Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában
Nem elég ugyanis, hogy emiatt visszaeshet az új lakások építése, s ennek hatására tovább romolhat a meglévő állomány minősége, a használt lakások iránti kereslet emelkedése a már most is egekben lévő ingatlanárakat még feljebb viheti – derül ki az ingatlanpiaci véleményekből. Így nem tűnik reálisnak az egyre több helyen olvasható értékelés, miszerint megállt volna a drágulás. ezen a piacon Ráadásul kétséges, hogy az 5 százalékos lakásáfa 27 százalékra való visszaemelésével a költségvetés jól jár-e, egyáltalán nem biztos, hogy emelkednek a bevételei.
foto: depositphotos.com

Befagyhat az újépítésű ingatlanpiac – ez lehet a fő hatása a Duna House - fejlesztők és beruházók, valamint a piaci folyamatok alapján elkészített - elemzése szerint annak, hogy az átmenetileg, négy éven át kedvezményes 5 százalék helyett 2020. január 1-jétől ismét 27 százalékos általános forgalmi adó (áfa) terheli az új lakásokat. Jelentősen lassulhat az ingatlanértékesítés, az új fejlesztések elmaradása szűkülő kínálatot eredményezhet, és veszélybe kerülhet az ingatlanállomány megújulási rátája is, amely már így is elmarad az európai átlagtól.

Szűkülő kínálat

A 2021-től szigorodó energetikai követelmények mellett a 27 százalékra emelkedő áfakulcs is az oka az MNB szerint annak, hogy a 2019-ben - közel 20 ezres számmal - többéves csúcsot elért átadottlakás-szám a következő években csökkenhet. Az elmúlt negyedévek engedélyeinek, valamint az építés alatt álló lakóprojektek száma alapján a jegybank 2020-ban 18,5 ezer, míg 2021-ben 16 ezer új lakás átadására számít.

Például Budapesten a 2019-re várt volumen 82, a fővároson kívül pedig az 58 százaléka már vevőre talált. A 2020-ra várható budapesti átadásokban a lakások kétharmada, vidéken pedig 41 százaléka kelt már el.

Elsősorban a vállalkozói lakásépítésekben prognosztizál nagyobb visszaesést, ezzel szemben családi házak a már említett családvédelmi intézkedések növekvő igénybevétele miatt a jegybank szerint is a jelenleginél nagyobb arányban épülhetnek.

Érdekesség, hogy 2019 második félévére Budapesten 9 ezer új lakás átadása szerepelt a tervekben. Ezen átadási volumen 98 százaléka 2018. november 1-jét megelőzően kapott építési engedélyt, ami az értékesítés szempontjából a kedvezményes, 5 százalékos áfamérték alkalmazását teszi lehetővé 2019. december 31-ét követően is.  2020-ra mintegy 10 ezer új lakás átadását mutatják az építésiengedély-adatok, amelynek 87 százalékára alkalmazható az 5 százalékos áfa. A 27 százalékos áfa mellett értékesítendő lakások túlsúlyba kerülése 2021-re várható, az átadni tervezett lakások 51 százalékát érinti a magasabb adókulcs.

Az MNB kezdeményezésére megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagjai 2021-től várják az új lakások kínálatának jelentős visszaesését, amit a jegybank építőanyag-kereskedőktől származó információik is megerősítenek. Ez utóbbiak szerint a Budapest agglomeráció családi házas építkezéseiben még észlelhető aktivitás, viszont a budapesti kisebb (10-50 lakásos) társasházi projektek eltűntek. Jelenleg csak a nagy lakásfejlesztők indítanak érdemben projekteket, azokat is ütemezve, és újabb projektek elindítása az előző ütem értékesítési szintjétől függ.

A lakáskínálat szűkülésében azért is van szerepe az 5 százalékos kedvezményes áfa 2019 végi kivezetésének, mert az a fejlesztések jövedelmezőségét rontja. Ugyanakkor az építési költségek növekedése is visszafogóan hat, amelyre egyrészt nyomást helyeznek az új energetikai előírások 2021-től, másrészt a 15-20 százalékos éves bérköltségnövekedés. Van olyan ingatlanfejlesztő, aki 2021-re az új lakások kínálatában 75 százalékos visszaesést prognosztizál, mivel elképzelhető, hogy csak az 5 százalékos áfa mellett értékesíthető, vagy a 2019 végéig 5 százalékos áfával előértékesített fejlesztések fognak megépülni.

Mindezek alapján egyébként az LITT véleménye szerint várhatóan a költségvetési bevételek sem fognak emelkedni attól, hogy az áfakulcs 5 helyett ismét 27 százalék lett.

