6p

Hétről-hétre jelentkező sorozatunkban a főváros mellett igyekszünk több nagyváros vagy nagyobb körzet egy-egy ingatlantípusának az értékmérésére is. Volt már dél-balatoni nyaraló és közép-magyarorszégi szántóföld vagy budapesti garázs is. Most Veszprém jön, amely idén Európa Kulturális Fővárosa, s márcsak ezért sem mindegy, hogy milyen ott az ingatlanállomány, annak is a hagyományos, téglából készült része.  

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Vidéki nagyvárosaink közül egyre kitüntetőbb helyet foglal el Veszprém és nem csupán azért, mert idén Európa Kulturális Fővárosa (EKF) a bakonyi település. A lakásárak miatt is a figyelem középpontjába került, méghozzá azért, mert az általános drágulási rangsorban bekerült a top 5-be, nem sokkal lemaradva Debrecentől, Győrtől és Szegedtől.

Megújult a várkörnyéki infrastruktúra egy része, ez növelte az ottani lakások értékét. Fotó: Pixabay
Megújult a várkörnyéki infrastruktúra egy része, ez növelte az ottani lakások értékét. Fotó: Pixabay

A királynék városában tavaly közel 610 ezer forint volt az összes lakástípust és kategóriát magába foglaló négyzetméterenkénti átlagár, ezzel ezüstérmes lett a város, s ez a mutató nem kevesebb mint 55 százalékkal több mint 2020-ban volt. Ma 50 millió forint alatt aligha találunk jó adottságú, jó karban lévő és nem garzon, hanem mondjuk 60-70 négyzetméteres téglalakást. Ez a helyben csillagászatinak számító ár egyre többeket – mint más nagyvárosnál – az agglomeráció felé tol. Csakhogy!

Túl messzire, legalábbis déli-délkeleti irányban nem nagyon lehet elmenni, mert odaérünk a Balatonhoz, az ottani piac köztudottan horrorárakat mutat. Marad a nyugati vagy az északi Veszprémhez közeli körzet, de onnan nem olyan jó a közlekedés. 

Értékbefolyásoló tényezők Veszprémben (nem teljes lista)

  • lokáció: történelmi központ vagy külváros
  • a Balaton távolsága autóval
  • a társasház mérete
  • a társasházon belüli elhelyezkedés (emelet, tájolás)
  • van-e teremgarázs az épület alatt vagy kocsibeálló előtte/közelében
  • volt-e teljes felújítás az épületen
  • volt-e teljes belső felújítás (gépészet, szigetelés, nyílászárók, burkolat, fallebontás/faláthelyezés)

Az újszerű téglalakások iránt növekvőben van a kereslet, mert a teljesen újakért itt is legalább 800-900 ezer forintot kérnek négyzetméterenként. Általában is elmondható, hogy a városba vagy közvetlen környékére települt ipari, főleg járműipari cégek miatt nőtt az a réteg, amelyik vagy lakóparki lakást keres vagy újszerű/felújított téglalakást. 

A veszprémi téglalakások értékére is jó hatással van az is, hogy az EKF évre felfűzve több infrastrukturális beruházás is zajlott vagy kezdődött el már tavalyelőtt, majd folytatódott tavaly és idén is tart néhány. Például bővült és korszerűsödött az elkerülő gyűrű, felújították a Szent István völgyhidat, közbringarendszert vezettek be most tavasztól. Ezen kívül egy 174 autó elhelyezésére alkalmas belvárosi parkolóház épül, továbbá egymilliárd forintból kipofozzák a vasútállomást és átadtak egy új négycsillagos hotelt is.

A téglalakások egyik versenytársa Veszprémben is a panel. Mondhatnánk, hogy az egyik alma, a másik körte, de például az első lakásvásárlók egy része nem így gondolkodik, hanem csak az árat nézi. Márpedig egy tipikus 57 négyzetméteres házgyári otthonért átlagosan 560-570 ezer forintot kell fizetni négyzetméterenként, ami legalább 20 százalékkal elmarad a téglalakások árától.

Jobban jártak azonban azok a panelvásárlók, akik – vállalva az ingázást – a közeli Várpalotát célozták meg. Az egykori bányavárosban a veszpréminél 10 millió forinttal kevesebb összegből is megoldható az otthonteremtés, az itt található lakótelepi lakások ugyanis csak 385 ezer forintos átlagos négyzetméteráron keltek el tavaly – közölte lapunkkal a Duna House.

Sorgarázs 7-10 millió forintért vehető, aki bérelni szeretne, annak havonta 30-40 ezer forintot kell költenie erre. Itt érdemes mérlegelni, hogy milyen messze van a hely a lakásunktól.

Érdekes, hogy más nagyvárosunkhoz képest viszonylag nagyobb a közelmúltban sikeresen eladott családi házak aránya. Ez részben annak köszönhető, hogy vagy rosszabb állapotú, épp ezért az átlagnál olcsóbb Kádár-kockákról volt szó vagy 10 éven belül korszerűsített, már-már újszerű ingatlanról, aminek stabil maradt az ára. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG