8p
Nem elég ugyanis, hogy emiatt visszaeshet az új lakások építése, s ennek hatására tovább romolhat a meglévő állomány minősége, a használt lakások iránti kereslet emelkedése a már most is egekben lévő ingatlanárakat még feljebb viheti – derül ki az ingatlanpiaci véleményekből. Így nem tűnik reálisnak az egyre több helyen olvasható értékelés, miszerint megállt volna a drágulás. ezen a piacon Ráadásul kétséges, hogy az 5 százalékos lakásáfa 27 százalékra való visszaemelésével a költségvetés jól jár-e, egyáltalán nem biztos, hogy emelkednek a bevételei.
foto: depositphotos.com

Befagyhat az újépítésű ingatlanpiac – ez lehet a fő hatása a Duna House - fejlesztők és beruházók, valamint a piaci folyamatok alapján elkészített - elemzése szerint annak, hogy az átmenetileg, négy éven át kedvezményes 5 százalék helyett 2020. január 1-jétől ismét 27 százalékos általános forgalmi adó (áfa) terheli az új lakásokat. Jelentősen lassulhat az ingatlanértékesítés, az új fejlesztések elmaradása szűkülő kínálatot eredményezhet, és veszélybe kerülhet az ingatlanállomány megújulási rátája is, amely már így is elmarad az európai átlagtól.

Szűkülő kínálat

A 2021-től szigorodó energetikai követelmények mellett a 27 százalékra emelkedő áfakulcs is az oka az MNB szerint annak, hogy a 2019-ben - közel 20 ezres számmal - többéves csúcsot elért átadottlakás-szám a következő években csökkenhet. Az elmúlt negyedévek engedélyeinek, valamint az építés alatt álló lakóprojektek száma alapján a jegybank 2020-ban 18,5 ezer, míg 2021-ben 16 ezer új lakás átadására számít.

Például Budapesten a 2019-re várt volumen 82, a fővároson kívül pedig az 58 százaléka már vevőre talált. A 2020-ra várható budapesti átadásokban a lakások kétharmada, vidéken pedig 41 százaléka kelt már el.

Elsősorban a vállalkozói lakásépítésekben prognosztizál nagyobb visszaesést, ezzel szemben családi házak a már említett családvédelmi intézkedések növekvő igénybevétele miatt a jegybank szerint is a jelenleginél nagyobb arányban épülhetnek.

Érdekesség, hogy 2019 második félévére Budapesten 9 ezer új lakás átadása szerepelt a tervekben. Ezen átadási volumen 98 százaléka 2018. november 1-jét megelőzően kapott építési engedélyt, ami az értékesítés szempontjából a kedvezményes, 5 százalékos áfamérték alkalmazását teszi lehetővé 2019. december 31-ét követően is.  2020-ra mintegy 10 ezer új lakás átadását mutatják az építésiengedély-adatok, amelynek 87 százalékára alkalmazható az 5 százalékos áfa. A 27 százalékos áfa mellett értékesítendő lakások túlsúlyba kerülése 2021-re várható, az átadni tervezett lakások 51 százalékát érinti a magasabb adókulcs.

Az MNB kezdeményezésére megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagjai 2021-től várják az új lakások kínálatának jelentős visszaesését, amit a jegybank építőanyag-kereskedőktől származó információik is megerősítenek. Ez utóbbiak szerint a Budapest agglomeráció családi házas építkezéseiben még észlelhető aktivitás, viszont a budapesti kisebb (10-50 lakásos) társasházi projektek eltűntek. Jelenleg csak a nagy lakásfejlesztők indítanak érdemben projekteket, azokat is ütemezve, és újabb projektek elindítása az előző ütem értékesítési szintjétől függ.

A lakáskínálat szűkülésében azért is van szerepe az 5 százalékos kedvezményes áfa 2019 végi kivezetésének, mert az a fejlesztések jövedelmezőségét rontja. Ugyanakkor az építési költségek növekedése is visszafogóan hat, amelyre egyrészt nyomást helyeznek az új energetikai előírások 2021-től, másrészt a 15-20 százalékos éves bérköltségnövekedés. Van olyan ingatlanfejlesztő, aki 2021-re az új lakások kínálatában 75 százalékos visszaesést prognosztizál, mivel elképzelhető, hogy csak az 5 százalékos áfa mellett értékesíthető, vagy a 2019 végéig 5 százalékos áfával előértékesített fejlesztések fognak megépülni.

