Mennyit ér az ingatlanom? Sebesen dráguló téglalakások Veszprémben

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Vidéki nagyvárosaink közül egyre kitüntetőbb helyet foglal el Veszprém és nem csupán azért, mert idén Európa Kulturális Fővárosa (EKF) a bakonyi település. A lakásárak miatt is a figyelem középpontjába került, méghozzá azért, mert az általános drágulási rangsorban bekerült a top 5-be, nem sokkal lemaradva Debrecentől, Győrtől és Szegedtől.

A királynék városában tavaly közel 610 ezer forint volt az összes lakástípust és kategóriát magába foglaló négyzetméterenkénti átlagár, ezzel ezüstérmes lett a város, s ez a mutató nem kevesebb mint 55 százalékkal több mint 2020-ban volt. Ma 50 millió forint alatt aligha találunk jó adottságú, jó karban lévő és nem garzon, hanem mondjuk 60-70 négyzetméteres téglalakást. Ez a helyben csillagászatinak számító ár egyre többeket – mint más nagyvárosnál – az agglomeráció felé tol. Csakhogy!

Túl messzire, legalábbis déli-délkeleti irányban nem nagyon lehet elmenni, mert odaérünk a Balatonhoz, az ottani piac köztudottan horrorárakat mutat. Marad a nyugati vagy az északi Veszprémhez közeli körzet, de onnan nem olyan jó a közlekedés. 

Értékbefolyásoló tényezők Veszprémben (nem teljes lista)

• lokáció: történelmi központ vagy külváros
• a Balaton távolsága autóval
• a társasház mérete
• a társasházon belüli elhelyezkedés (emelet, tájolás)
• van-e teremgarázs az épület alatt vagy kocsibeálló előtte/közelében
• volt-e teljes felújítás az épületen
• volt-e teljes belső felújítás (gépészet, szigetelés, nyílászárók, burkolat, fallebontás/faláthelyezés)

Az újszerű téglalakások iránt növekvőben van a kereslet, mert a teljesen újakért itt is legalább 800-900 ezer forintot kérnek négyzetméterenként. Általában is elmondható, hogy a városba vagy közvetlen környékére települt ipari, főleg járműipari cégek miatt nőtt az a réteg, amelyik vagy lakóparki lakást keres vagy újszerű/felújított téglalakást. 

A veszprémi téglalakások értékére is jó hatással van az is, hogy az EKF évre felfűzve több infrastrukturális beruházás is zajlott vagy kezdődött el már tavalyelőtt, majd folytatódott tavaly és idén is tart néhány. Például bővült és korszerűsödött az elkerülő gyűrű, felújították a Szent István völgyhidat, közbringarendszert vezettek be most tavasztól. Ezen kívül egy 174 autó elhelyezésére alkalmas belvárosi parkolóház épül, továbbá egymilliárd forintból kipofozzák a vasútállomást és átadtak egy új négycsillagos hotelt is.

A téglalakások egyik versenytársa Veszprémben is a panel. Mondhatnánk, hogy az egyik alma, a másik körte, de például az első lakásvásárlók egy része nem így gondolkodik, hanem csak az árat nézi. Márpedig egy tipikus 57 négyzetméteres házgyári otthonért átlagosan 560-570 ezer forintot kell fizetni négyzetméterenként, ami legalább 20 százalékkal elmarad a téglalakások árától.

Jobban jártak azonban azok a panelvásárlók, akik – vállalva az ingázást – a közeli Várpalotát célozták meg. Az egykori bányavárosban a veszpréminél 10 millió forinttal kevesebb összegből is megoldható az otthonteremtés, az itt található lakótelepi lakások ugyanis csak 385 ezer forintos átlagos négyzetméteráron keltek el tavaly – közölte lapunkkal a Duna House.

Sorgarázs 7-10 millió forintért vehető, aki bérelni szeretne, annak havonta 30-40 ezer forintot kell költenie erre. Itt érdemes mérlegelni, hogy milyen messze van a hely a lakásunktól.

Érdekes, hogy más nagyvárosunkhoz képest viszonylag nagyobb a közelmúltban sikeresen eladott családi házak aránya. Ez részben annak köszönhető, hogy vagy rosszabb állapotú, épp ezért az átlagnál olcsóbb Kádár-kockákról volt szó vagy 10 éven belül korszerűsített, már-már újszerű ingatlanról, aminek stabil maradt az ára. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.