A kevesebb elkészült új otthon következtében a lakásállomány úgynevezett megújulási rátája alacsonyabb. Az, hogy a 2017 végén meglévő lakásállomány 0,4 százalékának megfelelő számú új lakás épült 2018-ban, régiós összehasonlításban alacsony arány, az kevesebb mint kétharmada a román és a cseh, mintegy 40 százaléka a szlovák, valamint harmada a lengyel és az osztrák mutatónak. Budapest leszakadása a régiós fővárosok között még szembetűnőbb: 0,42 százalékos rátájával szemben Bukarestben 0,66, Prágában 0,9, Bécsben 1,54, Varsóban pedig 2,46 százalékos volt a lakásállomány megújulásának aránya. Ahhoz, hogy a fővárosi ingatlanállomány folyamatosan megújulhasson, elengedhetetlen, hogy elérhető áron legyenek újépítésű projektek – hívták fel a figyelmet a Duna House-nál. 2020-ban nemcsak Budapesten lehet ilyen szempontból kritikus a helyzet, az ingatlancég partnerei a nagyobb vidéki városokban is egyre szűkebb újépítésű lakáspiacról számolnak be.

Tovább emelkedő árak

A Duna House szerint azzal, hogy 5 helyett újra 27 százalék lesz a lakásáfa, tovább drágulhatnak az újépítésű ingatlanok, mondván, az általános, 10-15 százalékos beruházási árrés nem bírja el ezt a mértékű áfaemelést. Emiatt a fejlesztők részlegesen vagy még inkább teljesen a vevőkre háríthatják az őket terhelő magasabb kulcsokat, de az is elképzelhető, hogy az üzleti tervek felülvizsgálata után nem kezdenek új otthonok építésbe. Márpedig, ha az új lakások drágulása és/vagy hiánya miatt szükségszerűen nő a kereslet a használt ingatlanok iránt, akkor a nagyobb érdeklődés az utóbbiak árát is feljebb nyomhatja. Más kérdés, hogy 2019 második felében folyamatosan bővült a használtlakás-kínálat, így a vevők tudnak miből választani és az alkupozíciójuk is erősödhet – vélik a Duna House-nál.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy „bár a kedvezményes 5 százalékos lakásépítési áfa az újonnan kiadott építési engedélyek alapján megépülő ingatlanokra nem vonatkozik, az alacsony kamatkörnyezet miatt olcsó hitelek, az állami lakástámogatási rendszer bővítése támaszt ad a lakásépítési kedvnek.” Ilyen, pozitív hatása lehet például annak, hogy ­– ugyancsak ez évtől – a falusi CSOK által érintett mintegy 2500 településen építkezők 5 millió forintig áfa-visszatérítést is kérhetnek.  „A megemelkedett költségek jelentősen csökkenthetők a visszaigényléssel, igaz, csak abban az esetben, ha profi szakember végzi a felújítást, építést és számlát állít ki róla. Ráadásul a támogatás összege a telek megvásárlására is fordítható. Az intézkedés emiatt nem csak a kistelepülések ingatlanpiaci vonzerejét növeli, hanem az építőipart is tovább fehéríti, kiszűrve a hozzá nem értő vállalkozókat” – hangsúlyozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A 2020-tól is 5 százalék áfa mellett értékesíthető lakások átlagos négyzetméterára sok esetben jelentősen, átlagosan 8 százalékkal magasabb a 27 százalékos áfával rendelkező lakásokénál – állapítja meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi, tavaly november végén publikált jelentése. Ennek az lehet az oka, hogy a 2018. november 1-jét követően építési engedélyt szerzett projektek esetén a vevők által 2019 végéig befizetett vételárrészletekre még 5 százalékos áfakulcsot lehetett érvényesíteni. Ebből viszont ugyanakkor az is következik, hogy ezen lakások esetén még egy jelentős átárazás várható 2020 elején, amikor kialakulnak majd az áfa-szabályozásból eredő valós árkülönbségek ­– figyelmeztetett a jegybank. Valkó Dávid szerint pedig a következő két-három évben a különböző állami támogatások, az új, építkezést vagy lakásvásárlást ösztönző szabályozások elnyújthatják a felívelő pályát, utána azonban stabilizálódhatnak az árak.

A szakmai közvélekedéstől némileg eltér az ingatlan.com prognózisa, miszerint az áremelkedés az idén az utóbbi években megszokott két számjegyű drágulásnál jóval visszafogottabb lehet, sőt akár stagnálhat is. Igaz, hozzáteszik, hogy a 2020-as lakáspiaci forgalomra vonatkozóan leghamarabb az év eleji érdeklődések intenzitása alapján tudnak majd megbízható becslést adni.

Inkább iroda, mint lakás

A szűkülő kínálat, a dinamikusan emelkedő építési költségek és az áfa emelkedésének hatására az új lakások árainak további növekedése várható még a csökkenő kereslet mellett is – rímel a Duna House helyzetértékelésére az MNB véleménye. Vannak beruházók, akik szerint a kivitelezési kapacitások fejlesztésével csökkenteni lehetne az új lakások árát, amelyek jelenleg túl drágának számítanak. E kör a lakásépítés magas költségeinek okai közé sorolta még a folyamatos csúszások miatti hosszú fejlesztési időt és a hazai érdemi építőanyagtermelés hiánya miatti drága alapanyagokat. Összességében elmondható, hogy a kivitelezési szektor jelenleg szívesebben épít irodát, mint lakást, miután utóbbi jövedelmezőség és munkahatékonyság szempontjából is kevésbé éri meg – összegezte a jegybank.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára. Sok éves tapasztalattal a hátunk mögött elérkezettnek láttuk az időt arra, hogy szintet lépjünk és egy olyan lehetőséget kínáljunk Önöknek, amelynek segítségével egyes témakörök elismert szakértőinek - így többek között Bod Péter Ákos, Pogátsa Zoltán, Darvas Zsolt, László Csaba, Prinz Dániel vagy Szakonyi Péter - véleményeihez, mélyelemzéseihez, neves újságírók által készített egyedi tartalmakhoz jutnak hozzá. Ennek formája egy ELŐFIZETÉS, mely egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között klubtagságot, webinárumokon való részvételt, a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.