Mindezek alapján egyébként az LITT véleménye szerint várhatóan a költségvetési bevételek sem fognak emelkedni attól, hogy az áfakulcs 5 helyett ismét 27 százalék lett.

A kevesebb elkészült új otthon következtében a lakásállomány úgynevezett megújulási rátája alacsonyabb. Az, hogy a 2017 végén meglévő lakásállomány 0,4 százalékának megfelelő számú új lakás épült 2018-ban, régiós összehasonlításban alacsony arány, az kevesebb mint kétharmada a román és a cseh, mintegy 40 százaléka a szlovák, valamint harmada a lengyel és az osztrák mutatónak. Budapest leszakadása a régiós fővárosok között még szembetűnőbb: 0,42 százalékos rátájával szemben Bukarestben 0,66, Prágában 0,9, Bécsben 1,54, Varsóban pedig 2,46 százalékos volt a lakásállomány megújulásának aránya. Ahhoz, hogy a fővárosi ingatlanállomány folyamatosan megújulhasson, elengedhetetlen, hogy elérhető áron legyenek újépítésű projektek – hívták fel a figyelmet a Duna House-nál. 2020-ban nemcsak Budapesten lehet ilyen szempontból kritikus a helyzet, az ingatlancég partnerei a nagyobb vidéki városokban is egyre szűkebb újépítésű lakáspiacról számolnak be.

Tovább emelkedő árak

A Duna House szerint azzal, hogy 5 helyett újra 27 százalék lesz a lakásáfa, tovább drágulhatnak az újépítésű ingatlanok, mondván, az általános, 10-15 százalékos beruházási árrés nem bírja el ezt a mértékű áfaemelést. Emiatt a fejlesztők részlegesen vagy még inkább teljesen a vevőkre háríthatják az őket terhelő magasabb kulcsokat, de az is elképzelhető, hogy az üzleti tervek felülvizsgálata után nem kezdenek új otthonok építésbe. Márpedig, ha az új lakások drágulása és/vagy hiánya miatt szükségszerűen nő a kereslet a használt ingatlanok iránt, akkor a nagyobb érdeklődés az utóbbiak árát is feljebb nyomhatja. Más kérdés, hogy 2019 második felében folyamatosan bővült a használtlakás-kínálat, így a vevők tudnak miből választani és az alkupozíciójuk is erősödhet – vélik a Duna House-nál.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy „bár a kedvezményes 5 százalékos lakásépítési áfa az újonnan kiadott építési engedélyek alapján megépülő ingatlanokra nem vonatkozik, az alacsony kamatkörnyezet miatt olcsó hitelek, az állami lakástámogatási rendszer bővítése támaszt ad a lakásépítési kedvnek.” Ilyen, pozitív hatása lehet például annak, hogy ­– ugyancsak ez évtől – a falusi CSOK által érintett mintegy 2500 településen építkezők 5 millió forintig áfa-visszatérítést is kérhetnek.  „A megemelkedett költségek jelentősen csökkenthetők a visszaigényléssel, igaz, csak abban az esetben, ha profi szakember végzi a felújítást, építést és számlát állít ki róla. Ráadásul a támogatás összege a telek megvásárlására is fordítható. Az intézkedés emiatt nem csak a kistelepülések ingatlanpiaci vonzerejét növeli, hanem az építőipart is tovább fehéríti, kiszűrve a hozzá nem értő vállalkozókat” – hangsúlyozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A 2020-tól is 5 százalék áfa mellett értékesíthető lakások átlagos négyzetméterára sok esetben jelentősen, átlagosan 8 százalékkal magasabb a 27 százalékos áfával rendelkező lakásokénál – állapítja meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi, tavaly november végén publikált jelentése. Ennek az lehet az oka, hogy a 2018. november 1-jét követően építési engedélyt szerzett projektek esetén a vevők által 2019 végéig befizetett vételárrészletekre még 5 százalékos áfakulcsot lehetett érvényesíteni. Ebből viszont ugyanakkor az is következik, hogy ezen lakások esetén még egy jelentős átárazás várható 2020 elején, amikor kialakulnak majd az áfa-szabályozásból eredő valós árkülönbségek ­– figyelmeztetett a jegybank. Valkó Dávid szerint pedig a következő két-három évben a különböző állami támogatások, az új, építkezést vagy lakásvásárlást ösztönző szabályozások elnyújthatják a felívelő pályát, utána azonban stabilizálódhatnak az árak.

