A most épülő új kereskedelmi és középületeknél már nem kérdés, hogy a lehető legkorszerűbb eljárásokkal jöjjenek létre és a leghatékonyabb energetikai megoldásokkal üzemeltessék ezeket. Sokkal nagyobb feladat a már meglévő óriási állomány felújítása, de ez megúszhatatlan. Ráadásul a kereskedelmi ingatlanok esetében az ennek eredményeképpen alacsonyabb üzemeltetési költségen keresztül nem csupán a tulajdonos/bérbeadó, hanem a bérlő és a befektető is jól jár – hangoztatták a lapcsoportunk által szervezett Klasszis Klub Live minapi szakmai fórumán a második panelbeszélgetésben a meghívott szakértők: Prosits Attila, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége elnökségi tagja, Nagy Iván, a CPI Hungary ingatlanfejlesztő és üzemeltető cég fejlesztési igazgatója és Barta Zsombor, a Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HuGbc) nagykövete.

A CPI képviselője arról számolt be, hogy a méretes irodai és kiskereskedelmi ingatlanokat is tartalmazó magyarországi portfóliójuknál már csaknem egy évtizede a környezettudatos fejlesztés és üzemeltetés a gyakorlat. Folyamatos fejlesztések zajlanak, s ezek már nem csupán az épületekre, hanem a kapcsolódó szolgáltatásokra is koncentrálnak, amivel egyre inkább megfelelnek a mostanában mindinkább hangsúlyosabb ESG-követelményeknek. 

„Fejlesztjük a közösségi tereket, külön jólléti szolgáltatásokat adunk a bérlőknek és rövid távú bérleti igényeket is képesek vagyunk kiszolgálni, megteremtettük az átjárhatóságot az irodaházaink között” – fejtette ki.

Az energetikai megújulásról azt mondta: komplett gépészeti rendszereket cseréltek például a Campona bevásárlóközpontnál, de több irodaházban is. Megerősítette, hogy a minden szempontból zöld irodák bérleti díja legalább 10 százalékkal is magasabb lehet, mint azoké, ahol nem hajtottak végre jelentősebb energetikai korszerüsítést.

Arra a kérdésre, hogy távhőt vagy hőszivattyút érdemes-e használni azt felelte, hogy a távhő beruházási költsége ugyan viszonylag alacsony a másik forráshoz képest, viszont jóval drágább a működtetése. Nagy gondnak nevezte, hogy hálózati oldalon nincs elég kapacitás, ez akadályozza a hőszivattyúk tömeges elterjedését, miközben a gázról természetesen minden szereplő igyekszik leválni.

„A mi központjainkban legfeljebb 14-16 százalék a gáz részesedése, 9-11 százalék a távhőé, az összes többi az áramé, vagyis mi például jól meglennénk gáz nélkül, de áram nélkül aligha” – érzékeltette a bevásárlóközpontok helyzetét a szövetség elnökségi tagja.

Prosits Attila arról tájékoztatott, hogy a tagvállalatok viszonylag kedvező helyzetben találkoztak az ESG-feltétel rendszerrel, mert az elmúlt évtizedekben kétharmaduk már elvégzett különféle energetikai beruházást. A következő három évben pedig 80 százalékuk tervez ilyet. 

Szerinte nem is tehetnék másképp, hiszen a bérlők nagy hányada, legalább a fele, nagy nemzetközi cég, azok már sok éve megkövetelik, hogy olyan bérleményeket vegyenek igénybe, ahol az üzemeltető messzemenően figyelembe veszi a zöld szempontokat. „Nagy az egymásrautaltság, ezt a Covid, majd az energiaárak robbanása is megmutatta. A technológiaváltás kötelező, ráadásul a finanszírozók is alaposan megnézik, hogy milyen projektekhez adnak hitelt, legyen az új építés vagy átfogó felújítás” – érvelt.

Az energetikai megújulás segíti, hogy a kereskedelmi épületek teljesítsék a nemzetközi minősítések feltételeit, de önmagukban nem elegendőek az ESG célok eléréséhez – mondta Barta Zsombor. Teljesen új szemlélet szükséges a dekarbonizáció felgyorsításához. Beszámolója szerint mintegy 400 olyan, zömmel kereskedelmi célú épület van Magyarországon, amelyik megszerezte a BREEAM vagy a LEED minősítést, ezzel az európai középmezőnyben vagyunk. 

A távhő hasznosságának a megítélésére hozott egy friss példát: egy nemzetközi intézményi befektető megkérdezte a szakértő tanácsadó cégét, hogy egy adott budapesti irodaház, amelyik távhővel üzemel, alkalmas-e a befektetésre. Azt lehetett mondani, hogy az európai gyakorlat szerint mind pénzügyi, mind működtetési szempontból megfelelően stabilnak számít a távhővel ellátott kereskedelmi épület, vagyis nem igaz, hogy a hőszivattyús ingatlanokkal szemben le kellene írni őket. 

Az egyesület képviselője – a kormányzatnak címezve – hiányolta az egységes, jól kezelhető és országos energetikai adatbázist a meglévő épületállományról. Szerinte ez a beruházóknak, a használóknak és a befektetőknek is sokat segítene. Jó hírként számolt ugyanakkor arról, hogy 

„már évek óta a piacon van egy akadálymentességi minősítési rendszer (magyar fejlesztés), ami a sokat emlegetett ESG-ből a középső elemre, a társadalmi felelősség (Social) tényleges megjelenésére utal.”

Mindkét üzleti szereplő egyetértett abban, hogy terjedőben van az úgynevezett Green Lease, egy speciális bérleti formula vagy kiegészítés a bérleti szerződéshez, amelyben a korábbiaknál is több „zöld” elem szerepel az alacsonyabb környezetterhelésre való törekvés jegylében. A bérbeadók egyrészt igyekeznek csökkenteni a közös területek energiafogyasztását, másrészt erre ösztönzik a bérlőket is. Részben úgy, hogy a szolgáltatásaikkal eleve lerövidítik az üzleti utakat és a döntéshozatalt, adott esetben megnyitják vagy digitális eszközökkel optimalizálják a mélygarázs használatát, stb.

A korábbi Klasszis Klubok összefoglalói: