foto: depositphotos.com

Befagyhat az újépítésű ingatlanpiac – ez lehet a fő hatása a Duna House - fejlesztők és beruházók, valamint a piaci folyamatok alapján elkészített - elemzése szerint annak, hogy az átmenetileg, négy éven át kedvezményes 5 százalék helyett 2020. január 1-jétől ismét 27 százalékos általános forgalmi adó (áfa) terheli az új lakásokat. Jelentősen lassulhat az ingatlanértékesítés, az új fejlesztések elmaradása szűkülő kínálatot eredményezhet, és veszélybe kerülhet az ingatlanállomány megújulási rátája is, amely már így is elmarad az európai átlagtól.

Szűkülő kínálat

A 2021-től szigorodó energetikai követelmények mellett a 27 százalékra emelkedő áfakulcs is az oka az MNB szerint annak, hogy a 2019-ben - közel 20 ezres számmal - többéves csúcsot elért átadottlakás-szám a következő években csökkenhet. Az elmúlt negyedévek engedélyeinek, valamint az építés alatt álló lakóprojektek száma alapján a jegybank 2020-ban 18,5 ezer, míg 2021-ben 16 ezer új lakás átadására számít.

Például Budapesten a 2019-re várt volumen 82, a fővároson kívül pedig az 58 százaléka már vevőre talált. A 2020-ra várható budapesti átadásokban a lakások kétharmada, vidéken pedig 41 százaléka kelt már el.

Elsősorban a vállalkozói lakásépítésekben prognosztizál nagyobb visszaesést, ezzel szemben családi házak a már említett családvédelmi intézkedések növekvő igénybevétele miatt a jegybank szerint is a jelenleginél nagyobb arányban épülhetnek.

Érdekesség, hogy 2019 második félévére Budapesten 9 ezer új lakás átadása szerepelt a tervekben. Ezen átadási volumen 98 százaléka 2018. november 1-jét megelőzően kapott építési engedélyt, ami az értékesítés szempontjából a kedvezményes, 5 százalékos áfamérték alkalmazását teszi lehetővé 2019. december 31-ét követően is.  2020-ra mintegy 10 ezer új lakás átadását mutatják az építésiengedély-adatok, amelynek 87 százalékára alkalmazható az 5 százalékos áfa. A 27 százalékos áfa mellett értékesítendő lakások túlsúlyba kerülése 2021-re várható, az átadni tervezett lakások 51 százalékát érinti a magasabb adókulcs.

Az MNB kezdeményezésére megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagjai 2021-től várják az új lakások kínálatának jelentős visszaesését, amit a jegybank építőanyag-kereskedőktől származó információik is megerősítenek. Ez utóbbiak szerint a Budapest agglomeráció családi házas építkezéseiben még észlelhető aktivitás, viszont a budapesti kisebb (10-50 lakásos) társasházi projektek eltűntek. Jelenleg csak a nagy lakásfejlesztők indítanak érdemben projekteket, azokat is ütemezve, és újabb projektek elindítása az előző ütem értékesítési szintjétől függ.

A lakáskínálat szűkülésében azért is van szerepe az 5 százalékos kedvezményes áfa 2019 végi kivezetésének, mert az a fejlesztések jövedelmezőségét rontja. Ugyanakkor az építési költségek növekedése is visszafogóan hat, amelyre egyrészt nyomást helyeznek az új energetikai előírások 2021-től, másrészt a 15-20 százalékos éves bérköltségnövekedés. Van olyan ingatlanfejlesztő, aki 2021-re az új lakások kínálatában 75 százalékos visszaesést prognosztizál, mivel elképzelhető, hogy csak az 5 százalékos áfa mellett értékesíthető, vagy a 2019 végéig 5 százalékos áfával előértékesített fejlesztések fognak megépülni.

Mindezek alapján egyébként az LITT véleménye szerint várhatóan a költségvetési bevételek sem fognak emelkedni attól, hogy az áfakulcs 5 helyett ismét 27 százalék lett.

A kevesebb elkészült új otthon következtében a lakásállomány úgynevezett megújulási rátája alacsonyabb. Az, hogy a 2017 végén meglévő lakásállomány 0,4 százalékának megfelelő számú új lakás épült 2018-ban, régiós összehasonlításban alacsony arány, az kevesebb mint kétharmada a román és a cseh, mintegy 40 százaléka a szlovák, valamint harmada a lengyel és az osztrák mutatónak. Budapest leszakadása a régiós fővárosok között még szembetűnőbb: 0,42 százalékos rátájával szemben Bukarestben 0,66, Prágában 0,9, Bécsben 1,54, Varsóban pedig 2,46 százalékos volt a lakásállomány megújulásának aránya. Ahhoz, hogy a fővárosi ingatlanállomány folyamatosan megújulhasson, elengedhetetlen, hogy elérhető áron legyenek újépítésű projektek – hívták fel a figyelmet a Duna House-nál. 2020-ban nemcsak Budapesten lehet ilyen szempontból kritikus a helyzet, az ingatlancég partnerei a nagyobb vidéki városokban is egyre szűkebb újépítésű lakáspiacról számolnak be.

Tovább emelkedő árak

A Duna House szerint azzal, hogy 5 helyett újra 27 százalék lesz a lakásáfa, tovább drágulhatnak az újépítésű ingatlanok, mondván, az általános, 10-15 százalékos beruházási árrés nem bírja el ezt a mértékű áfaemelést. Emiatt a fejlesztők részlegesen vagy még inkább teljesen a vevőkre háríthatják az őket terhelő magasabb kulcsokat, de az is elképzelhető, hogy az üzleti tervek felülvizsgálata után nem kezdenek új otthonok építésbe. Márpedig, ha az új lakások drágulása és/vagy hiánya miatt szükségszerűen nő a kereslet a használt ingatlanok iránt, akkor a nagyobb érdeklődés az utóbbiak árát is feljebb nyomhatja. Más kérdés, hogy 2019 második felében folyamatosan bővült a használtlakás-kínálat, így a vevők tudnak miből választani és az alkupozíciójuk is erősödhet – vélik a Duna House-nál.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy „bár a kedvezményes 5 százalékos lakásépítési áfa az újonnan kiadott építési engedélyek alapján megépülő ingatlanokra nem vonatkozik, az alacsony kamatkörnyezet miatt olcsó hitelek, az állami lakástámogatási rendszer bővítése támaszt ad a lakásépítési kedvnek.” Ilyen, pozitív hatása lehet például annak, hogy ­– ugyancsak ez évtől – a falusi CSOK által érintett mintegy 2500 településen építkezők 5 millió forintig áfa-visszatérítést is kérhetnek.  „A megemelkedett költségek jelentősen csökkenthetők a visszaigényléssel, igaz, csak abban az esetben, ha profi szakember végzi a felújítást, építést és számlát állít ki róla. Ráadásul a támogatás összege a telek megvásárlására is fordítható. Az intézkedés emiatt nem csak a kistelepülések ingatlanpiaci vonzerejét növeli, hanem az építőipart is tovább fehéríti, kiszűrve a hozzá nem értő vállalkozókat” – hangsúlyozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A 2020-tól is 5 százalék áfa mellett értékesíthető lakások átlagos négyzetméterára sok esetben jelentősen, átlagosan 8 százalékkal magasabb a 27 százalékos áfával rendelkező lakásokénál – állapítja meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi, tavaly november végén publikált jelentése. Ennek az lehet az oka, hogy a 2018. november 1-jét követően építési engedélyt szerzett projektek esetén a vevők által 2019 végéig befizetett vételárrészletekre még 5 százalékos áfakulcsot lehetett érvényesíteni. Ebből viszont ugyanakkor az is következik, hogy ezen lakások esetén még egy jelentős átárazás várható 2020 elején, amikor kialakulnak majd az áfa-szabályozásból eredő valós árkülönbségek ­– figyelmeztetett a jegybank. Valkó Dávid szerint pedig a következő két-három évben a különböző állami támogatások, az új, építkezést vagy lakásvásárlást ösztönző szabályozások elnyújthatják a felívelő pályát, utána azonban stabilizálódhatnak az árak.

A szakmai közvélekedéstől némileg eltér az ingatlan.com prognózisa, miszerint az áremelkedés az idén az utóbbi években megszokott két számjegyű drágulásnál jóval visszafogottabb lehet, sőt akár stagnálhat is. Igaz, hozzáteszik, hogy a 2020-as lakáspiaci forgalomra vonatkozóan leghamarabb az év eleji érdeklődések intenzitása alapján tudnak majd megbízható becslést adni.

Inkább iroda, mint lakás

A szűkülő kínálat, a dinamikusan emelkedő építési költségek és az áfa emelkedésének hatására az új lakások árainak további növekedése várható még a csökkenő kereslet mellett is – rímel a Duna House helyzetértékelésére az MNB véleménye. Vannak beruházók, akik szerint a kivitelezési kapacitások fejlesztésével csökkenteni lehetne az új lakások árát, amelyek jelenleg túl drágának számítanak. E kör a lakásépítés magas költségeinek okai közé sorolta még a folyamatos csúszások miatti hosszú fejlesztési időt és a hazai érdemi építőanyagtermelés hiánya miatti drága alapanyagokat. Összességében elmondható, hogy a kivitelezési szektor jelenleg szívesebben épít irodát, mint lakást, miután utóbbi jövedelmezőség és munkahatékonyság szempontjából is kevésbé éri meg – összegezte a jegybank.