Előfizetőink naponta 4-6 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá, cikkenként nagyjából 10 forintért, havonta és laponként 745 forintért.

Cikkeink túlnyomó többsége azonban továbbra is szabadon olvasható marad.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz januárban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 372 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Ersténél 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 102 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Makro / Külgazdaság Orbán és Biden: érik a vihar a két kormány között - A hét videója
Káncz Csaba | 2021. január 22. 20:01
Az amerikai külügyminiszter- és pénzügyminiszter-jelölt szenátusi meghallgatásain nagyon kemény üzenetek hangzottak el Kína felé. Az Orbán-kormányra több ok miatt is borzasztóan nehéz időszak vár. Káncz Csaba videókommentárja.
Makro / Külgazdaság Ritka alacsony kórházi adóssággal indult az év
Kormos Olga | 2021. január 22. 17:58
A magyar egészségügyi intézmények a "karácsonyi ajándékba" kapott 44,8 milliárd forintos tartozáskiegyenlítésnek köszönhetően az újévet 8,1 milliárd forintos adóssággal kezdték meg. 
Makro / Külgazdaság Biden az olaszok mellé állt a konfliktusban – Párizs Putyinnal szövetkezik
Káncz Csaba | 2021. január 22. 14:34
Párizs kivételével az európai NATO-szövetségesek támogatnák a Biden-kormányzat fokozott segítségnyújtását a líbiai egységkormány irányába. Conte olasz miniszterelnök három hete támogatásáról biztosította Washington nagyobb odafigyelését a proxi háborúba süllyedt országra. Káncz Csaba jegyzete.
Makro / Külgazdaság Bejelentették: 2 millió adag orosz vakcinát vásárol Magyarország
Privátbankár.hu | 2021. január 22. 12:45
Pár órával a péntek reggeli bejelentése után kiderültek a részletek az orosz vakcinarendelésről.
Makro / Külgazdaság Orbán Viktorral szemben tesztelhetik lobbi-erejüket a "megszorított" polgármesterek
Vég Márton | 2021. január 22. 11:12
Jogi és pénzügyi leckét is kaptak az önkormányzatok a kormánytól az adóstop megkésett elrendelésével és az iparűzési adó megfelezésével. A kormányfő jóindulatában és a lokálpatrióta cégek adományaiban bízhatnak.
Makro / Külgazdaság A lengyelek jogi lépéseket tehetnek, ha a Pfizer nem pótolja kiesett szállítmányait
MTI | 2021. január 22. 10:50
Lengyelország jogi lépéseket vesz fontolóra, amennyiben a Covid-19 kór elleni egyik vakcina gyártója, a Pfizer nem pótolja az első negyedév folyamán a jelenleg csökkentett szállítmányait - közölte Piotr Müller kormányszóvivő egy pénteki interjúban.
Makro / Külgazdaság Szijjártó Péter rendkívüli bejelentése: nagy mennyiségű orosz vakcinát vesz Magyarország
Privátbankár.hu | 2021. január 22. 09:18
Részletek még nincsenek, de a szerződést már aláírták a felek. A Facebookon közvetített sajtótájékoztatón a miniszter nagy mennyiségű vakcináról beszélt.
Makro / Külgazdaság Orbán Viktor szerint még sokáig maradnak a korlátozások
Privátbankár.hu | 2021. január 22. 08:28
Orbán Vikor miniszterelnök szerint ameddig nincs elég vakcina, addig maradnak a korlátozások.
Makro / Külgazdaság Biden egy sor rendeletet aláírt már az első napján
MTI | 2021. január 22. 07:00
 Joe Biden amerikai elnök első teljes hivatali napján, csütörtökön egy sor rendeletet írt alá a koronavírus-járvány megfékezését célzó intézkedésekről, és közölte, hogy a járvány egyesült államokbeli halálos áldozatainak száma várhatóan eléri a félmilliót februárban.
Makro / Külgazdaság Korlátozhatja az EU a nem alapvető fontosságú utazásokat
MTI | 2021. január 22. 06:46
Az Európai Unió tagállamainak vezetői videókonferencia keretében tartott tanácskozásukon egyetértettek a koronavírus-járvány megállítását célzó korlátozó intézkedések fenntartásában és szükség esetén szigorításukban is a vírusmutációk terjedésének megállítása érdekében - közölte Charles Michel, az Európai Tanács elnöke az informális csúcsértekezletet követően csütörtökön éjjel.
Friss
hírlevél