5p

A hozamok viszont egyre magasabbak itt is, ami rosszat sejtet. Jöhetnek az opportunista befektetők?

Európa egészére jellemző, hogy emelkedőben vannak a hozamok a kereskedelmi ingatlanoknál. Ez egyúttal az ingatlanok leértékelődését jelzi (a hozam és az érték ellentétesen szokott mozogni - a szerk.). Ilyenkor két dolog szokott történni: vagy egy elhúzódó lassú lecsorgás lesz az értékeknél, amíg megérkezik a gazdasági fordulat és megint szükség lesz ezekre az ingatlanokra vagy nem várnak tovább a befektetők és nyomott áron bevásárolnak annak reményében, hogy a későbbi értéknövekedésből profitálhatnak. 

Irodaházak a Soroksári úton. Az irodapiac nálunk is nagyon nehéz időszakot él. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Irodaházak a Soroksári úton. Az irodapiac nálunk is nagyon nehéz időszakot él. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Térségünkben az előbbi forgatókönyv tanúi vagyunk. Alátámasztotta ezt az MNB április végén közölt friss összegzése, amiben ugyan főleg a tavalyi második félévet elemezték, de – ismerve az idei első negyedéves adatokat – 2023-ra vonatkozóan is jóslatokat adtak. Általában elmondható, s erről mi is írtunk már cikket ezen a platformon, hogy kevés adásvétel volt, így nehéz pontosan belőni az értékeket. Egyébként néhány tranzakció azért történt, némelyik áthúzódik idénre is, várhatóan a nyáron leszünk tehát okosabbak a teljes tavalyi évet tekintve.

A nagy nemzetközi ingatlanügynökségek anyagaira támaszkodó jegybank emlékeztetett: a közép–és kelet-európai régió országainak befektetési piacait 2021-ben még csökkenés, 2022. első félévben pedig inkább a hozamok stagnálása jellemezte, 2022 második félévétől azonban egyre több piacon az emelkedő hozamok jelezték a ciklusfordulót. Egy kivétel a legmagasabb hozamszinttel rendelkező Bulgária, ahol csökkent az irodapiaci elsődleges hozam: a 2021. év végi szinthez képest 25 bázisponttal 7,50 százalékra csökkent.

Adatok az ipari és logisztikai ingatlanok piacáról. Forrás: CBRE, BRF
Adatok az ipari és logisztikai ingatlanok piacáról. Forrás: CBRE, BRF

A KKE régió országai közül továbbra is Prágában a legalacsonyabb a prime irodahozam, 4,5 százalék. Régiós szinten a 2022. évi befektetési forgalom 12 százalékkal meghaladta a 2021-es adatot, legnagyobb mértékben (48 százalékkal) Szlovákiábanés (47 százalékkal) Romániában emelkedett a tranzakciós volumen.

Üröm az örömben, hogy a nyugat-európai országokhoz képest a térségünkben tapasztalható hozamok kisebb mértékben emelkedtek. Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, Brüsszel, London, Milánó, München, Párizs) 50–100 bázispontos hozamemelkedéseihez képest, a régiónk fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 25–50 bázispontos, Budapesten ugyanakkor 75 bázispontos) hozamnövekedés történt. 

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását – vélte a jegybank.

Bérleti díjak különféle bevásárlóközpontokban. Forrás: CBRE
Bérleti díjak különféle bevásárlóközpontokban. Forrás: CBRE

Elvben az ingatlanérték csökkenését fékezni lehetne azzal, hogy növekednek a bérleti díjak. Ez az irodapiacon a jó adottságú, „A” kategóriás irodaházak többségénél megvalósult, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál nem, pláne nem a vidéki plázáknál, ahol enyhe 10-20 százalékos csökkenés is volt. Az irodapiaci elsődleges hozamok és elsődleges bérleti díjak alakulása alapján, 2022-ben Nyugat-Európában a prime irodák esetén a számított tőkeérték 10–20 százalékkal csökkent. Kelet-Közép-Európában átlagosan a tőkeértékek 3 százalékos csökkenéséről beszélhetünk, azonban országonként érdemi eltérések mutatkoznak. 

Nos, itt már nem olyan rózsás a helyzete Budapestnek, hiszen itt a tőkeérték 14 százalékkal csökkent, ami a Nyugat-Európában megfigyelhető értékkorrekciókhoz áll közelebb. A hozamok és bérleti díjak változása Varsóban 6 százalékkal, Pozsonyban 2 százalékkal alacsonyabb tőkeértékeket indukál éves összevetésben, ugyanakkor Bukarestben és Prágában 4 százalékkal emelkedhettek is az értékek a bérleti díjak emelkedésének köszönhetően – írták az MNB elemzői.

Az intézményi és magánbefektetők az irodapiacon kívül az ipari ingatlanokét nézik talán a legalaposabban manapság. Erről is rendszeresen írtunk. Itt még nem annyira aggasztó a helyzet, mint az irodáknál, vagyis nem csökken a raktárak és logisztikai központok értéke, viszont figyelemre méltó, hogy egyetlen negyedév alatt majdnem 40 százalékkal nőtt a kihasználatlanság és már 6,5 százalék körül van. 

Tudva, hogy 1,4 millió négyzetméternyi beruházás van valamilyen szakaszban, az így bővülő kínálat még tovább emelheti az üres területek arányát. Legfeljebb az a könnyebbség, hogy a raktárpiac gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint az irodai és eleve jóval rövidebb idő kell egy-egy projekt befejezéséhez.  

A befektetők ugyanakkor szemezgethetnek a hotelpiacon, ahol – különösen vidéken – lehetnek olyan szállodák, amelyek nem tudták kigazdálkodni a költségeik drámai növekedését. Ha visszakerül a finanszírozó bankokhoz az adott szállodai ingatlan, akkor a bank nyilván igyekszik még nyomott áron is pénzzé tenni azt, így már idén előfordulhat ilyen bedőlt hitellel bíró hotelek adásvétele.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG