Túlélő üzemmódba kapcsolt az irodapiac

Nem sok avatás volt idén az irodapiacon, mondhatni szinte alig bővült az állomány. Legalábbis az előző évekhez képest. Most 4,1 millió négyzetméter van a zsákban, de ebből csak 3,4 millió van a piacon, a többi saját tulajdonú irodaház, azokban általában maguk a beruházók vagy a befektetők laknak.

A bérbeadások üteme is lelassult, közben már 11 százalékra nőtt a kihasználatlanság. Ez még nem veszélyesen magas, de a trend növekvő és nem nagyon lesz ez másképp 2023-ban sem, noha a kereslet is emelkedő vonalon mozog. Új szerződés tehát nem sok van, a teljes keresletnek csak negyedét teszi ki, a cégek inkább hosszabbítanak, a biztosra mennek – és igyekeznek kedvezményeket kiharcolni a maradás fejében.

Csakhogy! Ha már egyszer megvan a belső kialakítás és évek óta olyan a bérterületük, amilyen, akkor a bérbeadó elvileg nem sok mindenben engedhet. Az üzemeltetési költségben biztos nem, nem nagyon hallani erről, általában egy az egyben átterhelik a bérlőre. A bérleti díjból meg végképp nem akarnak lefaragni, hiszen köti őket a projektet finanszírozó bankkal aláírt egyezmény. 

Legfeljebb nem borzolják össze a szemöldöküket, ha pár héttel később fizet a bérlő egy-egy hónapban, de sokszor ezt sem lehet eljátszani. Vagyis általában hiába diktálnak manapság a bérlők, ez a diktálás leginkább csak a költözni vágyókra igaz, ők valóban megválogathatják, hogy melyik házba mennek és milyen feltételeket alkudnak ki maguknak. 

Területileg a Váci úti irodafolyosóhoz erősen felzárkózott Dél-Buda, ott most még aktívak a fejlesztők, de egy darabig nehéz dolguk lesz azért is, mert a XI. kerületi önkormányzat változtatási tilalmat vezetett be december közepén. Pont arra a területre, ahova a legtöbb irodaházat tervezik, a Budafoki út és a Duna közötti rozsdaövezetre. A pesti belvárostól délre viszont nincs ilyen korlátozás, ott újabb projektek indulhatnak – de még nem jövőre, legfeljebb 2024-2025-től.

A járvány jelentősen átalakította az irodai munkafolyamatokat, a magyar munkavállalók zöme megszerette a távoli munkavégzést, de már vannak, akik visszatérnének. Az elmúlt évben egyébként kiderült, hogy a home office remek lehetőséget is nyújt például a call-centerek üzemeltetésénél, hiszen teljesen mindegy, hogy egy operátor Budapesten vagy egy vidéki nagyvárosban él és dolgozik. 

A folyamatos otthoni munkának természetesen vannak árnyoldalai is: csökken a kötődés a céghez, a munkatársakhoz, kevésbé érvényesül a személyes kapcsolattartásból adódó plusz érték. Pont emiatt a cégvezetők szeretnék valamilyen módon visszahozni a munkatársakat az irodákba. Kérdés, hogy a happy hour kezdeményezések, a masszázsbérletek, a különböző szórakoztató megoldások és ajándékkártyák kellő motivációt jelentenek-e a kollégáknak. 

Érdekes, hogy bár a cégek még mindig nem tudták igazán kitalálni, hogy pontosan mennyi irodaterületre van szükségük,  a statisztikai adatok azt mutatják, hogy növekszik az egy cég által bérelt átlagos terület, ez 2022 3. negyedévében 1046 négyzetméter volt. Természetesen a legtöbb bérlemény ennél kisebb, jellemzően 400-700 négyzetméter. Több olyan irodaház van, ahol megjelentek a szolgáltatott irodaterületek, itt rövid időre is lehet bérelni akár 50-200 négyzetmétert is. Ezen felül egyes házakban a coworking irodáknak is teret engedtek.

A magyar piacon is egyre nagyobb figyelmet szentelnek a környezettudatosságnak és ez már helyenként a bérleti díjakban is megjelenik. A teljesen zöld, új irodaházakban 8-10 százalékkal is magasabb díjat lehet elkérni, sok külföldi cég hajlandó is megfizetni ezt, mert tudja, hogy az építés és az üzemeltetés során is érvényre juttatják a környezetvédelmi szempontokat a beruházók és az üzemeltetők.

Mind több szó esik az ESG-ről is. Az ennek, vagyis a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szabványoknak megfelelő irodaházak az átlagnál magasabb bérleti díjakat érnek el, függetlenül attól, melyik évben épültek – derült ki a CBRE globális ingatlan tanácsadó 18 európai piacra kiterjedő elemzéséből. A vizsgált piacokon a fenntarthatósági tanúsítvánnyal rendelkező irodai ingatlanállomány aránya 2022 közepére 20 százalékra emelkedett, szemben a 2019-ben mért 14 százalékkal. 

A budapesti irodaterületek 50 százalékának van zöld minősítése. Ez az arány a bérlői igényekben is visszatükröződik, különösen azokban az években, amikor erős a kereslet: 2019-ben például az új bérleti szerződések közel 70 százalékát ilyen épületekben kötötték.