A szakmai közvélekedéstől némileg eltér az ingatlan.com prognózisa, miszerint az áremelkedés az idén az utóbbi években megszokott két számjegyű drágulásnál jóval visszafogottabb lehet, sőt akár stagnálhat is. Igaz, hozzáteszik, hogy a 2020-as lakáspiaci forgalomra vonatkozóan leghamarabb az év eleji érdeklődések intenzitása alapján tudnak majd megbízható becslést adni.

Inkább iroda, mint lakás

A szűkülő kínálat, a dinamikusan emelkedő építési költségek és az áfa emelkedésének hatására az új lakások árainak további növekedése várható még a csökkenő kereslet mellett is – rímel a Duna House helyzetértékelésére az MNB véleménye. Vannak beruházók, akik szerint a kivitelezési kapacitások fejlesztésével csökkenteni lehetne az új lakások árát, amelyek jelenleg túl drágának számítanak. E kör a lakásépítés magas költségeinek okai közé sorolta még a folyamatos csúszások miatti hosszú fejlesztési időt és a hazai érdemi építőanyagtermelés hiánya miatti drága alapanyagokat. Összességében elmondható, hogy a kivitelezési szektor jelenleg szívesebben épít irodát, mint lakást, miután utóbbi jövedelmezőség és munkahatékonyság szempontjából is kevésbé éri meg – összegezte a jegybank.

A rovat támogatója a 4iG

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Makro / Külgazdaság Nem jött be az elemzők várakozása: mi a baj a németekkel?
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 13:38
Gyengébb adat érkezett a vártnál.
Makro / Külgazdaság Óriási változás jön a benzinkutakon júliustól
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 11:43
A nyár második hónapja jelentős üzemanyagár-csökkenéssel indul.
Makro / Külgazdaság A lengyelek is bevették a keserű magyar pirulát
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 11:31
Azután, hogy nálunk májusban az előző havinál magasabb lett az infláció, most a lengyelek jelentették ugyanezt, csak már júniusról.
Makro / Külgazdaság Eddig jó, mondják a britek, de mi lesz azután?
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 11:08
Gyorsult a brit gazdaság növekedési üteme az első negyedévben, a kilátások azonban nem biztatóak.
Makro / Külgazdaság Ön TikTokozik? Akkor most reménykedhet
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 10:17
Donald Trump amerikai elnök a Fox Newsnak adott interjúban közölte, hogy egy „nagyon gazdag emberekből” álló csoport készen áll megvásárolni a TikTokot.
Makro / Külgazdaság Fontos gesztust tett Kína Japánnak
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 08:50
Hszi Csin-pingék újra megnyitja a piacaikat a japán tengeri termékek előtt.
Makro / Külgazdaság Ettől még jobban kiverhet minket a víz
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 08:30
Áprilishoz képest ugyan májusban az ipari termelői árak csökkentek, ám az előző év azonos időszakához képest közel 7 százalékkal nőttek, alapvetően az élelmiszeripar átlagnál nagyobb drágulása miatt.
Makro / Külgazdaság Elvileg nyilvánosságra kerülhet, kik a NER-es magántőkealapok gazdái – de gyakorlatilag is?
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 07:46
Bár egy uniós direktíva alapján január 1-jétől kötelesek felfedni a magántőkelapok a tulajdonosaik kilétét, az nem mindenegyikőjükre vonatkozik, ráadásul az átlagembernek az adatokhoz sem könnyű hozzáférnie.
Makro / Külgazdaság Fontos bejelentésre készül az állam hivatala
Privátbankár.hu | 2025. június 30. 06:55
Az ipari termelői árak májusi adatait közli ma a Központi Statisztikai Hivatal (KSH).
Makro / Külgazdaság Drágult a bevásárlás: berúgta az ajtót a burgonya a diszkontokban
Kollár Dóra | 2025. június 30. 05:37
Pánikra még nincsen ok, de enyhe áremelkedést mértünk június végén a három nagy diszkontlánc áraiban. Itt a legújabb Privátbankár Diszkont Árkosár-felmérés.   
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG