5p

A hozamok viszont egyre magasabbak itt is, ami rosszat sejtet. Jöhetnek az opportunista befektetők?

Európa egészére jellemző, hogy emelkedőben vannak a hozamok a kereskedelmi ingatlanoknál. Ez egyúttal az ingatlanok leértékelődését jelzi (a hozam és az érték ellentétesen szokott mozogni - a szerk.). Ilyenkor két dolog szokott történni: vagy egy elhúzódó lassú lecsorgás lesz az értékeknél, amíg megérkezik a gazdasági fordulat és megint szükség lesz ezekre az ingatlanokra vagy nem várnak tovább a befektetők és nyomott áron bevásárolnak annak reményében, hogy a későbbi értéknövekedésből profitálhatnak. 

Irodaházak a Soroksári úton. Az irodapiac nálunk is nagyon nehéz időszakot él. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Irodaházak a Soroksári úton. Az irodapiac nálunk is nagyon nehéz időszakot él. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Térségünkben az előbbi forgatókönyv tanúi vagyunk. Alátámasztotta ezt az MNB április végén közölt friss összegzése, amiben ugyan főleg a tavalyi második félévet elemezték, de – ismerve az idei első negyedéves adatokat – 2023-ra vonatkozóan is jóslatokat adtak. Általában elmondható, s erről mi is írtunk már cikket ezen a platformon, hogy kevés adásvétel volt, így nehéz pontosan belőni az értékeket. Egyébként néhány tranzakció azért történt, némelyik áthúzódik idénre is, várhatóan a nyáron leszünk tehát okosabbak a teljes tavalyi évet tekintve.

A nagy nemzetközi ingatlanügynökségek anyagaira támaszkodó jegybank emlékeztetett: a közép–és kelet-európai régió országainak befektetési piacait 2021-ben még csökkenés, 2022. első félévben pedig inkább a hozamok stagnálása jellemezte, 2022 második félévétől azonban egyre több piacon az emelkedő hozamok jelezték a ciklusfordulót. Egy kivétel a legmagasabb hozamszinttel rendelkező Bulgária, ahol csökkent az irodapiaci elsődleges hozam: a 2021. év végi szinthez képest 25 bázisponttal 7,50 százalékra csökkent.

Adatok az ipari és logisztikai ingatlanok piacáról. Forrás: CBRE, BRF
Adatok az ipari és logisztikai ingatlanok piacáról. Forrás: CBRE, BRF

A KKE régió országai közül továbbra is Prágában a legalacsonyabb a prime irodahozam, 4,5 százalék. Régiós szinten a 2022. évi befektetési forgalom 12 százalékkal meghaladta a 2021-es adatot, legnagyobb mértékben (48 százalékkal) Szlovákiábanés (47 százalékkal) Romániában emelkedett a tranzakciós volumen.

Üröm az örömben, hogy a nyugat-európai országokhoz képest a térségünkben tapasztalható hozamok kisebb mértékben emelkedtek. Az érettebb nyugat-európai irodapiacok (Amszterdam, Berlin, Brüsszel, London, Milánó, München, Párizs) 50–100 bázispontos hozamemelkedéseihez képest, a régiónk fővárosaiban összességében kisebb (jellemzően 25–50 bázispontos, Budapesten ugyanakkor 75 bázispontos) hozamnövekedés történt. 

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 28 százalékos csökkenés éves összevetésben. A gazdasági kilátások bizonytalansága, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben az emelkedő kockázatmentes hozamok és szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022. második negyedévtől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását – vélte a jegybank.

Bérleti díjak különféle bevásárlóközpontokban. Forrás: CBRE
Bérleti díjak különféle bevásárlóközpontokban. Forrás: CBRE

Elvben az ingatlanérték csökkenését fékezni lehetne azzal, hogy növekednek a bérleti díjak. Ez az irodapiacon a jó adottságú, „A” kategóriás irodaházak többségénél megvalósult, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál nem, pláne nem a vidéki plázáknál, ahol enyhe 10-20 százalékos csökkenés is volt. Az irodapiaci elsődleges hozamok és elsődleges bérleti díjak alakulása alapján, 2022-ben Nyugat-Európában a prime irodák esetén a számított tőkeérték 10–20 százalékkal csökkent. Kelet-Közép-Európában átlagosan a tőkeértékek 3 százalékos csökkenéséről beszélhetünk, azonban országonként érdemi eltérések mutatkoznak. 

Nos, itt már nem olyan rózsás a helyzete Budapestnek, hiszen itt a tőkeérték 14 százalékkal csökkent, ami a Nyugat-Európában megfigyelhető értékkorrekciókhoz áll közelebb. A hozamok és bérleti díjak változása Varsóban 6 százalékkal, Pozsonyban 2 százalékkal alacsonyabb tőkeértékeket indukál éves összevetésben, ugyanakkor Bukarestben és Prágában 4 százalékkal emelkedhettek is az értékek a bérleti díjak emelkedésének köszönhetően – írták az MNB elemzői.

Az intézményi és magánbefektetők az irodapiacon kívül az ipari ingatlanokét nézik talán a legalaposabban manapság. Erről is rendszeresen írtunk. Itt még nem annyira aggasztó a helyzet, mint az irodáknál, vagyis nem csökken a raktárak és logisztikai központok értéke, viszont figyelemre méltó, hogy egyetlen negyedév alatt majdnem 40 százalékkal nőtt a kihasználatlanság és már 6,5 százalék körül van. 

Tudva, hogy 1,4 millió négyzetméternyi beruházás van valamilyen szakaszban, az így bővülő kínálat még tovább emelheti az üres területek arányát. Legfeljebb az a könnyebbség, hogy a raktárpiac gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint az irodai és eleve jóval rövidebb idő kell egy-egy projekt befejezéséhez.  

A befektetők ugyanakkor szemezgethetnek a hotelpiacon, ahol – különösen vidéken – lehetnek olyan szállodák, amelyek nem tudták kigazdálkodni a költségeik drámai növekedését. Ha visszakerül a finanszírozó bankokhoz az adott szállodai ingatlan, akkor a bank nyilván igyekszik még nyomott áron is pénzzé tenni azt, így már idén előfordulhat ilyen bedőlt hitellel bíró hotelek adásvétele.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG