azonban egyre több piacon az emelkedő hozamok jelezték a ciklusfordulót. Egy kivétel a legmagasabb hozamszinttel rendelkező Bulgária, ahol csökkent az irodapiaci elsődleges hozam: a 2021. év végi szinthez képest 25 bázisponttal 7,50 százalékra csökkent.
A KKE régió országai közül továbbra is Prágában a legalacsonyabb a prime irodahozam, 4,5 százalék. Régiós szinten a 2022. évi befektetési forgalom 12 százalékkal meghaladta a 2021-es adatot, legnagyobb mértékben (48 százalékkal) Szlovákiábanés (47 százalékkal) Romániában emelkedett a tranzakciós volumen.
Üröm az örömben, hogy a nyugat-európai országokhoz képest a térségünkben tapasztalható hozamok kisebb mértékben emelkedtek. Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, Brüsszel, London, Milánó, München, Párizs) 50–100 bázispontos hozamemelkedéseihez képest, a régiónk fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 25–50 bázispontos, Budapesten ugyanakkor 75 bázispontos) hozamnövekedés történt.
A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását – vélte a jegybank.
Elvben az ingatlanérték csökkenését fékezni lehetne azzal, hogy növekednek a bérleti díjak. Ez az irodapiacon a jó adottságú, „A” kategóriás irodaházak többségénél megvalósult, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál nem, pláne nem a vidéki plázáknál, ahol enyhe 10-20 százalékos csökkenés is volt. Az irodapiaci elsődleges hozamok és elsődleges bérleti díjak alakulása alapján, 2022-ben Nyugat-Európában a prime irodák esetén a számított tőkeérték 10–20 százalékkal csökkent. Kelet-Közép-Európában átlagosan a tőkeértékek 3 százalékos csökkenéséről beszélhetünk, azonban országonként érdemi eltérések mutatkoznak.
Nos, itt már nem olyan rózsás a helyzete Budapestnek, hiszen itt a tőkeérték 14 százalékkal csökkent, ami a Nyugat-Európában megfigyelhető értékkorrekciókhoz áll közelebb. A hozamok és bérleti díjak változása Varsóban 6 százalékkal, Pozsonyban 2 százalékkal alacsonyabb tőkeértékeket indukál éves összevetésben, ugyanakkor Bukarestben és Prágában 4 százalékkal emelkedhettek is az értékek a bérleti díjak emelkedésének köszönhetően – írták az MNB elemzői.
Az intézményi és magánbefektetők az irodapiacon kívül az ipari ingatlanokét nézik talán a legalaposabban manapság. Erről is rendszeresen írtunk. Itt még nem annyira aggasztó a helyzet, mint az irodáknál, vagyis nem csökken a raktárak és logisztikai központok értéke, viszont figyelemre méltó, hogy egyetlen negyedév alatt majdnem 40 százalékkal nőtt a kihasználatlanság és már 6,5 százalék körül van.
Tudva, hogy 1,4 millió négyzetméternyi beruházás van valamilyen szakaszban, az így bővülő kínálat még tovább emelheti az üres területek arányát. Legfeljebb az a könnyebbség, hogy a raktárpiac gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint az irodai és eleve jóval rövidebb idő kell egy-egy projekt befejezéséhez.
A befektetők ugyanakkor szemezgethetnek a hotelpiacon, ahol – különösen vidéken – lehetnek olyan szállodák, amelyek nem tudták kigazdálkodni a költségeik drámai növekedését. Ha visszakerül a finanszírozó bankokhoz az adott szállodai ingatlan, akkor a bank nyilván igyekszik még nyomott áron is pénzzé tenni azt, így már idén előfordulhat ilyen bedőlt hitellel bíró hotelek adásvétele.
Már ha fizetnek az oroszok.
Hogyan fektessünk be bizonytalan időkben? Óvatosan is lehet építkezni!
